2022-04-12 21:23:49
最近，武汉出了个大消息。
2021年武汉统计公报发布，常住人口新增120.12万，再次反超郑州夺回中部人口第一城，人口增量全国第一！
大武汉，又神气了一次！
刚好，最近也有不少粉丝朋友，问我今年武汉今年能不能买？应该怎么买？想到去年武汉考察后，还拖更一篇，所以这次还是先写武汉。
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武汉今年能不能买？适不适合买？
答案是完全可以。
买房，无非是在保障居住的情况下，最大程度的保值增值，所以判断能不能买，最重要的就是成本，好的板块成本低了，房价自然降了。
就现在武汉市场来说，买房成本相较于去年大幅下降了。
3月26日，武汉房贷利率再次下调48个BP，首套房贷利率降至5.2%，二套房贷款利率降至5.4%。
当然，房贷利率只是很小的一方面。
更重要的是，房价真的降了！
我问了不少板块的中介朋友，发现很多核心板块的标杆项目也没熬住，相比去年至少5k左右的跌幅。
比如光谷关山的保利时代，去年巅峰时期成交一度跑到4万，如今成交均价大约在3.5万。
比如武昌复地东湖国际，作为对口武汉和珞喻路中学的双学区房，去年曾经一度炒到5万，现在已经回落到4.5万。
90平的三房，相比去年就少了45万，直接省了辆车。
新房市场降价幅度不大，但是与去年相比，基本持平甚至有所下降。
比如光谷的旭辉，去年5月份考察时，价格几乎去到2.8万，最近新加推的楼盘也就2.7万左右。
比如江汉区的福星惠誉，去年价格大概在2.5万，最近即将加推的24小高层，预计10层以内价格还是2.5万。
武汉市场，目前不说回落到了最低点，至少已经跌出了一定的幅度。
并且随着最近政策回暖，武汉市场实际已经在悄悄复苏了。
3月新建住房成交套数10368套，环比上涨78.63%。
二手住房成交5826套，根据中国房价行情网检测，二手房价同比同比上涨3.68%。
现在算不上大热，但是市场回暖企稳的趋势非常清晰。
正如我前文所说，买房看的就是成本与涨幅，房价回落实际上就意味着上涨的空间，再加上武汉目前房贷利率也在下降，热门核心板块也再也不需要茶水费、排位费。
综合来看，今年确实是武汉买房不可多得的好时机。
只是武汉，应该怎么买？
武汉楼市，是一个非常容易踩坑的市场。
可以说让刚需迟疑，让投资客迷茫也不为过。
为什么这么说？
不是因为武汉没有价值，而是因为武汉太大、太散。
武汉有多大？
武汉的建成区面积排名全国第五，仅次于北上广深四座城市，大江大湖大武汉汉，绝非戏言。
武汉有多散？
长江和汉江已经将这座城市一分为三，此外武汉内部还有不少湖泊和山脉，将这座城市彻底打散打乱。
“大”意味着买房人有很多选择，“散”又意味着板块过于零散，又大又散，这就跟玩游戏叠buff似的，形成了最独特的武汉市场特点。
也让武汉买房的难度，升级、升级再升级！
如何在武汉买对？武汉买房逻辑到底是什么？
实际上影响武汉楼市的有4大明显的要素：
1、环线论。
很多自媒体会告诉你，武汉是有环线的，要尽量买在三环内。
是的，整体看武汉市场似乎如此，二环内价格比三环内贵，三环内要比三环外贵。
看起来符合逻辑，但实际上又很容易被推翻。
比如，武昌内环滨江价格干不过二环内的中南次新；比如，三环外的金银湖甚至要比二环内的硚口还要贵；比如，早已跳脱出环线论光谷。
武汉房价，显然不是唯环线论的。
2、商圈
这是武汉楼市，不太明显但本地刚需又非常认的一条线，这一点在重庆也有体现。
根本原因都是这两座城市太散了。
现在的武汉，我认为可以分为三个中心，一个是汉口，一个是武昌，一个是光谷。
很多在光谷的大学生，可能毕业之后主动活动范围也在光谷，我有个朋友毕业的时候都认为光谷是武汉的市中心。
