2022-08-20 10:07:45
1、房价触底趋势受阻。
5-6月份，70城新房价格指数跌幅持续收窄，但7月份这一收窄趋势受阻，环比从6月份的-0.10%微幅扩大到-0.11%。其中，一线城市涨幅从0.45%降至0.27%，二线城市涨幅从0.06%降至0.03%，连续2个月反弹后均收窄，上涨城市数也下降了。
原因分析：
一是，7月份疫情在部分城市再次出现，导致线下看房和交易受到影响，7月份新房销售同比跌幅（-28.9%）比6月份（-18.3%）高出了10多个百分点
二是，7月份楼市问题继续向纵深演化，突出表现在部分城市停工半停工、推迟交付的项目出现“停供断贷”现象，购房者维权案例增加（其中有不合理的“房闹”），导致市场对期房的接受度降低。
三是，“保交楼”上升为楼市主题等，导致金融机构对房地产风险偏好进一步下降。7月份，开发商到位资金降幅在连续2个月收窄以后，7月份再次扩大，自筹资金（占比36%）和银行贷款（10.3%）下跌幅度最大，外部融资受阻，开发商不得不继续降价促销。
2、48个城市新房价格同比下跌
由于新房环比连续11个月下降，导致同比指数（同比指数为过去12个月环比指数连乘得到）跌幅连续3个月扩大，从6月份的-13.%扩大到7月份的-1.7%。同比下跌城市数达到48个，意味着大部分城市新房价格低于去年同期，除了一线城市微幅上涨外（涨幅持续收窄），二三线66个城市中的大部分城市，房价跌回一年前，去年这时候买的房子，现在跌价了。
3、二手房价格指数明显弱于新房
7月份70城二手住房价格指数环比下跌0.2%，比新房价格指数下跌跌幅要大，且连续11个月下跌（与新房一样）。今年以来，二手住房价格指数月平均跌幅为-0.27%，比新房-0.1%的平均跌幅要大，显示二手住房市场整体要弱于新房市场。
原因分析：
一是，新房整体呈现降价促销态势，很多城市二手住房价格高于新房，特别是二三线城市，因此，购房者更愿意选择新房；
二是，二手房交易税费成本（契税、增值税、所得税等）也大于新房。
三是，前几年楼市过火热，导致近年来次新房挂牌多，老破小远的二手房很难卖得出去，价格一路阴跌。
3、行业风险事件继续发酵、销售下滑是影响房价的主因
从7月份房价数据来看，由于商品房销售回落，特别是行业风险事件继续发酵、向纵深演化，市场（金融机构和购房者）对开发商的信心继续下降，企业资金链紧张加剧，从而导致开发商不得不继续降价促销。
可见，行业供给端的冲击是房价不稳、信心不稳的主要原因。
4、未来房价走势，取决于供给端的风险事件能否缓解，以及需求端的政策力度
供给端房企暴雷、交付难，导致信心不足，金融机构不给融资，购房者不愿意买房，企业资金链进一步紧张，不得不降价促销，不愿意拿地。因此，房价、地价稳定的关键在于，供给端的冲击能否止住。同时，需求端提振信心的关键，也在于供给端能否释放出好消息，而不是现在不断听到的交付难、企业暴雷。当然，需求端好转，还需要政策释放，南京调整“认房又认贷”就是一个好消息。
