2022-08-31 16:55:47
这几年济南房价的确分化的厉害，很多地方新房、二手房房价回到了5年前。你看工业北、新东站、雪山、唐冶等片区次新房，能够跑赢五年通胀的房子少之甚少，房价不涨，房租不高，贷款利率也不低；你看市区很多二手房，这几年，持续阴跌的也占比很高。
所以这几年在济南楼市中唱衰的声音就很多，任何市场环境下都有人唱衰，但是也不能无视那些一直涨价的房子，能不能在这个市场中发现那些逆势上涨，有潜力的房子这才是关键。
这几年有很多房子走出了自己的独立行情，逆势上涨，而这类房子普遍有一个共同点：
商务办公区周边，核心片区、房龄不要太老，位置、环境、产品各方面都缺一不可。
01.保值增值的房子
现如今大部分普通家庭最值钱的资产就是房子，你说谁不关注房价，那大概率都是假的，即便买不起房子的人都是关注房价的。
这段时间咨询买改善房的粉丝比较多，当下在售新盘不少，但是总觉得很多还是欠点火候。再看看这些改善片区的二手房成交价格走势，比如盛福、长岭山、汉峪金谷周边、化纤厂路、奥体西路周边，发现近三年真涨价、能跑赢通胀的房子真心不多。
再细心找找，仅有部分楼盘逆势上涨，房价、房租双双走高。
这两三年涨价比较多的几个次新楼盘：财富中心、万科麓山、中海天悦府，大汉峪片区、龙鼎大道的几个楼盘。
下图是之前发的财富中心二手房价格走势：
另外很多人觉得CBD的房价涨不少，其实当初CBD售价23000-25000的那批房子，现在也就是卖到26000-27000，真还算不上升值多少，去掉资金成本可能还赔点。而30000+买房的人，如果按照每年增值3%的复利算，现在二手房即便卖35000也不是很划算，要是贷款利率5+%，这账更没法算了。
不过我们不能只盯着房价涨幅，还要算房租的出租收益。现如今CBD片区、周边的房租真的是水涨船高，住宅价格6000-10000元/月很常见，即便是不错的公寓房租也是不低。
如果CBD房子交房子之后，房价涨幅+加上房租的收益，还是能跑赢大多数房产的，能不能完全保值，得看买入价格。
最近CBD的车位租金我了解了一下， 住宅车位600元/个/月以上，要是写字间车位租金在800-1000元/个/月……
随着CBD的众多写字楼交付，投入使用，CBD的房租、车位租金还有上涨潜力，这边会成为济南房租、车位租金最高的片区。
02.别对房地产抱有贪心
看看上面多说到的，很多粉丝肯定又蒙了，到底现在还能不能买房？买哪里的房子更靠谱？那些涨的好的房子这么少，而且现在价格又这么高，未来还有没有空间？还能涨多少？
上面两张图是在贝壳APP所能看到的财富中心部分房源的成交价格，我们以这个为例，聊聊房子的涨价。
1、对于好位置，房龄比较新，物业、园林不错的房子，持续上涨是看得见的。
2、我截图中的这些房源都是高层中的小三室，如果换做是小高层，那这个走势会更好。财富中心的高层产品并不是小区的优势，但是除了这个劣势，整个小区几乎找不到别的劣势。
3、即便是这样持续上涨的房产，其实收益也不是特别高，更别提那些几年不涨的房产了， 所以对于济南大部分房产，不要抱有投资的心态，谈保值、抗通胀相对理性。
我们再来说说CBD的房子，即便是发展日新月异的CBD片区，购房者也没有多少真有收益。原因很简单：
1、部分购房者买入价格高了，开发商透支了购房者几年的收益。
2、从买入到交房，2-3年的资金沉默成本算进去，无形增加了持有房产成本。
3、即便是CBD片区，房子与房子之间的价差也差距很大，有的能勉强保值，有的从买入开始，细算账就没有保值的可能性了。
最终的结论是想告诉大部分抱有投资房产的购房者：
1、放平心态，可以找保值的房产，不要抱有收益很高的预期。
2、买什么房子的前提需要想清楚，想要达到什么目的。想明白了，再果断下手。自己都不明白自己的目的、预期，一顿乱买，跟风买，未来跟错了的几率比较大。
昨天一位咨询我的粉丝，说当初买房看身边人都买了，自己就买了一套……未来千万不要这样想当然买房，在济南买错的几率比买对的几率大很多，因为很多房子真的做不到保值。
03.但是该买还是要买
既然很多房子都不保值了， 是不是就可以不用买房了？
这个想法显然也是错误的。
你观察济南核心片区的新楼盘、次新房的价格走势，每年都有大几百甚至一两千的上涨，我们不看仁恒奥体、龙湖天奕，我们看珑悦府、颖秀华府、盛福众多楼盘，比价格最低那个阶段也是有不同的上涨。
我们再看二手房：海信贤文世家、中垠雅苑、奥龙观邸、德润天玺、汉峪海风海一二期、恒大龙奥御苑……等等，即便是这些房子近几年房价也有不同幅度上涨，你晚买了还是要比前几年多花点钱。
这就是当下的楼市现状，你看着很多楼盘涨价一般，但是你晚买一年就会多付出一块。同时也有很多不涨价的你还看不上，你还不想买，你买了也不涨钱。这就是纯粹的市场选择，更是当下济南楼市分化的真实现状。
为了自住舒适性，看上眼的好点的房子，能早买， 还是尽量早点入手。
絮叨这么多，未来很多年济南楼市，会因为住房需求升级引起优质房产价格上涨，同样会因为购买力的分化，导致不同类型房产走势不同。
刚需购买群体变少，购买力下降，刚需盘价格刺激不起来，所以千万不要追高刚需盘。
改善购买群体变化不大，购买力受疫情影响小，甚至因为政策刺激可以套现老旧、普通刚需房产，导致购买力增强，使得改善楼盘、优质改善楼盘价格上涨。而真正的疫情过去之后，我相信优质改善房还有一波不小的涨幅。
买好房子的逻辑就是要买3-5年甚至说10年左右，这个阶段内很少出能替代或者超越你所购买房子的新楼盘，这是最理想状态。
这样你手里的房子在这个阶段内就相对一直香甜，你看现在全运村、名悦山庄还有龙鼎大道那些品质好二手，不就类似这个逻辑。就算财富中心，尽管产品不是特别好，但是占了一个一直向上发展的位置，再加上相对不错园林、物业，价格也是一直扎实向上。
未来10年济南依然处在改善升级非常火热阶段，选对房子，位置稀缺+产品稀缺，就不用愁找不到下家。这样品质稀缺的住宅本就稀少，卖的自然少，你想卖什么价格，顺大势走就好。
