昆明主流在售楼盘，房价降了多少？

   价格这个购房者最敏感的因素，正在被出手者纠偏！

  

   看似低价项目频出的昆明市场，特别是在一些“打骨折”的特惠房源的冲击下，不断刷新着购房者对于昆明房价的认知。但从实际成交来看，昆明市场并非是越便宜成交量越好。

  

   事实上，从成交数据来看，体现在价格上，更多的是与项目/产品的价值充分匹配。

  

   因此，即便有些项目价格仅卖六七千，也不一定有购房者买账。

  

   这就是当前市场，购房者无比理性的消费态度。

  

   No.1

  

   1-2w/㎡是昆明主城区主流消费区间

  

   据铭腾机构发布的数据显示，刚刚过去的8月，昆明主城区成交新建住宅约39万㎡（约3152套），月度销售额约54.59亿元。

  

   从今年8月主城区住宅销售TOP20项目榜单来看，成交单价2w/㎡+的项目仅有山海湾8号、华夏四季、龙湖山海原著揽境、华润悦府、锦粼天序等少数几个。

  

   而成交单价低于1w/㎡的项目，则更少。只有光明璟宸、中国铁建山语桃源、金茂国际新城等3个。

  

   相较于低价与高价这两个极端，成交金额闯进前20名的项目，绝大多数成交单价位于1-2w/㎡之间。

  

   也就是说，在当前的昆明市场，单价在1-2w/㎡内的房源，是市场消费的主流。

  

   这也从侧面验证着，市场的消费需求并非是一味在追求低价。

  

   在价格的基础上，项目/产品的价值匹配，才是打动购房者的重要内容。

  

   结合榜单不难看出，8月份卖得好的高价项目中，无一例外都依靠自身的价值支撑。

  

   比如，山海湾8号独特的观滇资源、华夏四季稀缺的洋房产品、龙湖山海原著和锦粼天序的品质赋能、华润悦府极具优势的区位等，都是在售价基础上，能够看得到的价值评价要素。

  

   而低价项目中，今年以来一直靠低价走量的光明璟宸，以及8月份靠特价杀出一条血路的中国铁建山语桃源、金茂国际新城，都是通过价格迎合消费者价值预期的代表。

  

   类似的还有排在8月成交榜单前列的书香云海（融创昆明文旅城二期）和大华锦绣山海，地铁+学校+不差的产品，配合1.2w/㎡左右的价格，综合呈现的性价比，对于消费者具有较高的促动。

  

   相比之下，此前文章提到单价1w/㎡以下的众多项目（单价6字头起，主城低价盘正向核心区扩散），上榜8月销售TOP20的寥寥无几，便是消费需求不只屈从于价格的一种体现。

  

   No.2

  

   昆明主城1-2w/㎡有哪些楼盘？

  

   既然单价1-2w/㎡之间的项目，是昆明市场的主流需求。那么，这类项目在市场中，是一种怎样的存在呢？

  

   从市场来看，这个单价区间的在售项目，也是昆明市场最多的。

  

   据「昆明楼市」不完全统计，8月昆明主城区约有77个在售项目单价处于1-2w/㎡之间，占主城区在售项目（约141个）总量的55%。

  

   对开发商而言，1-2w/㎡的售价，是项目竞争最为激烈的价格区间；而在购房者角度，则是市场可选性最多的价格范围。

  

   从统计的价格来看，由于是售楼部正常的对外报价，因此，相比平常看到的特价房源，价格整体要高一些。

  

   对照最新的房价统计，相比今年4月超100个项目的统计数据，今年8月份1-2w/㎡项目有所减少。从原因上看，主要是以下几个方面：

  

   一个是，诸如保利天际、碧桂园云南映象、公园壹号、恒泰理想城、锦艺昆明之光等售罄项目，以及恒大、俊发、融创等项目未纳入统计，一定程度上使得统计的项目变少。

  

   另一个是，新项目对于市场的补充。比如，金地十一峯、枢纽曜城、中国铁建西派城樾、招商雍珑府、建投学府等项目，一定程度上增加了市场1-2w/㎡价格区间项目的数量。

  

   还有一个原因是，诸如保利春湖国际生态城、溪麓南郡、首创禧悦春城、滇池府、金茂国际新城、中交碧桂园东园、鸿基云玺台等价格处于1w/㎡上下的项目，已在单价1w/㎡以下的项目中统计过，为避免重复未在价格1-2w/㎡项目中体现，客观上使得项目有所减少。

  

   总体来看，主城区虽然1-2w/㎡的占有绝对的数量优势，但受恒大、俊发、融创等该价格区间项目供应大户的影响，实际可供购房者选择的项目整体是相对减少的。

  

   No.3

  

   1-2w/㎡楼盘价格降了吗？

  

   在1-2w/㎡的在售楼盘中，通过对照不难发现，很多是市场做特价的老面孔。

  

   看似每平米便宜小几千的特价房源，所呈现出的优惠力度，是否就代表着一些项目在降价销售呢？

  

   其实，不然。

  

   关注「昆明楼市」每周六特价房栏目的人可能会注意到，一些项目做特价的房源，在价格上相比平常确实很有吸引力，但细看房源信息后，或许很多人会发现，其实某些项目推出的特价房源，多为低楼层，在实际销售中，这类房源本身就要比正常楼层价格低。

  

   此外，还有一些以“工抵房”的形式出现的房源，虽然价格很有诱惑力，但往往需要全款，或者附带捆绑车位的条件，实际购买的门槛并不低。

  

   而从最新整理的1-2w/㎡的项目中，也可以看出，该售价区间的项目，虽然个别项目价格有一定松动，但有降有升，整体价格仍然保持相对稳定。

  

   昆明主城售价1-2w/㎡楼盘分布情况

   就拿8月份卖得最好的书香云海来看，虽然均价在1.2-1.3w/㎡左右，且8月份的成交均价仅1.2w/㎡出头，相比此前1.4w/㎡左右的价格，有2000元/㎡的降幅。

  

   但实际上，要买到位置好、楼层好、朝向好的产品，单价基本也会在1.4w/㎡左右。想要价格低的房源，可能就得在居住舒适性上有所妥协。

  

   而且，有的项目前后对比，价格看似降得有些多，但实际上，与在售项目的产品有很大关系。

  

   比如，北市区的碧桂园御龙半山，此前推144-202㎡的带装修小高层，价格在1.4w/㎡以上。而目前主推建面约100-128㎡的毛坯现房，均价仅在1.3w/㎡左右（特价房源价格更低）。

  

   价格看似降了1000元/㎡还多，但实际上，房源已经变成了毛坯产品。

  

   与此相类似的是万科城，此前在售的二期房源，单价约1.4w/㎡起。在8月底，万科城推出6期地块“群峰上”产品，价格预计到1.5-1.9w/㎡。

  

   相比之前，不但没有降价，反而因产品差异，售价出现大幅上涨。

  

   作为昆明当前主流消费需求的价格区间，1-2w/㎡之间的楼盘，一定程度上代表了市场供需的风向，如何在价格与价值中找到平衡点，这既是对房企/项目定价艺术的考验，也是更加理性的消费者所关注的重点。