2022-04-12 21:20:00
2021年是房地产行业的转折之年。屡经调控之后，房地产告别了沿用20多年的“高杠杆、高负债、高增长”的“三高”模式，回归理性的发展航道。在行业面临调整和阵痛之时，个别房企接连“爆雷”，行业遭遇前所未有的信任危机。虽然2022年楼市政策暖风徐徐袭来，但市场还在回温的路上。
不容忽视的是，作为国民经济的支柱产业，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，对上下游相关产业带动效应强，对投资和消费影响重大，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。因此，促进房地产业健康发展和良性循环更为紧迫，事关今年中国经济的“稳”增长。
今年以来，针对楼市、地市、房企、购房者的利好政策不断出炉，房地产市场不景气局面有待扭转。在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标之下，房地产更是成为稳金融、稳财政、稳民生、稳宏观经济的一大推手。
从“灰犀牛”到遏制房地产泡沫化金融化势头
过去二十多年，房地产被认为是稳增长、扩内需的关键力量，每当中国经济下行压力增大时，房地产都会“挺身而出”。
房地产与宏观经济的关联紧密，长期稳居国民经济支柱产业的地位，其产业链长，一头连接投资，一头连接消费，拉动上下游多个行业，直接或间接推动GDP的增长。此外，作为实体经济，房地产解决了大量就业，而土地出让金也是地方政府的重要财政收入。
保利发展近日发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》以数据对房地产的重要性给予了佐证，2021年全国一二手住房合计销售额超过23万亿元；住房消费带动了家具、家电、纺织、装修装饰等一系列相关消费，2021年家具行业规模超8000亿，家电行业规模超1.7万亿。
值得关注的是，上述白皮书显示，2021年房地产业增加值7.76万亿，对GDP贡献率6.8%，如果将房地产上下游涉及的50多个行业，包括钢铁、建材、水泥等，对GDP增长的贡献可见一斑。而且，在高速发展中的新型城镇化推动下，房地产业对经济增长的贡献仍有提升空间。
不过，在过度依赖下，房地产业对中国经济的影响，到了牵一发而动全身的地步，“房地产绑架了中国经济”的声音开始出现，随之出现的是高房价、房地产泡沫及系统性金融风险。对此，国务院参事室特约研究员、国家统计局原总经济师姚景源表示，从以往来看，房地产之所以出现暴涨，很重要的原因是其脱离了居住本来的属性，甚至金融属性越来越强，变成了一个投机工具。
2020年，中国银保监会主席郭树清提到，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，此后郭树清多次以“灰犀牛”来喊话房地产。
直至今年3月2日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，郭树清特别指出，我国地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。
降负债去杠杆，挤压行业泡沫
金融主管部门对房地产的态度发生转变的原因，在于近一年时间里，房地产调控持续强化，在“三道红线”“土地集中供应”以及银行贷款集中度管理下，房企经历降负债、去杠杆，在挤压泡沫的同时，遏制了地价和房价的上涨。
不过，在外部环境趋紧和内部调控趋严的双重压力下，部分房企债务风险暴露。“在房地产领域，曾是资本无序扩张、野蛮生长的重灾区，甚至出现部分房企爆雷的现象，这应引起高度重视，继续加大监管，同时研究对策，从根本上解决这一问题。探索新的发展模式，最终保持行业的良性健康发展。”姚景源如是说。
在当前的环境之下，企业也在寻求稳健的发展路径。像此前要“活下去”的万科提出房地产行业进入“黑铁时代”。
而在泡沫化、金融化势头得到遏制的同时，政策转向维护房地产市场健康平稳发展，维护住房消费者合法权益。去年底的中央经济工作会议涉房内容重申“房住不炒”，也首次提到“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”等。
值得注意的是，在“2021-2022中国经济年会”上，中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示：“要促进房地产业健康发展。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”
与此同时，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆指出，要加强居民基本住房保障，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。此次其重提“房地产是支柱产业”，业内人士认为，信号意义极强，预期调控基调偏宽松，利好房地产业。
“稳投资”包括稳住房地产
对于2022年，中央经济工作会议首次提出需求压缩、供给冲击、预期转弱三重压力。“稳”是中央经济工作会议最为突出的关键词，稳字当头、稳中求进。
今年的政府工作报告将发展预期目标设定为GDP同比增长5.5%。在姚景源看来，2021年经济增速预期目标是6%，实际达到8.1%。这样的增速在世界主要经济体中名列前茅。而今年GDP要实现5.5%增长有难度，所以要坚持“稳”字当头，稳住投资、稳住消费、稳住外需，而稳住投资就包括稳住房地产。
3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，这次会议为房地产行业吃了一颗“定心丸”。会议提到积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策；及时研究和提出有力有效防范化解风险的应对方案等。