虽然有些离谱，但是在武汉却是事实。汉口人很少去武昌乃至光谷，武昌人最多也就去去汉正街，再加上光谷这个新崛起的后辈，彻底固定了武汉多中心的城市布局。
这类城市，真正能汇聚人气，形成共识的，往往就是商圈。
在武汉，你跟的士师傅报武汉天地、武商广场、楚河汉街、万达广场、汉正街这些，比说武汉CBD、二七滨江管用。
普通老百姓(603883)，认的就是配套与人气。
这些商圈往往成为买房板块中心的代表。
3、次新，或者说改善。
武汉这座城市，二环内拆迁旧改做得非常之慢，二环内市区的新房和次新房度很稀缺，供应也大多集中在三环甚至更外环的位置。
再加上武汉又是一座超高层非常流行的城市，动辄就是40-50层的层高，25%的大公摊，再加6梯3户的梯户比，这都导致武汉市区内居住体验不算太佳。
武汉市区，实际上非常稀缺改善产品。
当然，这里的改善，指的是楼龄新、产品好的房子，比如容积率在3以下，小区不再是超大社区2000户以内，33层以内小高层，2梯一户等等。
实际上这一点，在市场上已经开始出现了。比如武昌的融创中心壹号院，哪怕没有优质学区，光是产品好，靠近商圈，就能卖到4.5万的价格。
这应该是武汉未来10年的一个非常突出的趋势。
4、是学区。
武汉学区的溢价不低，教育资源也相对比较集中，基本汇聚在武昌和江岸区，差价拉的很大。
二七滨江+强学区，价格能够去到6-7万，楼龄老的一梯队学区房价格也在4万。武昌对口武汉小学和武珞路中学双学区的房子，价格也基本在5万左右。
比如武昌的复地，应该是武昌唯一次新学区房，对口武汉小学和武珞路中学新校区，新校区还没有出过中考成绩，去年价格一度被炒到5万。
以上这4点，就构成了武汉市场，散乱但可以明显捕捉到的逻辑，总结下，作为刚需想要在市区选筹，遵循以下三点：
1、武汉并不是唯环线论的，但二环整体优于三环，三环整体优于外环；
2、商圈大多代表着武汉各区的核心，环线之内判断核心要看商圈；
3、有学区需要选学区，否则，考虑极致改善，优质产品在武汉市区也是真正稀缺。
当然，上述没有包括光谷，光谷的选筹思路，我放在投资来说：
武汉目前，最清晰的两条投资思路如下：
第一是滨江。
以武汉目前的城市发展规划来看，最清晰就是要打造长江主轴，这也是南京、重庆等很多城市，都在坚持的方向。
因为任何一座城市，不仅需要科技产业强区，还需要能够代表城市共识和特色的中央商务区。
站在武汉现在来看，滨江是必然趋势，这也是武汉市区，未来最清晰的一条投资思路。
目前完成度最高的是二七滨江，但是二七滨江的价格已经6-8万，纯投资这个价格，更建议选择北上广深。
目前相对来说，在价格更合适，也有一定本地认可度的是武昌滨江，目前价格在3万-4万都有，除此之外，青山滨江、白沙洲滨江，汉阳滨江，这些只能算刚需版块，投资又不太适合。
其次就是武汉，就是光谷东！
这是武汉打造最成功的产业新城，也是武汉本地和外地认可度都非常高的投资板块。
只是根据目前的市场来看，有点让人头疼。
光谷目前主要的版块就是老关山版块、光谷中心城版块，光谷南版块，以及左岭、花山这些。
关山是光谷过去的老核心，目前地块也不多了。光谷中心城市武汉现在打造的新中心，预计2025年成型，小米、华为以及诸多生物企业都放在这里，足以见武汉政府的重视。
只是光谷中心城目前的问题是，靠近光谷五路核心的新房供应几乎没有了，二手市场经过去年上涨，已经达到2.3-2.9万，几乎可以匹配老关谷的核心。
以现在的价格入手光谷中心城，就要有3-5年的耐心。
除此之外，光谷还有一个外溢的问题，最具争议的是光谷中心南、左岭以及花山。
可以说，都有缺点。
花山，一个顶着刚需价格的纯改善版块；左岭几乎已经快到鄂州，光电产业已经落地，但是成熟度还不高；光谷偶尔有1-2盘相对靠近光谷中心城核心，但同样面临落地程度不高的问题。
