全国首例！取消公摊，实行套内面积出售房屋！是否会引发房价上涨？

   买房的时候，很多人都会询问房子的“公摊面积”是多少，目前国内绝大多数城市的住宅交易都是以建筑面积计价，但重庆等地多年前也实行套内建筑面积计价。

  

   最近青岛一则住房面积110平的房子到手仅61平，近一半被公摊的消息，在网上闹得沸沸扬扬。

  

   根据中新经纬微博消息，根据购房之初销售人员承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%。事件一经曝光，就在网上掀起了热议，取消公摊面积的呼声再次响起。

  

   大多数人呼吁取消公摊，按照使用面积出售，而不是建筑面积。

  

   NO.1 | 壹

  

   内蒙古拟将取消“公摊面积”上报住建部

  

   8月24日，在对《关于规范房屋“公摊面积”的提案》的答复中，内蒙古住建厅称，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。

  

   这是目前全国首个官方层面对于取消公摊面积做出的回应。

  

   内蒙古自治区住房和城乡建设厅在答复中表示：诚如委员所指出的，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观的了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。

  

   内蒙古自治区住房和城乡建设厅表示，下一步将按照国家的政策要求，会同有关部门积极研究，推动在商品房交易中以套内面积作为计价依据工作，积极解决购房过程中套内面积不透明的问题。

  

   这意味着，内蒙古很有可能会成为重庆之后，又一个全面实行套内面积出售房屋的地区。

  

   NO.2 | 贰

  

   “失控”的公摊

  

   什么是公摊面积？具体来说，套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

  

   而公用建筑面积简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。

  

   但是关于公摊面积，目前我国还没有明确的法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

  

   而去年，山东青岛某楼盘就曾因为惊人的公摊面积上了热搜，原本122平的房子，实际套内面积只有62平，公摊接近50%。

  

   而这，已经不是首次因公摊面积引发全民热议。

  

   2019年两会中，全国人大代表林燚表示：“要真正落实中央调控过高房价的政策，各地除了要进一步研究房地产调控管理的新举措，还应注意及时革除过时的老制度。建议取消商品房预售制和公摊面积，与国际接轨。”

  

   2018年7月，《人民日报》、《新华社》等官方权威媒体集体带头发声：“买100平方米的房子只得70平方米，公摊面积真伤人。”其中新华社更是怒斥：“全世界只有中国房子有公摊面积，简直是伤民伤财。”

  

   可见，国人苦公摊久矣。

  

   业内人士指出，开发商从利益考量出发，倾向于做大公摊面积，这样不仅可以收取多重费用、包括物业费、取暖费等，还可以在表面上降低房价，给购房者造成价格较低的错觉。

  

   因此有人建议，要么全面取消公摊面积，要么出台相关的规范，给得房率设置一条“底线”。

  

   公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，如果开发商过度挤压公摊，有可能导致社区品质下降，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

  

   NO.3 | 叁

  

   套内面积计价会引发房价上涨吗？

  

   事实上，重庆早在2002年就率先实行商品房销售按“套内建筑面积”计价。

  

   需要指出的是，这里重庆市以套内建筑面积为计价方式，而套内建筑面积并非套内使用面积。

  

   根据现行的《房产测量规范》规定，房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。而套内使用面积则包括卧室、起居室（厅）、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、贮藏室、壁柜等使用面积的总和。

  

   也就是说，套内建筑面积计量时，仍然需要关注计算到套内的墙体面积和阳台建筑面积，这两个面积并非固定的，它们也会影响到实际的使用面积。

  

   而涉及到房屋的其它费用，重庆也有样本，比如，在收取物业费、取暖费的时候，按建筑面积计算，而收取精装费用时按套内建筑面积计算。

  

   取消公摊面积、以新的计价方式来进行交易，也引发了不少购房者的担忧：“羊毛出在羊身上”，自己还是要为公摊部分买单，但是这样会导致房屋单价的抬升。

  

   比如，一套住宅的建筑面积为120平，套内面积为90平，如果按照建筑面积为标准计算，单价为30000元/平，那么该套房屋的总价为360万元；如果按照套内面积为标准计算，单价则为40000元/平，总价依然为360万元。

  

   公摊建筑面积实际上最后也是为业主所使用。通俗来说，这部分的成本也是加在套内面积里的。按照目前重庆房地产市场的普遍情况而言，套内建筑面积计价约等于建筑面积计价的1.2倍左右。对开发商而言，这些成本是真实存在的，并不会因为不同的计价方式而使成本消失。

  

   事实上，取消公摊面积的效果可能表现在，房屋的单价会相对升高，但整体总价不变，也就是说，只是改变了计算方法，而并非会引发实际意义上的房价上涨。

  

   不仅如此，从另一角度看，这也对于开发商的产品规划能力提出了更高的要求，因为规划和设计问题而导致分摊面积增多的话，在同样的总价下，单价或会变高，那么购房者可能就不会认账。

  

   结语

  

   短期来看，取消公摊面积的操作难度较大。一方面，公摊面积属于楼栋建设的一部分，也是为业主所用，建造成本确实存在，另一方面，一旦取消，对于前期已经购房的业主来说也不公平。

  

   既然公摊面积无法避免，我们要做的事情就是尽量远离那些公摊面积偏大的房子。比如以下四种类型的房子：

  

   1、配备电梯过多。电梯间是计入公摊面积的，如果电梯数量过多，那么你所要承担的公摊面积可就会增加了；

  

   2、高档住宅公寓。越是高档的住宅公寓，其配套设施就会越丰富，也会导致公摊面积增加；

  

   3、腰线层的房子。腰线层除了好看，根本没有任何的实用性，而且有些开发商还会把腰线层计入公摊面积；

  

   4、楼层较高的房子。一般楼栋楼层越高，所要承担的公摊面积就会越大。