2022-04-13 20:47:05
全国楼市成交持续下滑背景下，各地纷纷着手于“限购”“限售”“限贷”“落户”“补贴”等政策端进行微调。
据不完全统计，今年以来已经有约70城发布不同程度的宽松政策，近期不少长期从严的热点二线城市亦加入其中。
楼市惨淡是主因
作为江苏省会城市的南京发布限购松绑政策，引发业内广泛关注。
值得一提的是，政策变动只限于南京市六合区与溧水区，放开原有的凭借3年内24个月社保购房政策，外地户籍购房者可直接购买一套房，其他核心区域不变。
而就在一日前，长三角另一个重点城市苏州，亦发布楼市限购、限售放松政策。
具体变动为：二手房限售由原来的5年变成3年；非苏州户口购房由3年内连续满24个月改为累计24个月；非苏州户口居民卖房后2年内无需社保或税单可直接购房。
业内普遍认为，2022年一季度包括南京、苏州在内的多个热点城市楼市整体表现疲弱，是这次政策变动、以期刺激房产交易的主因。
克而瑞研究表示，一季度整体楼市惨淡收场，受市场下行低迷行情影响，房企“躺平”心态严重，推盘积极性较低，整体推货量高位回落创3年同期新低；受此影响，成交整体延续下行，返乡置业“爽约”，即便3月有“复苏”迹象，环比持增，但单月和累计同比仍为负值，从中央到地方政策“春风”的利好效应尚未在成交层面有显著体现。
预判二季度，克而瑞认为，随着中央“两会”定调，五部委发声稳定房地产，到各级地方政府出台包括降首付、扩大公积金、降房贷利率等一系列措施将逐步落地，部分城市成交有望企稳，同比降幅有进一步收窄，不过“强者恒强，弱者积弱”的分化格局不会发生根本性逆转，核心一二线、强三线城市需求依旧坚挺，成交预期高位维持；相较而言，弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大，步履维艰。
对此，广东省住房政策研究中心高级研究员李宇嘉也表示，现在热点城市的调控被要求遵循“有所为、有所不为”的状态，南京、苏州等热点城市的松绑政策，意在引导预期，给市场加量。总的来讲，热点城市这种外围的松绑是一个必然趋势。
救市范围不断扩大
而事实上在此之前，各地出台楼市新政层出不穷。
在上一波政策调整的城市中，郑州作为首个大范围救市的二线城市尚显“孤单”，19条楼市几乎覆盖楼市方方面面，而后续降低贷款利率、推出新市民购房优惠等一系列举措也着实为购房者让利不少。
这一举动很快引发连锁反应。
4月1日甘肃兰州、3月30日福建福州、3月23日黑龙江哈尔滨……短短一个月以来，从三四线城市到省会城市以及苏州、青岛等新一线城市加入楼市调控松绑行列的趋势已经十分明显。
而具体调控方向和力度同样在逐步加大。
从最开始的提高公积金贷款额度、降低房贷利率，到放宽落户政策、发放购房补贴、降低首付比例，再到限购、限售、限贷、限价“四限”政策松绑不一而足。
其中，4月1日，衢州取消限购政策，同时松绑了限售政策，成为全国首个同时放松“两限”的城市。
衢州市住房和城乡建设局表示，出台新政的原因主要是为了支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进市区房地产业良性循环和健康发展。
亿翰智库认为，相比三四线城市，二线城市的放开对市场更有积极影响和标杆作用，政策力度也在逐步全面和加大。过往的调控政策一直存在着城市错配的问题，三四线本身更多是刚需群体，一直没有过多的政策限制，政策放开与否影响偏弱。二线城市住房需求更加旺盛，尤其是改善性需求的释放将会对市场有积极的拉动作用。
成效尚待验证
值得注意的是，作为最早发布大范围松绑政策的二线城市，郑州楼市已经再成交数据上有所回应。
贝壳研究院数据显示，“郑十九条”出台后，3月二手房成交量尽管同比去年仍下降明显，但已超过2月的2倍，周均带看量环比增长52%、周均成交量环比增长95%；新房方面则受房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素，使回暖将滞后于二手市场表现，因此数据变化不大。
不过，并非所有城市都如此。
作为年内首个废除限售令的二线城市，哈尔滨3月第四周数据显示，二手房成交量未见明显变化，挂牌价反而从11567元/平略降为11535元/平。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前对于政策放松的效应应该降低点预期，或者说给予更长的观察时间。
他告诉观察者网，当前购房者预期并未恢复，叠加疫情影响，房地产市场仍然在筑底过程中。不过购房需求并未消失，信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，因此市场回暖可期，市场底或将出现在二季度，届时一线城市和强二三线城市将率先企稳。
不过，亦有资深房企人士向观察者网表示，楼市热度归根结底是由人口、产业做引导，由供需关系决定的，目前各类政策均在“房住不炒”“因城施策”基调下进行，松绑城市大都本身“泡沫”严重，市场回归理性之后各类限制原本就已经不需要了。所以此轮政策成效如何、未来楼市总体走向仍旧尚待验证。
