2021-02-04 20:59:52
2021年1月最火热的经济新闻，一个是美国的疯股，一个是国内的房价。美股离我们普通人太远，这里聊聊就在我们身边发生的房价变化。
以前，许多城市已有的房产限购措施中对于已经拥有住房的家庭购买新房做出了限制，比如深圳就要求那些已经有房的家庭再购买第二套房子的时候要大幅度提高首付缴纳比例，这就大幅度提高了购买第二套房子的成本。于是，网上流传着很多关于为了买房，夫妻通过先办理离婚获得一个便宜购买新住房的资格，买到后再复婚的故事。
此外，还有为了买房而产生的“假结婚”，即一个没有资格买房的人和一个有资格买房的人办理结婚手续，然后以有资格购房的人的名义购买住房，再通过婚内转让把房子转给没有资格的那个人，办理完毕后双方真离婚。
虽然没有可靠的统计数据来证明这个“假离婚”、“假结婚”的现象有多普遍，但是2018年深圳离婚率是千分之五点四，远高于全国平均水平千分之三点二，很多人认为深圳离婚率高的一个重要原因就是其中有不少是为了购房而产生的假婚姻。
这几天，上海、深圳、杭州等前几个月房市火爆的地方纷纷出台了更加严格的限制措施。其中上海和深圳都规定夫妻离婚后任何一方在三年内购买住房，他们的住房套数都按照离婚前家庭总套数计算，这样就堵上了通过离婚快速获得购买新房资格的漏洞。 深圳还规定了家庭购买住房只能登记在有购房资格的一方的名下，这下将假结婚的漏洞也堵住了。
这些措施的意图都是希望让火热的房价降降温。但是，中国房地产市场在过去20年间已经经历了好几个“紧缩—放开”这样的循环周期，这次的各地政府的限价措施能否成功？
要理解房价趋势，就应当知道房子不仅仅是房屋，而是承载了房屋以外的大量其他因素。这里我们可以从三个大的层面来理解房子这个特殊的商品。
在第一个层面上，房子最基础的作用就是挡风遮雨的庇护所。由于城市里密集的人口，对于绝大部分中国人来说，大家还是选择购买公寓居住。在这个层面上，能够影响房子价格的因素包括户型、层数、面积、朝向、采光、建筑材料等等房屋本身的特质。
房子本身的建筑技术，并不像芯片制造那样有着很高的科技门槛，整条产业链也早已实现国产化了，所以，在第一个层面上，房价基本上只包含单纯的建筑施工成本，全国各地恐怕都相差不大。
可是，同样是钢筋水泥建成的公寓，上海张江据说有的房子价格达到每平米20万，而前两年因海员购房故事而出名的黑龙江鹤岗，一套面积相近的房子价格只要5万元，也就是说张江一平米的地方里可以塞下4套鹤岗的房子。
这个巨大的差距反映就是房子价格的第二个层面：在这里，房子不再是房子，而是资源。
上海张江像深圳和杭州一样有大量高科技企业，在这里可以接触到大量前途光明、报酬丰厚的工作机会，对于一些有冒险精神的人来说，这里可以更多的接触到风险投资，更容易开始自己的创业。
此外，上海作为国际大都市，众所周知有着大量国内数一数二的医疗、教育、交通和文化娱乐资源，基层政府的管理能力和管理水平在国内也是首屈一指，张江的学区质量据说更是名列前茅。而鹤岗在这些方面距离上海还有不小的差距。
所以，上海张江20万一平米的房子有许多人排队争抢，鹤岗5万元一套的房子却不一定有人问津，就是因为大家追逐的不是钢筋水泥这些硬件设施，而是高薪岗位、名校入学名额、以及名医诊断这些稀缺软资源。
经济学最基本的供需理论就可以解释在第二个层面上的房价变化，随着经济发展和中产收入人群的增加，人们对于事业发展机会、教育医疗水平、社会环境等等软资源愈加重视，但是目前国内这些软资源不但相对总体稀缺，而且分布高度不均匀，基本上就集中在少数一二线的大城市之中。
因此，我们面临的现实就是庞大的购买力追逐少数集中的软资源，这也就是一二线大城市的重点区域的房价不但居高不下，而且一有机会就会像脱缰野马一样再向高处冲一冲。
试想，如果清华北大等重点高校突然宣布每年把鹤岗籍高考考生中的招生名额增加100名，鹤岗的房价会发生什么样翻天覆地的变化。
现实中一个典型的例子就是天津曾经试图推出的户口改革政策，其重点就是将房价、户口与天津自己的高等教育资源和高考招生份额紧密的联系起来，希望这样能吸引高考移民落户天津买房置业，从而推动当地的房地产价格涨起来。
当然，教育政策和户口政策又是更加庞大的话题，远远超出了本文涵盖的范围。这里只是指出房价实际上包含了许多房屋本身之外的软资源的价格。因此，从供需关系上来控制房价就不仅仅是增加土地供给的问题，因为增加土地供给只是影响到第一层面的房屋价值，对于房产承载的第二层面的资源并没有太大影响。
