2021-05-05 15:31:02
从古至今，买房始终是中国人心中绕不开的心结，原因很简单，由于成家立业等传统观念的影响，房子不仅仅是家庭的象征，更多的是作为男人责任心的体现。说白了对于大多数人来说，能够拥有属于自己的一套房子是人生奋斗的终极目标，也许这住房需求看似简单，但在经历20年时间快速发展的背景下，房子开始呈现不一样的东西。从数据上来看，我国城镇化进程从最初的16%上涨至如今的60%，而房价从最初的不足2000元上涨至如今11030元平方。由此可见任何经济的发展必然基于老百姓的消费水平，最关键的是介于我国特殊的城市群分布格局，热点城市房价涨幅突破10倍也是常见之事。
本质来讲，基于我国庞大的人口基数支撑下，任何市场经济都存在红利期，更不用说本身处于刚需性质的房地产行业。整体来看，从头到尾房地产行业所牵连的行业巨大，例如家电、建材、绿化、服务等相关产业，不仅仅为实体经济做出了相当大的贡献，更是吸引外部投资资金入市。
而在这快速发展的过程中，有一些问题我们不得不面对，例如房产资源两极分化，。其次以商品房为主的市场供应体系受到冲击，例如最近深圳小产权房热度突增，甚至在过去破旧小都能成为炙手可热的追捧商品。
介于以上背景来看，对于本轮调控来说，楼市或迎来第3次蜕变。如果按照时间轴来看，第1次蜕变来源于购房者的自我意识觉醒，人口流向城镇县城，房子成为“不能输在起跑线上”另一个层面的竞争；第2次蜕变来源于政策的推动，例如随着去库存、棚改成为部分城市的战略口号，买房似乎成为市场竞争的优势，原因很简单，再不买房以后就更加买不起了。也许正是因为这一股市场预期，越来越多的人开始加入买房的大军，整个消费市场规模提前被透支，若非要问起购房者为何买房时，事实上没有一个人能给出明确回答。
至于第3次蜕变，其重大拐点来源于住房需求的迭代，如果要说更加直白一点的话，那就是城镇化60%到发达国家70%，这看似10%的差距，实则是人口流向中小城市转变为流向大城市的新趋势。而对于这一点，最近国家发布新型城镇化和城乡融合发展通知，城区常住人口300万以下全面取消落户限制制度，允许租房常住人口在公共户口落户。对此也就是未来大多数人城市“零门槛落户”将成为现实，这为后续人口迁徙埋下伏笔。
而在另一边，蜕变的动力来自于政策底线，例如最近较为火热的土地集中出让，截止目前已有22个城市出台新政，从长春、广州落地情况来看，土地溢价率大幅度下跌，地价波动将会影响后续房价走向。
仅从这2点来看，也许很多人都不以为然，但从最近市场动向来看，相信都能感受到这一次蜕变的冲击力。市场预期发生转变、开发商压力倍增、个人持房者开始陷入焦虑，这一系变化在近些年都不曾出现的事情。事实上对于这一点，高层定调4大城市，合肥针对抱团抬价的业主进行约谈，深圳出台二手房指导参考价，杭州、上海将法拍房加入限购范畴，西安针对“打新房”实施创新措施，将刚需家庭无住房转让记录年限调整为购房前48个月。从这高层连续表态的局面下，单纯遏制房价上涨依然不是调控亮点，更多的是行政、土地、限购等多维度创新政策，这才是关键。
总的来说，今年调控相对于以往会简单很多，想依靠政策宽松来继续炒房，这无疑是异想天开。这对于短期市场走向而言，我只能说今年房价走向明了。买房的压力在于房贷利率的普涨，购房成本的直接增加是关键，其次当下买房对于自身金融杠杆有着较高的考验；卖房的压力则在于市场变现周期的拉长，房价走平即亏钱，更何况是购房意愿下行的局面，对于持房者而言，当下考虑的并不是还能赚多少钱，而是要亏多少钱。
