2022-08-31 16:56:39
地段的变迁意味着什么？
李嘉诚说过，买房的关键就是：地段，地段，还是地段。
香港人对地段近乎痴迷，中环就是中环，港岛就是港岛，九龙就是九龙，新界就是新界，他们之间存在着天然的鄙视链关系。一座物业在香港不同的地理位置，其价值可谓天壤之别。房龄、品质，在香港固然重要，但是与位置相比却又不重要了，所谓不动产之意义就在于此。
此理亦同于一套县城的新房别墅，其价值还不如北京一套老破小，房子是不值钱的，真正值钱的是地段。
一）地段的形成
随着城市的发展，行政资源、金融财富、轨道交通的聚集形成，这些价值逐渐显现，慢慢在人们心中打磨出地段的概念。
城市里大量的资金与企业汇集产生了蓬勃的商业楼宇办公需要，众多金融机构开始向新区迁移，随之而来的是各类服务业机构也随之搬迁。
一旦地段的共识形成，城市的地段差距就越发显著，显著到楼盘品质的优劣怎样都弥补不回来的地步。
二）地段是永恒吗？
地段在形成过程中集聚了大量的资源，副作用就是地段周围的房价在数十年中涨幅远超大盘，在人们心中留下了不可磨灭的深刻印象，以至于形成地段崇拜，进而对于你家住哪儿产生鄙视链。
地段跟城中心并不是完全对应，一个大城市可能会发展有大大小小数个CBD，虚虚实实，这给异地投资者带来更大的难度。
太执着于地段价值论的人无异于刻舟求剑。
这是因为地段虽然很坚固，但还没有到牢不可催的地步。
地段会老去，还会迁移。
很多来北京投资的上来就要买国贸，说是离天安门3公里，但国贸近10年从来没跑赢过大盘。在北京，我们有亦庄、丽泽、望京、西二旗上地、后场路、通州新中心、孙河、东坝，所以买房不要盯着曾经辉煌的地段，要盯着以后会爆发的地段。
以广州为例，广州早期有钱人主要是做商贸，批发的老板，所以海珠滨江东得益于这批人的购买力成为早期的豪宅板块，后来随着互联网、金融产业造富运动的兴起，豪宅板块的地段迁移到了天河。
这一点跟成都也是类似的，老一代的有钱人在天府广场，后来转移到了高新区。杭州也是，从武林广场转移到了钱新、南星桥、奥体滨江。new money 代表着地段潜力，只有年轻新贵喜欢的地方才值得投资
从这个角度来讲，地段变迁意味着什么呢？
意味着一座城市的阶层流动
只有阶层出现变动，才有可能有一批新贵崛起，形成新的地段。所以，买房要去大城市，那里赚钱的机会多，还有新的地段出现，我们可以提前布局。
当一座城市阶层慢慢开始固化，地段就稳固下来了，香港三十年了，优质地段还是中环、中环，中环。英国、美国的特大城市，好地段依然是好地段，而且存在一百年了。
这对年轻人来说才是绝望的，因为一样东西稳固不变，意味着你永远没有机会了。
三）投资与地段
地段的迁移归根结底是old money 和new money的较量，老人固守地段沉淀财富，年轻人或者接受城下之盟，或者掀桌子另起炉灶。
这一轮广州珠江新城的房子大爆发，远远超过越秀，海珠西，就是外来的年轻人对于保守中老年人的一次掀桌子逆袭，你觉得旧城老地段房子有身份有地位，是IP的象征，我不care，我就买新贵地段，买爆它。
广州有个网红盘叫保利心语，开盘价1.8万，现在卖15万每平方，从开盘到现在大户型升值差不多2000万。如果之前开盘没买，2020年买入，到现在2年也涨了差不多600多万。（112平方2020年1000万出头，现在市场成交价1600多万）
当然，所有当年在这个地段买房的人，涨幅没有8倍也有6倍，我其中一套房（嘉裕公馆）就买在这里.2012年前后，这里是什么样的呢？到处都是堆放的砖头、建材，马路烟尘滚滚，老城区的有钱人根本看不上。
十年过去了，这里变成了人们趋之若鹜的优质地段，房价也一涨再涨…
深圳向西，广州向东，地段在漫长的岁月中不断迁移，在你不知不觉中已是沧海桑田。所以你看，老人终将死去，世界终究是年轻人的，要买就买新贵地段，买年轻人喜欢的地方。
诸如成都高新区、武汉光谷、杭州钱江新城、宁波鄞州东部新城、南京河西CBD等等都是还在崛起之中的地段，当然，如果钱不够，在当地布局二流地段也会有不错收益，其他城市同理。（接下来是强二线城市的行情，大家注意）
四）2022年买房建议
1）尽早、多做准备
思维上要早，早起的鸟儿有虫吃。夫妻之间宜灵活准备资格，可视作公司合伙人的两个股东之间的优化配置、整合，骨肉至亲之间的互助，特别好用的是独身子女家庭的父母户口资源，可以提早制定购房的策略。如果能够让父母双方分离开来、独立操作，就是两笔接力贷的大杀器；
2）建立自我的选筹逻辑思维体系：深刻理解财不入急门、要守株待兔。
不同城市选筹逻辑不同，涨、平、跌周期也不同。不要用过去选筹逻辑去思考未来的投资方向，宜和投资高手交流，多虚心请教、思考、碰撞。
产品优化升级思维，升级置换到省会城市，龙头一线城市；从次级区域，升级置换到头部区域。当然，买入被城市生长所包围的郊区也是不错的思路，提前布局。
3）精算风控
投资人宜精算三张表：资产负债表、现金流量表、损益表.
优化杠杆，不断优化适合自己的杠杆比例。
信用贷、装修贷、信用卡空当接龙......宜同时作为杠杆优化整合的控制指标。切忌短债长投。
4）资金策略：房产投资AB术
AB术：坚守主业，开辟副业，创造另外一套赚现金流渠道。二者结合，螺旋上升。貌似防守，实则进攻。
凶年出巨富，市场信心越低，炒家越容易赚钱。我这一生赚到的大钱都来源于市场低迷的时候及时买入的几套房产，无论是2008年还是2012年，甚至是2014年。买之前，我并没有事先预知楼市会反弹，因为世界充满着随机性，大到房价涨跌，小到硬币正反，我们都无法预测。
但我们却可以100%笃定：只要重复足够多次，抛硬币的胜率会无限接近一个确定值：50%。一半正面，一半反面。同样的，我们也可以100%笃定：只要我们买的是一二线城市的房子，随着经济增长，城市化以及通货膨胀的发展，房价上涨是一种必然。
也许你会有疑问，既然买房必赚，为什么还是有人亏钱？
这其实是思维出路的问题——对许多人来说，他们都想挣10倍收益，却没人愿意等待五年，十年，二十年。
所有人都想变富，可没有几个人能接受慢慢变富，而相应的，如果你愿意付出等待，赚钱就成为了一种必然。房价到了今年这个程度，继续下跌的概率远远低于上涨，几乎是2：8比例，也就说跌无可跌，那么这个时候，无论如何，都要买几套的，不然对不住这个历史性的机遇。
真正有远见能够克服人性的人是极少数的，买房还有机会赚钱，现在是很好的政策窗口。钱的流向与观念的流向，是相反的。越多人迷信的观念，越赚不到钱，大钱都是在人们中的偏见中赚到的。互联网烫平了信息差，但是没有解决认知差，所以买房赚钱的永远是少数人。