房价中前两个层面可以说就是我们常说的买房“刚需”，房价中第三层因素就是“炒房”，也就是我们常说的房地产金融化，即大家将房产作为一种投资工具，追求的是房价上涨带来的资产升值和出租房产带来的租金收入。
规模较大的机构则会将大量房产组合在一起作为抵押物或者底层资产来进行金融创新，出售金融产品。美国的例子有著名的黑石投资基金，在2008年以后大量收购美国法拍房，维护装修后大规模出租并发行相关的金融产品。国内过去几年许多信托和网贷产品的核心资产也是房地产项目。
那么，炒房到底是在炒什么？
还记得2018年突然爆出朝鲜和美国将在越南举行首脑会议的新闻吗？当这个消息疯传开来的时候，很多人认为朝鲜很可能会和美国达成外交和解，朝鲜的经济封锁将会被解除，大批投资会涌入朝鲜，地处中朝边境的城市如丹东、珲春将会近水楼台的出现大量商业机会。
于是，网络上立刻充斥着炒房客提着整麻袋的现金连夜开车赶到丹东和珲春的各处楼盘疯狂抢房的消息，当地房产报价也一天一个跟斗的向上蹿，虽然不排除许多这类消息都是炒作出来的软广告，但是丹东市还是在那一段时间被迫出台了房产限购的政策。
谁也没想到的是，朝美双方在越南竟然谈崩了，朝鲜依旧受到美国的经济围堵，短期内引进外资无望。中朝边境城市的炒房热潮“来也匆匆去也匆匆”，转瞬间就无声无息了。今天，我们几乎在网上看不到鼓吹去丹东和珲春炒房的消息了。
同样的钢筋水泥建成的房子，同样的地理位置和生活环境，只是由于对于未来赚钱机会的预期发生迅速变化，导致房价在短短几天内坐了一个过山车。所以，房屋以外的那些稀缺资源以及对于这些稀缺资源未来的升值预期，才是炒房动力的根本来源。
相比朝鲜经济放开这样充满不确定性的故事，国内名校的录取人数和招生名额分配、各地方重点中学的师资和升学率、各个重点中学的招生政策这些因素的稳定性要高的多。所以，稳定稀缺的优质教育资源导致了学区房成为炒房客的首要选择之一。
前两年有个关于房价的新闻说，购买北京学区房的家长的目的就是为了让孩子能考进清华北大，但是清华北大毕业生的工资却买不起北京的学区房。这看起来是在说学区房价格已经涨到了一个荒谬的地步，但实际上这个新闻只是说明了某些重点中学的入学资格远比人才市场上清华北大毕业生还要稀缺的现状。而在金融市场上，对于很多投机者来说，稀缺本身就是最大的卖点，今天茅台股价和比特币价格就是佐证。
既然炒房已经有了金融市场炒作的特征，宏观经济政策对于炒房行为就有着直接作用。在2020年为了防疫，央行采取了宽松的货币政策，炒房客通过各种渠道可以得到便宜的资金支持，水涨船高，与粮食、有色金属这些商品一样，名校入学资格这样供给有限的资源自然也更加值钱，加上媒体热炒让人感觉原本就稀缺的资源似乎马上就要消失了，进一步挑动购房者的焦虑，最后普通人看到的就是国内学区房的房价打着滚似的一天一涨。
如今，上海、杭州、深圳等地据说出台了很多相当严厉的措施，既限制购房者的资格，又限制购房者的资金来源，同时还对房产交易增加了更加复杂的要求。这些措施基本上都是针对第三层面上的炒房行为，目的在于通过减少炒房资金供给和增加炒房交易成本来降低炒房者的预期利润，迫使逐利的炒房资金离开房地产市场。和任何金融市场一样，减少市场内的流动性肯定会打压资产价格。所以短期内，这样的措施肯定对于平抑房价有着不错的效果。
但是这些措施没有碰触到前面提过的第二层面，即高质量的教育医疗环境等软资源依然稀缺而且分布高度不均匀，国内居民对于这些软资源的庞大需求依旧不能完全满足，需求和供给严重失衡的结果就是这些软资源仍然有着强大的升值预期。打击炒房行为不能改变这种升值预期，最多只是延缓了这个升值预期的兑现速度。
大多数购房者都希望去就业机会多、社会服务水平高、医疗教育水平高、文化娱乐活动丰富、环境优美的地方生活。以上每一项都需要大量资源的投入：
就业机会多需要企业愿意来投资，医疗教育水平的提高以及文化娱乐设施和环境的维护都需要政府的财政投入来保障，上海市2019年一般公共预算收入是7165亿元，而鹤岗只有25亿元。地区发展不平衡导致了地方财政的不平衡，财政收入的限制阻碍了许多地方政府依靠自己的投资来提高改善软资源的能力。
解决这个矛盾的根本措施应该是由中央政府加大对于医疗教育等行业的投资，并且将投资带来的新增软资源（如高校招生名额、高等教育投资和医疗投资）更多地倾斜给基础薄弱的地区，设法增加这些稀缺软资源的供给才是控制房价上涨速度的最根本方法。
