2022-04-11 22:22:55
我国市场将进入一个新的阶段，房地产市场当然也在其中。4月10日，国家《关于加快建设全国统一大市场的意见》正式发布，提出我国将从基础制度建设、市场设施建设等方面打造全国统一的大市场。
现在房地产解读几乎没有，因为看似关系不大，而且看着也并不是那么直接的利好，但恰恰如此，这正是房地产走向平稳健康可持续发展的最重要保障，房地产是大市场中的关键一环，未来需要通盘考虑，决不能只顾眼前，而是关乎房地产高质量发展和良性循环的。
所以说，与其说全国统一大市场的提出对房地产有哪些影响，倒不如说对房地产有哪些启发。涉及到更多其他方面的不适合我们谈，我们就说说房地产要在这次全国统一大市场中如何找准自己定位，并实现自我突破呢？
先抛开房地产不说，那么统一大市场到底是个什么样子？
意见明确，统一大市场是指在全国范围内，建设一个市场的基础制度规则统一，市场的设施高标准联通，要素和资源市场要统一，商品和服务市场高水平统一，同时，市场监管要公平统一，不当市场竞争和市场干预行为进一步规范和统一。
尤其在特殊情况下，全国统一的大市场非常有必要，有利于激发和培养国内市场潜力，同时也为我们抵御各种意外提供最大的保障。有专家提出，建设全国统一大市场有两大亮点。
首先，坚持破立并举，不破不立，要打破市场不正当竞争等违反统一市场的行为，要确立合理合规的机制；其次，坚持人民至上，质量优先，从健全商品质量体系，到全面提升消费服务质量等，都做出了明确规定。
虽然没有直接提及房地产，但是作为房地产要从这些统一的大市场要求下规范自己的行业行为，为促进房地产市场良性循环和健康发展努力，更要为稳定宏观经济大盘而做出重要贡献。
如何建设统一的大市场呢？从宏观引申到房地产上来说，要加快建立全国统一的市场制度规则，打破地方保护和市场分割，打通制约经济循环的关键堵点，这个是最关键的，房地产亟需破解当前的几个堵点，从而促进商品要素资源在更大范围内畅通流动，一是拒绝浪费资源，二是可以增加有效供给，加快建设更加高效和规范、公平竞争、充分开放的全国统一的大市场。
房地产太需要全国统一的大市场了。
1、加快房地产长效机制建立，确定统一的市场机制落地。
我们提房地产长效机制太多年了，但是到现在也没有一个确定的长效机制落地，这就是房地产问题所在，一方面我们要摆脱固有的问题，一方面又不能完全不依赖。
实际上，房子是用来住的不是用来炒的这个定位确立后，我们的长效机制就有了方向，虽然现在还没有正式确立，但是雏形已现。一定是围绕房住不炒而展开的新模式探索。
以后房地产长效机制将要求政策思路从过去的注重短期行政调控到长远的机制约束，这就必须改革，改革过去的模式。而至今新模式依然在探索中，大概就是包括租购并举、财税机制等多方面的统一体。
2、打通地方与国家政策的矛盾，促进政策加快落地。
上有政策下有对策，这是很多地方容易犯的毛病，之所以当前房地产改革推进缓慢，这就跟之前有很大关系。如果早点摆脱对房地产的过度依赖也不至于现在如此被动。
现在反倒不能直接放弃依赖了，因为影响太大、关联太广。房地产对地方经济增长的贡献是不容抹杀的，这就形成了地方对房地产的过度依赖，但同时也有一些副作用需要化解，并没有及时做到。
房住不炒底线不破，同时又要发挥房地产的积极作用，这就需要因城施策，这个思路是对的，但效果会比较慢，还需要有正确的认知，不能拔苗助长。
只有打破过去上下不能统一的政策执行问题，房地产的问题才能真正解决。
3、推进区域协作，加快建设城市群都市圈的统一大市场。
《意见》也提到，要优先推进区域协作。结合区域重大战略、区域协调发展战略实施，鼓励京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及成渝地区双城经济圈、长江中游城市群等区域，在维护全国统一大市场前提下，优先开展区域市场一体化建设工作。
