2021-02-05 20:19:28
2月5日一大早，王女士紧盯着微信小程序“杭州国立公证处官方摇号查询”平台。当天早上8点，滨江“观品”率先摇号，拉开了杭州楼市史上最大开盘潮的摇号序幕。
9万“分母”
“观品”某置业顾问在380多人的微信群里，发出了现场摇号的照片。
8点26分左右，微信群里有人陆续报出了摇到的号码，在一片“凉凉”的叹息声和“哭脸”表情中，有摇中的购房者在群里发出了第一个红包，瞬间被抢光。也有摇中的购房者，开始着急着咨询如何付款和购买车位，并与群友商讨着该选择哪种户型。不少人默默退群，等待下一个目标。
对群里的绝大多数人而言，只是“陪跑”做了一回“分母”。
位于杭州奥体板块的“观品”第一次开盘，共有191套房源，均价47000元/平米，户型从169平米到233平米不等，首套购房户冻资240万、二套480万、全款800万。
杭州楼市的“房票”大致分三类，第一类是高层次人才“房票”，具有优先摇号资格，不同楼盘给人才的房源比例在5%—10%之间；第二类“房票”是无房户，多数项目的房源配给比例与人才类似；第三类是有房且具有购买资格的人群。
以“观品”为例，最终有1573人报名，整体的摇中概率为12.14%。其中，给人才的房源比例是10%，无房户20%，相对而言，人才的整体摇号概率为41.2%，无房户为15.92%，有房户为8.84%。
幸运的是，“观品”的摇中率高于10%，无需“锁定期”。根据1月27日出炉的杭州楼市新政，中签率低于10%的楼盘，不动产证满5年才可出售。按通常的项目建设周期，此类“热盘”将需锁定7—8年。
相比之下，“江河鸣翠”“御潮府”“嘉品”“观品”“君品”等同步开盘的多个热门楼盘，摇中率均低于10%，全体购房者在不动产证满5年后方可出售。其中，总价800多万起步，最高1700多万元的顶级楼盘“江河鸣翠”，有7634人报名，摇中概率仅5.65%。
“万人摇”重现杭州楼市。据消息，“紫璋台”“君品”的报名人数均已超过1万人。
这是杭州史上最大规模的开盘潮。1月27日杭州楼市新政出台后，各类“积压”的红盘集中领取预售证。从每平方万余元到近7万元不等的22个项目、计1万余套商品住宅几乎在同一时间集中开盘，摇号者只能选择其中一个报名。
据初步统计，本次报名摇号的人数约10万人，冻结资金在1000亿元以上。
对个体购房者而言，摇号中签与否关乎个人财富的增值，但10%的中签率早已注定了“少数赢家，多数陪跑”的结果。
套利追逐
购房群体趋之若鹜，除了刚需人群外，套利是最强劲最直接的吸引力。由于政府限价，多数楼盘开盘价与周边二手房价格存在明显的倒挂。而新楼盘的稀缺，又间接拉动了二手房价。由此循环形成的“利差幻影”成为购房人群的逐利动力。
“政府限价后，房企的利润是确定的，新房的套利空间明显。僧多粥少的局面类似饥饿营销，吸引更多人涌向新盘摇号，又间接拉动了二手房价。加上众多房产营销类自媒体的推波助澜，楼市怎么会不火？”杭州某房产业内人士对记者说。
“没想到这么火爆！出乎意料。”某上市房企高管对杭州楼市摇号的热度表示惊讶。该高管更关注的是地产圈大佬华夏幸福债务违约的消息，“现在房企发债都停了，开发商融资越来越难了，日子越来越难。”
开发商忧心忡忡，购房者则是另一番场景。由于套利空间诱人，有人“搜集”多张房票出动摇号，摇中后以代持方式拥有；不少亲朋之间拼资摇号，摇中后以出售套利为目的。尽管杭州楼市新政进一步抑制了投机客，但此类套利人群依旧存在。2月5日，在“观品”微信群里，就有摇号者说自己有3张“房票”，但都没摇中。
“杭州如此大规模的集中开盘可能绝无仅有了。这轮之后，9万多未摇中的人群会集中涌向好楼盘，短期内新开的楼盘摇中率会更低。大量‘红盘’消化后，部分投机人群也会逐步退出。”前述业内人士说。
一位参与摇号的投行人士笑称，目前的新房摇号类似锁价式定向增发，看似购房者有确切的浮盈，但长达7、8年的锁定期增大了财务成本和不确定风险。如果纯投资的话，远期看尚难预料。“过去几年里，参与上市公司定增被套甚至巨亏的不在少数。”
随着本轮摇号结果出炉，90%的购房者将从史上最大规模的摇房群中退出。在多个摇号群里，新楼盘的置业顾问，给这些失落的购房者送去新的希望：“亚运村(预计3—4月)等开盘，祝大家早日上车。”
几分钟后，王小姐出现在了绿城亚运村项目置业顾问的摇号群中。