亚洲金融合作协会创始秘书长、中国银行(601988)业协会原专职副会长杨再平认为，中国的房地产业在经历了多年迅猛发展之后拐点已现。但2021年房地产行业对GDP的贡献率由上一年的7.34%降至6.78%。如果房地产销售、开工保持目前下行的态势，2022年全年跌幅或在20%以上，这对中国经济增速实现5.5%的预期目标有很大压力。
杨再平进一步表示，房地产行业的产业链条长，对经济的拉动作用明显，若任其下滑硬着陆，轻则可能增加经济下行压力，重则可能引发更多房企爆雷，甚至引发系统性金融风险。因此，有必要适当延缓房地产业下行趋势，减缓其对经济增长的负面压力。
中国人民大学国际货币研究所研究员孙超也强调，稳定房地产是“应对当前中国经济面临的多重压力、实现今年GDP增长5.5%左右的目标”绕不开的坎。
在业内人士看来，从考虑稳就业、保民生、防风险需求而设计的GDP5.5%增速，每一项都与房地产有密切关系，房地产的托底支撑经济增速的作用仍很重要，稳定宏观经济大盘无疑要稳住房地产。因此，2022年房地产不会出现硬着陆，将持续发挥经济运行中的“稳定器”作用。
事实上，稳房地产不仅是要稳房价，其背后则是稳金融、稳财政、稳民生、稳市场、稳宏观经济，彼此相互关联。在这样的背景之下，为了避免陷入“房地产和经济相互推动下跌的负面螺旋”，探索新的发展模式，促进房地产形成良性循环尤为重要。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，促进良性循环已是当下房地产主题，这是一个系统工程，相比过去单维度的去库存、房地产调控，现在更强调系统性、整体性，既要避免政策叠加合成谬误，也要避免简单放松、任务分解，需要的是各部门协同作战。
■ 观点
贾康 下半年楼市会“回暖”，但不会“过山车”
高速城镇化过程中，房地产“支柱”地位不动摇
在中国城镇化高速发展的阶段上，房地产业一定是国民经济的支柱产业。所谓城镇化高速发展，从国际经验来看，大概处于城镇化率30%-70%的区间。中国改革开放初期，城镇化率只有百分之十几，超过30%后，出现与国际经验高度吻合的现象，最近二三十年处于高速发展阶段。
在这个过程中，城镇化和工业化之间形成互动，内在逻辑是使社会成员越来越多地聚居在宜居宜业的中心区域。国家发改委公布数据显示，2021年我国常住人口城镇化率达64.72%，户籍人口城镇化率提高到46.7%。
我认为，在户籍人口城镇化率基础上适当抬高至50%左右，可认为是中国真实的城镇化水平。因为中国大约还有近3亿在城市生活、工作了十几年、二十几年的人，没有取得城市户口，反映的是由于政府供给能力不足，他们所享有的基本公共服务没有能够与市民均等化。这一方面是明显的问题，另一方面也意味着中国还有很大的发展潜力来完成城镇化，匹配工业化。
在此过程中，需要多轮推进基础设施建设和基础设施更新换代。建成区要往外扩，新区要开发，将出现更多的中小城镇，也必然会因城施策地继续发展大城市，形成更加有经济和社会影响力的城市群和都市圈。这些将具体表现在国土开发中的不动产形成上，包括工业、商业、住宅等方面的不动产建设与运营，来配合中国经济发展的过程。这个不动产概念之下的房地产业，一定是整个国民经济中一个重要的支柱产业。
工业化和城镇化推动房地产行业的发展是必然的结果，内在逻辑就是：之所以认为房地产是支撑城镇化的一个基础行业，是因为工业化的继续推进在中国必然进一步带来城镇中心区的聚集效应，提升城镇化水平而要求房地产开发的配套。至少现在看，未来中国工业化和城镇化的发展空间仍相当可观，没有理由对房地产业做出悲观的判断。虽然前一段时间我国房地产行业的景气水平下降，但是城镇化的水平总体来说还在提升，房地产在整个发展过程中，还是在源源不断地形成有效供给。
政策趋于宽松，应攻坚克难建立长效机制
从整体导向上来说，中央经济工作会议强调以经济建设为中心，将经济运行维持在合理区间，在大环境上进一步“升温”已成定局。
在这样的背景之下，我国房地产政策已走向宽松，行业也在修复的过程中。不出意外的话，今年下半年房地产市场回升会更明显一些。可以肯定的是，市场会回暖，但是离“热”还有距离，不会像前几轮调控那样出现“过山车”式的冷热摆动。
希望在这一轮房地产市场预期向好的调整中，随着市场逐渐升温，要抓住相关的基础性制度建设创新，标本兼治并追求“治本为上”，形成房地产业的健康发展长效机制。
目前正处在改革深水区攻坚克难的时期，政府要避免短期行为，从长期视野下使房地产业健康发展，真正贯彻中央提出的以建设基础性制度打造长效机制的指导方针，这是关键。如果解决不了这个问题，势必要回到老路上去，治标不治本只会积累矛盾。当然也要意识到，长效机制的建设不是一蹴而就的，但是拖延肯定会越来越被动。房地产业的健康发展长效机制，应是构建以经济手段为主的调控体系为取向，建设好基础性制度，使经济手段可以充分发挥作用，通过制度安排和机制创新来解决一系列现实中的难题。所谓基础性制度建设，至少包括土地制度、住房制度、投融资制度和税收制度，这是一个系统工程，需要相互呼应起来。
对于我国的住房制度，已在反复强调双轨统筹，一个是政府托底的保障轨（即保障性住房供给），另一个是市场轨（即商品房的供给）。重庆早就提出以保障轨提供40%左右的住房有效供给深圳也已提出要达到60%的保障房有效供给，能否实现暂且不论，但是双轨统筹框架是清晰的。相关的改革需要把握好，在地方政府辖区之内，要形成最适合当地的定制化解决方案。而从投融资来看，一定也是双轨运行，不能仅有商业性融资，还要有政策性融资，两者相互补充、相互协调。至于相关税制的改革，需要创造条件把握时机，积极稳妥推进。
此外，近年来一直在提租售并举，租赁房对于市场的稳定很有意义，应发挥更大的影响作用；而对于城市“夹心层”或新市民，还需要配置比公租房更高标准的共有产权房和长租公寓。
