2022-09-01 21:57:56
01.
雪崩时，没有一个摸金校尉是无辜的。
继指导价出台一年半之后，深圳二手楼市依然跌跌不休。深圳房价到底跌了多少，哪些小区跌了？
有媒体统计二手房成交数据显示：深圳今年已成交楼盘较去年价格对比，均均价下跌约9.8%。
与此同时，在统计的、有效的楼盘数据中，有77.3%的楼盘较上一年相比呈现为下跌的结果。
其中下跌楼盘的平均值为-14.6%，最高跌幅为57.3%；上涨楼盘的均值仅在8.8%，最高涨幅为42.9%，整体集中在1%-4%之间。
具体情况如何呢？安静找到了朋友整理的一些数据，给大家参考。
对比7月份的成交数据、再对比同户型（误差1平米以内）与去年1-2月份那时最高和最低的成交价，分片区来看。
相关结论我之前在《当下投资客就像拿着金碗饭在要饭》已经总结过，这次就不再重复。
02.
不过，有一点不一样的是，通过监测数据，再结合网上公开的一些数据，安静也发现：
此次深圳二手房成交价下跌过程中，有不少老破小小区也加入了大幅降价的阵营里面。
下面这张表格整理出了2022年深圳楼盘跌幅的前50名，里面有很多小区是你们听都没有听过的老破小。
证实了上文对于老破小加入跌价大军行列的猜想。
毫不客气的说，深圳目前有不少小区的楼盘成交价已经跌到了2019年。
二手房指价的作用，是强挤深圳二手楼市中的房价泡沫，目前看来杀伤力巨大。不少小区之前强抬自己家的房子价格，现在基本已全部回吐出来。
03.
另外一个关键性数据是深圳二手房的挂牌价以及挂盘量。
根据深圳贝壳研究院数据显示：2022上半年新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%，整体来看业主心态和预期有所弱化。
特别值得一提的是：今年上半年成交议价率为5.9%，创下近年来新高，也表明当前博弈偏向于买方市场，急于出售或急需用钱的业主议价空间更大。
挂牌价走低，但房子却并不好卖。
据上半年的数据：2022上半年房源成交周期约158天，同比延长37天，环比延长27天；客源成交周期约50天，同比延长10天，环比延长1天。
深圳的二手挂牌量究竟有多少？
据深圳市房地产中介协会的数据显示：截至8月8日，深圳全市二手挂牌房源数量达到了39238套，即将突破4万套，二手交易进入震荡行情。
有专家人士指出：二手挂牌量与月成交量，这两个数据之前的比值，在市场好的时候是7，正常市场是10。但目前是40。
好多人都觉得现在的40，是挂牌量太多导致，其实更主要的原因是成交量太低导致。现在的成交量，不到正常市场的30%。
4万套的二手挂牌量高嘛？
安静看问题从来都不看表面。我们探寻的从来都是最真实的市场逻辑数据分析。答案很简单：跟媒体咋咋呼呼说断供量创新高一样，其实一点也不高。
不信我们来看下面这张图，这张图统计了2019年到2021年10月的深圳二手挂牌量。二手挂牌量最高的时期是多少？
是2021年的10月份，达到了4.68万套。
不是房子越来越难卖了嘛？现在行情比去年还差，为什么挂牌量还没有去年的10月份高呢？我唯一的猜想是：
去年是恐慌性挂盘，政策打下来，大都都蒙了，所以很多业主一股脑的卖房。现在呢？行情太差，降价太多。
有的业主干脆不卖，牌都不愿意挂了。更有可能的是：有些房源直接流入到了法拍市场。
而且，不要忘了，深圳是有3年限售的，这也意味着2019年9月后的房子，根本没办法流入到二手房市场。除非你用特殊手段，但这也是个例。
这才可能是目前深圳二手房挂牌量的最真实逻辑。
关于接下来的趋势，我还是维持年初的判断：量差不多已经到底了，但价格还没有。除非有肥胖的黑天鹅出现。
