2022-02-21 21:16:10
近期，房地产相关的政策持续放宽，从部分三四线城市放款首付政策，到直接的下调房贷利率政策。
同时房地产板块表现较好，作为至关重要的一年，内房股还会继续走高吗，房地产公司就这样见底了吗？
房地产跑赢大盘
去年以来，房地产公司饱受自身债务危机的困扰，从恒大到融创这样的地产巨头，无一不受冲击。
然而，新年伊始，随着国内加码稳定房地产市场，房地产板块企稳见底走高。
今年以来，内房股指数涨超 12%，是表现最好的板块之一。其中，基本盘稳健的中国海外发展涨超 37%、华润置地涨超 20%。
不过，碧桂园跌超 2%，融创跌超 24%，行业板块并未全部受益。
降首付
近期，山东省菏泽市房贷政策出现实质性松动，首套房首付比例降至 20%，引起了市场关注。除了菏泽，今年以来，重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房首付比例降至 20%。
据不完全统计，2022 年至今，全国超 40 城发布了各种力度的房地产宽松政策。
业内专家表示，在所有的调控政策中，降低首付是力度非常大的政策放松，此前一些地方可能还是局限于房贷利率调整等政策，其对于住房交易数据的刺激其实是不到位的。
而首付比例降低是实质性的鼓励楼市、激活市场交易的政策，后续会有更多城市出台降低首付比例的措施，尤其是三四线城市，一二线城市也完全有可能跟进。
“此次多地降低首付比例的举措符合央行相关的调控精神。” 中原地产首席分析师张大伟表示，根据政策，地方政府可以在中央政策基础上微调，非限购城市首套房最低首付成数可以是两成。
降 LPR
今年 2 月，贷款市场报价利率 (LPR) 与上月持平，1 年期和 5 年期分别为 3.7% 和 4.6%。
去年 12 月，1 年期 LPR 从 3.85% 下调至 3.80%，为 2020 年 5 月以来首次下调。
今年 1 月，1 年期 LPR 再次下调至 3.70%，同时与房贷利率挂钩的 5 年期 LPR 报价下调 5 个基点至 4.60%，为 2020 年 5 月来首次下调。
对于此次 LPR 报价不变，市场已有预期。2 月 15 日，央行在开展 3000 亿元 1 年期中期借贷便利 (MLF) 操作时，操作利率维持在 2.85% 不变。MLF 是 LPR 定价之锚，通常情况下，LPR 跟随 MLF 利率做等幅度调整。
分析师认为，尽管 2 月政策利率 (MLF 利率) 与 LPR 均保持不变，但未来依然有调降的可能。
地方降房贷利率
据南方 + 消息，从 2 月 21 日起，四大行同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房利率从此前的 LPR+100BP（5.6%）下调至 LPR+80BP（5.4%），LPR+120BP（5.8%）下调至 LPR+100BP（5.6%）。
一名国有大行个贷部负责人告诉记者，与去年同期市场需求旺盛、房贷额度紧张不同，今年开年以来，房地产成交较淡、银行房贷额度宽裕，未来一段时间房贷仍有持续下行空间。
去年 12 月中旬，界面新闻采访了解，中信银行、民生银行的首套房贷利率为 4.96%。当时，深圳市场首套房的主流按揭贷款利率为 5.1%，二套房为 5.6%，这一利率自 2022 年 5 月起开始执行至 12 月。
另外，最新调查，苏州房贷利率集体回落 “4” 字头，最低 4.75%，刚过完春节，再次下调 20BP，放款时间简直神速，资料齐全 3 天就能放款。多家银行工作人员表示，贷款额度较为充裕，针对部分优质客户，有利率优惠。
可见，广州、深圳、苏州这样的强一线、新一线城市都在放宽政策，这有利于短期的房地产企稳。
内房板块可以买？
国家统计局数据显示，2022 年 1 月份，70 个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降 0.1% 转为上涨 0.6%，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨 1.0%、0.6%、0.5% 和 0.5%
景顺长城投研团队认为，近期多省市房地产现 “松绑”，这一信号或有助于投资者信心的恢复。预计在各项措施的扶持下，“宽货币” 将逐渐传导至 “宽信用”，经济有望在年内逐渐企稳回升，在 “稳增长” 不断得到数据验证下，市场情绪也有望逐步回暖。在政策相对友好的背景下，投资者可以保持乐观。
分析师指出，在市场相对低位、预期偏低的背景下 “稳增长” 加力并出现超预期的信贷和社融增量，从两到三个月的周期对市场影响偏积极，而政策细节的持续落地和前瞻指标改善有利于增长预期的改善，对后续市场表现不必悲观。
中信证券分析称，预计未来按揭贷款额度充足，房价下降压力较大的地方，自住型需求按揭贷款首付比例有望下降，针对自住需求的按揭贷款定价水平有望下降。
预计地方层面需求侧托底政策还将持续出台。房地产政策中，需求侧属于地方政府因城施策的范畴。分区域看，相信越低线城市的需求侧支持政策越值得期待，而在高线城市需求侧政策很容易引发房价上涨，预计将会比较谨慎。
中信证券认为，随着需求侧政策发力，尤其是按揭贷款额度充裕和利率下行，三月份之后销售情况有望见底回稳，房地产景气指标有望回升。
景顺长城认为，市场出现明显转机可能还需要盈利企稳回升和监管政策明确等利好因素的信号，比如 3 月份即将召开的两会有望为中国短期增长目标和政策执行方案提供更多信息，但是市场逐步在向积极的方向发展。