说白了，必须互惠互利，这个主要还是观念问题，一般人在认识上很难突破地方保护主义，所以需要建立健全区域合作机制，积极总结并复制推广典型经验和做法，只要让多方都获利才能发挥主观能动性。
简单说房地产的问题，大城市房价高，很多人只能选择周边的小城市，这个思路是没问题的，当然也是被迫的无奈的，但各地要积极对接，比如在落户、交通等多方面打造成统一的大市场，破除行政壁垒，说起来容易，但执行起来太难了，难也要做，这不只是帮别人，更是帮自己。
因为大城市在居住上亏待了这些人，但是这些人却为大城市贡献了太多，如果建立统一的大市场后，对于周边的小城市发展也带来活力。可以说是多方获利的举措。最重要的是不能再狭隘，要有大局观。未来房地产的发展很大程度上将会以来城市群都市圈的发展。
4、打破“买不起、卖不掉”的尴尬僵局，重树市场信心。
楼市没有需求吗？当然不是。一个很大的问题就是大家缺乏信心，除此之外，最大的问题就在于，很多城市房价已经高到很多人无法承受的地步，可是奇怪的是，卖家也不是说想卖就能卖掉。双方都在僵持都在观望，这显然极其不正常。
如果才能够打破这种尴尬僵局呢？两个方面，一个方面是对于缺乏信心的有钱人，房地产市场平稳健康可持续发展的基调为他们破除了后顾之忧，重新让他们树立信心。另一方面，就是确实购房困难的人，他们不仅信心不足，更重要的还在于买不起房。怎么办？适当降价，或者通过其他方式补贴，比如跟生育补贴挂钩等。
为了重塑市场信心，国家已经从多方面着手，比如防范市场出问题，制定了保交楼方案，打消了购房者的顾虑，再就是通过房地产新模式，寻求高质量发展，通过多方式让购房者、租房者参与房地产良性循环和健康发展。共有产权就是探索中的一种，让很多人更早、门槛更低的方式买上房。
5、打破“买涨不买跌”的买房逻辑。
过去房价不涨不敢买，这就是所谓的“买涨不买跌”，随着房住不炒逐步落地，房地产越来越回归居住属性的呼声越来越高，但房子兼具自住和投资功能没有改变，只是要改变投资功能过大的局面，作为购房者要摆正心态，自住当先，同时房地产也不是不能投资，但坚决不能炒房，而且投资也变得越来越难。
只要不是炒房者，作为购房者，刚需和改善等合理住房需求者，完全不用过度依赖“房价只涨不跌或买涨不买跌”的所谓规律。就说前几年，一些大城市如一线城市房价是下跌的，而三四线城市房价大涨，很多人以为抓住了机会，当然是跟涨买涨，很多地方的购房者已经被市场教训了。
所以投资也好买房也罢，不能只看一时的涨跌，要看大势，要看一个城市的发展未来，更要了解一个城市房价为何不涨的背后原因，而不能只看表面。
这就对购房者买房提出了更高要求，买房是买城市未来，你应该多问。
6、完善全国统一的城乡土地市场机制。
完善全国统一的建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。这一条是在这个《意见》中唯一直接提到的房地产部分。一个城市土地资源一定是有限的，但人口增长可能是不断提高的。这就造成人口不断增长与土地资源稀缺、房价上涨之间形成了巨大的不可调和的矛盾。
我们曾想过打破城乡二元结构，不断探索如何增加供给，比如对集体建设用地的利用上，如何实现效益最大化，为市场提供更多的供给，既解决了大城市问题，也带动了乡村发展。
同时，也有人建议，城市间可完善城乡建设用地增量指标可以跨区域转让，比如说，用地紧张的一二线城市可以向其他城市购买建设用地指标，使一二线城市通过购买土地供应指标而大规模增加土地供应，拉平一二线城市与低能级城市之间的土地价格差距。
