2022-04-11 22:19:04
百强房企一季度销售业绩几近“腰斩”，被市场寄予厚望的“小阳春”也似乎缺席了，但开发商成交“喜报”却于近期重现北京楼市。北京商报记者梳理发现，近期包括华润、中海、龙湖，甚至阳光城(000671)在内的多家房企发布了成交“喜报”，耀眼红底、巨额数字，各大开发商迫不及待要把这份“喜悦”传递出去。而从市场一线的情况来看，北京商报记者走访注意到，北京新房市场回暖迹象已渐渐明显，带看量大幅增长虽不能代表成交量多寡，但“人气”回升是不争的事实。
乍暖还寒时，北京楼市同样冷热交织，成交“喜报”披露的背后，是开发商想要营造出“浮想联翩”的氛围，还是市场真的热起来了？
热门、爆雷房企都发“喜报”
告别沉入谷底的悲观情绪，目前北京新房市场虽不算全线火爆，但从市场端传递的信息来看，这一波行业也十分热闹。带看量持续攀升，开发商成交“喜报”也于近期重现北京楼市。
华润置地北京公司发布的海报称，“幸福里润园、橡树湾、永定府”三大新品入市，7天销售额达百亿元。其中，橡树湾项目开盘半小时便成交了286套，成交额达到19.54亿元。
中海汇德里开盘销售50亿元，成为北京热门榜第二名；中建学府印悦首次开盘热销228套；龙湖京能熙上首次开盘实现8亿元认购额。就连爆雷房企阳光城也发布了“喜报”，“红盘效应、顺销第一”。
根据北京市住建委数据显示，2022年3月共有19个项目获得预售许可，其中住宅套数为5719套，新增可售面积约57.36万平方米，而这之中刚刚上新的项目占到约四成。对比2月的新增供应，住宅项目在总套数上环比增加了81.44%，开发商推盘意愿增强。
合硕机构首席分析师郭毅表示，目前北京新房市场成交的核心问题，就是市场“二八分化”比较明显。我们确实看到一些项目，销售的情况非常理想，甚至可以说出现了爆棚的热销局面。但此类项目在北京市场占较小，大部分项目目前还处于一个比较低迷的状态。由此也就造成了虽有“热点”，但楼市整体表现不及预期的情况。
经历寒冬的洗礼，地产行业终于迎来了恢复期，前期积压的购房需求集中释放，也就形成了传统意义上的楼市“小阳春”。但在刚刚过去的3月，楼市似乎并未如想象中那般，“小阳春”行情不及预期。
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1447.65万平方米，环比上涨16.59%，同比下跌50.21%；同时从一季度新房成交情况来看，一季度40城新房销售面积为4312.68万平方米，环比下跌25.84%，同比下跌39.32%。这也进一步印证了房地产市场当前仍处于恢复阶段，整体表现还是偏弱。
不过值得注意的是，北京3月销售面积均较上月大幅增长，环比涨幅达到76.3%，这也是由于北京楼市较具韧性，自身调节能力较强，带动其成交规模回升显著。
售楼处里的“忙碌”
“最近一段时间真是太忙了，前脚刚送走一个客户，后脚就又被安排上了，甚至有时候要‘委屈’客户两三组一起看房。”北京大兴区某售楼处销售人员告诉北京商报记者，从今年3月开始，咨询带看数量以肉眼可见的速度增长，这之中以刚性群体为主。
在售楼处，记者也看到，现场大概有30多位看房客户，洽谈区基本上座无虚席。
上述销售人员表示，目前新房项目价格管控严格，一些区域能够与周边二手房形成“倒挂”。最重要的是，新盘刚刚入市也确实给到了不错的优惠。
同样的情况也出现在一些此前去化艰难的“老大难”楼盘。2021年上半年，北京新房市场的供应迎来高峰，一个又一个新房项目扎堆亮相，有意向的购房者看得也是眼花缭乱。供应量增大的同时，也就遗留了一些受到“冷落”的项目。
“目前可供选择的房源不多了，月底必清盘。”一位去年初入市的项目销售人员告诉记者，与刚刚入市的新盘相比，他们最大的竞争优势就是交房早，一些想买新房又着急住的客户，会把目光聚焦过来。“新房且交付快，最近成交的两套都是婚房需求，这些客户是我们目前的重要客群。”
事实上，“老大难”项目多以去化为目的，各种手段“辗转腾挪”。记者在现场也注意到，中介机构的带看人员，几乎是售楼处案场销售人员的两倍之多。房地产市场下行，各大开发商对于渠道的依赖度越来越高，比如签订代理协议，提高佣金比例等，以期达到快速回款的目的。
对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，当下买房人变得越来越理性，再加上新房项目众多，也就提供了比较的空间。带看量持续增加，认购数量也看起来比较红火。但不容忽视的是，退订比例也同步加大。也就是，真正从认购转为签约的并没有看起来那么好，因此也就出现了数据低迷的状态。虽然如此，但是渠道能引流，至少说明“人气”回来了。
一切等网签定夺
成交如何喜人，带看如何热闹，最终落地才是成绩。并且还要通过官方途径来确认，那就是网签数据。住建委的网签数据虽然准确但却不及时，具有明显的滞后性。这个滞后周期，可能是几个月，也可能是一年之久。不过在当前节点，开发商应该会积极推动网上签约，因为网签滞后也就意味着回款滞后，这几乎掌握了“钱紧”开发商的命脉。
即便开发商方面保持积极，但真正数据呈现也需要一个过程。动辄几十亿的销售数据并不具备参考价值，而网签数据的滞后性也有可能在未来几个月才会“翻红”。所以不能盲目听信“市场好了、房价要涨”之类的说法，购房者还是要以“需求”出发。
“网签数据滞后，有主观性，也有客观性，目前更多是客观性原因造成的。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，居民收入减少，购买能力下降，二手房置换周期延长，这些都将影响到未来一段时间开发商网签数据的呈现。
对于未来北京新房市场走势，王小嫱表示，北京市场潜在购房需求犹存，目前的购房者需求释放受一些因素延迟，随着时间的推移，积累的购房需求会逐步释放，我们预计北京市场热度在今年5-6月左右有明显的改善。
郭毅则表示，从目前市场状况来看，4、5月更多是一个“保持”的节奏。目前虽然外部环境给到了一些政策利好的预期，但北京调控仍未出现丝毫放松的情况。如果是这样一个市场状况，那么北京新房市场的销量水平其实还是会持续保持在一个稳定的状态，因为并没有真实的利好释放出来。
