2022-02-18 21:10:18
01
最近北京楼市最大的热点，莫过于新年第一轮集中土拍了。
在此之前，数十家媒体都预测北京楼市将会迎来小阳春，不少网友也认为，上海、苏州、成都都在回暖，北京作为北方唯一大城，又是全国经济政治文化中心，在这个已见政策底的当下，势必也会掀起一阵暖潮。
然而，升斗市民又怎会预知地产大佬们的想法。等到第一轮集中土拍出来，坦白地说，无论是开发商的预期，还是购房者的关注度来看，都不算很热。
也许，小阳春早就是地产界的思维定式，在这个波诡云谲的时代，一切定式如浮云。
其中，旭辉是此次土拍唯一出手的民企，这主要系2022年2-3月，民企有大额度到期债，所以无形中制约了市场的热度。
02
然而，虽然土拍并未达到预期的火爆，但相比其他城市，北京楼市其实已经是龙头了。
一方面，北京楼市可以算是全国一二线城市里，杠杆率最低的城市。北京的非普线限制非常严厉，五环内普宅贷款首套首付35%，算下来最多只能贷300万，如果是改善首付更是高达80%，几乎没有杠杆可加。
然而，就算是这样严厉的政策限制，从过去几年的楼市状况看，北京楼市也是非常稳健。从2017年开始，北京年度新房成交套数稳步上行，但成交均价几乎没变，这意味着北京主流客群已经全面认可这一价格，且购房者手头资金非常雄厚，远非其他城市人买房依靠杠杆可比。
另一方面，北京这座城市的基本面，可以说是疫情期间全国最优秀的。
北京不仅拥有全国最多的世界500强企业、最多的央企总部、最多的双一流大学、最多的一流科研院所、最多的大型金融机构、最多的互联网企业、最多的高学历人口，最多的亿万富豪……在疫情期间，北京还拥有最大的“疫苗经济体”和信息产业经济体。
最为重要的是，北京本身还是政策高地。无论是北交所的创建，还是全国各种产业扶持政策的出台，再加上拥有最多的银行总部，因此，北京其实是最先接近“水源”的，是事实上的中国金融中心。
根据国民经略测算，北京资金总量（本外币存款总额）超过20万亿，位居全国第一，而金融业增加值占GDP比重近20%，同样位居全国首位。
03
当前，随着房贷和预售资金的放开，北京市场成交明显开始回暖。2022年1月来，全国房地产调控政策密集，累积房地产调控政策次数超过70多次，其中有36城市发布了稳定楼市的政策。
甚至于，中央部委也在积极维持房地产市场资金链稳定，将保障性租赁住房有关贷款不再纳入房地产贷款集中度管理，使得银行放贷，有了更大的可操作性。
因此，2022年的信贷肯定比去年更加宽松。制约2021年楼市下行的排队等房贷的现象已经基本绝迹，北京当下的房贷，基本一个月左右就可以放款。
而从楼市端来看，相比深圳、广州、上海，北京楼市已经沉寂4年了，2021年因为大环境的原因，再加上过去几年限竞房供过于求，学区房实行多校划片，北京压抑四年之久的刚需和改善需求其实并没有完全释放。
如此多重因素下，北京楼市即使不出现全面的普涨行业，也会出现比较明显的结构性牛市。什么是结构牛？就是因为区域的差异，出现成交量、甚至房价的上涨和微涨。
