2022-09-10 17:30:55
有人调侃，现在的楼市已经跌到“结婚连丈母娘都不催着买房”的地步了。原因是，现在买房，一旦跌个几十万，再加上利息损失，容易导致小两口离婚。所以这个锅，丈母娘也不敢背了。
虽然是段子，但多多少少也和当下的楼市处境相符。房天下监测的数据显示，8月份“四大一线”城市北上广深二手房价格环比均下跌，房地产“只涨不跌”的神话被彻底打破了。其中深圳、上海和广州，8月份二手房同比分别下跌19.53%、21.28%和13.77%。
一线城市房价的表现都如此差，其它二三四线城市的处境有多艰难，可想而知。中指研究院数据显示，8月份百城商品房销售均价下跌的城市数量有69个，二手房下跌的城市有74个。
同样是贷款200万，期限30年，利率3.9%的时候买房，利息总额是139.6万，月供9433.36元左右，但是如果按照去年首套房纯商贷利率5.88%计算，利息总额就是226.14万，月供11837.15元。
无怪乎丈母娘不敢催着买房，同样是贷款200万，买房早一年，就意味着利息增加86.54万，月供增加2400元。这还不包括房价下跌的部分。前不久，合肥北城，有某央企楼盘，销售价格由去年最高时的13000元/平，下降到9000元/平。降幅高达4000元/平。
还有杭州，去年红极一时的学区房，成交价格一度高达12万/平，今年彻底哑火，7月底市场真实成交价已经跌到6.8万/平，实打实的“腰斩下跌”。不知道，去年挤破头买上该楼盘的业主，现在作何感想，大腿有没有拍肿？
另外，近日楼市还出现让人大跌眼镜的一幕：广州增城某小区的业主，降价卖自己家的房子，竟然被同小区的业主阻拦，有人骂其“不讲房德”、“不顾全大局”。理由是“降价卖房拉低了整个小区的均价，连累其他人的房子跟着贬值”。房子是商品，是居民个人家庭的资产，而且我们身处一个买卖自由的市场环境下，每家卖房或买房都是出于自身实际情况的考虑。这个业主之所以降价卖房，也是因为挂牌很久，都没有人看房，无奈之下只能调价促成交。但谁曾想，非常正常的一个举动，却遭到邻居们的阻挠，发生了上述极其荒诞的一幕。
事实上，现如今的楼市，降价卖房的又何止业主一人。9月6日，第一财经报道，20强房企中已经有12家降价甩货了。其中有4家开发商商品房降价的幅度超过10%，分别是碧桂园下跌15.6%，绿城中国下跌10.2%，绿地控股下跌11.7%，金科集团跌幅最大，为21.9%。
和业主降价卖房的逻辑一样，开发商降价甩货，也是再正常不过的应对现如今楼市，房子严重滞销的无奈之举——银行有巨额债务要还，再加上企业经营也需要资金，而且一大批供应商的货款需要结清，开发商再不抓紧回款，资金链一旦断裂，就可能步恒大、融创等巨头房企的后尘。
现如今的楼市，还适合买房吗？其实央行的数据已经给出了答案：今年上半年，老百姓不仅对贷款买房没兴趣，而且很多人还开始提前还房贷了。
央行数据显示，今年上半年居民部门房贷支出只增加了1.56万亿，去年同期是3.43万亿，降幅近55%。另外，今年二季度，全国居民购房杠杆率下降至21.2%，已创下2012年三季度以来的历史最低值。
与此相反的是，媒体报道，从5月份开始，各大热点城市就开始陆续出现“提前还贷潮”。8月份北京青年报社曾报道过，北京很多银行也出现了提前还贷潮，8月份，各大银行的营业厅里更是排起了长队。银行为了阻止居民提前还房贷，更想出了不少对策：比如每天的还贷名额限量，再比如提前还贷“罚补偿金”等。
凡此种种，那么最关键的问题来了，2022年到底该不该买房？倘若今年不买房，那么5年后房子是随便挑，还是更买不起呢？
首先，综合上述分析，不难得出结论，当前的楼市依然处于下行通道，新房、二手房价格下跌的比例都有70%，连4大一线城市中的上海、深圳、广州目前的房价都跌了15%不止。而且，很多三四线城市，开发商打折的尺度更是凶猛，很多楼盘直降20%。
所以，从这个角度来看，楼市似乎并未完全触底。虽然很多地产大佬高呼“市场已经筑底完成了”，尤其是万科郁亮，两个月三次提到“市场触底”，力劝同行不要悲观。对此我们已经解释过了，万科此举，纯属是“王婆卖瓜自卖自夸”。
2022年到底该不该买房？个人认为要区别对待：按城市级别不同，购房需求不同，作出的选择也不尽相同。要知道，全国可是有600多个城市，人口、经济、产业、资源分配都不尽相同。事实上，我们也给不了准确的答案。只能根据城市能级、政策基本面，给出大致的分析。
所谓城市级别不同指的是，头部城市，今年底之前基本上可以出手了。个人认为最好的出手时机是十一前后，一方面这是楼市传统的营销时节，而且距离开发商年末冲业绩近有两个月，绝大多数开发商都不会错过这个良好的机会。这意味着促销的力度会很大。另一方面，接下来的两个月，政策可能还会有调整，用这段时间来观察市场的变化，也不失为明智的选择。
所谓需求不同，就是刚需自住购房可以因需而动，不用太在意底部，也不能总想着省钱，买房时更应该把地段、品质、户型等放在首位；投资性购房，个人认为3-5年内，都不适合了，或者说对于绝大多数城市，未来10年内，都不再适合投资。理由很简单，人口、住房总量、经济增速、老龄化、生育率这些基本面决定了，未来绝大多数城市的90%以上的房产，将失去投资价值，回归居住属性。所以对于绝大多数人来说，未来只有头部1%的城市的极少数房产，还有投资价值。而且非常现实的是，这些房产都和普通人无关。
今年不买房，5年后房子是随便挑，还是更买不起呢？网红经济学家任泽平一句话说透了：房地产长周期拐点已经出现，大开发时代和普涨时代已落幕。
这句话看似简单，但其实透露了两个重要信号，一是房地产长期拐点出现了。影响楼市长期走势的因素是人口，人口拐点指的是，我国很快将迎来人口负增长。事实上，人口因素对房地产的影响已经开始显现了，尤其是偏远落后的县城、城镇，人口大幅外流和出生率大幅下滑，才是对楼市的“釜底抽薪”；
二是房价普涨时代落幕，换言之就是未来楼市的分化会加剧，头部少数城市，人口不断增长，对周边城市有巨大的虹吸效应，购房需求确实强劲，叠加自身的住房供应跟不上，长期来看，房价还是有上涨压力。但对于全国绝大多数的中小城市，将不得不回归房子住人的属性，这是由人口、经济、金融、住房供大于求等基本面决定的，不以任何人的意志为转移。
所以我们说，任泽平一句话说透了“今年不买房，5年后买房”的本质：少数头部城市，房子本来就和普通人没关系。这些城市的核心区域的房价是全国甚至全球的高精尖人士在撑着，更是经济发展的集大成者，所以未来5年房价会更贵，普通人更承受不起。但即便如此，我们也无法否定，这些城市的房子，永远都会有人接盘的事实；
绝大多数城市，包括很多省会、弱二线、三四线、县城等城市，即便今年不买房，5年后的房价和今天也不会有太大差距。尤其是三四线、老家县城的房子，搞不好5年后还会更便宜，特别是类似黑龙江鹤岗、甘肃玉门这样的地方，5年后房子“白送都没人要”，也是极其有可能的。
