2021-02-03 23:57:39
十年前200万买入南沙别墅，十年后以1000万卖出。
净赚800万，你酸了吗？
如果告诉你，这是用三套市区房换来的收益，你怎么看？
广州CBD，图片来源：摄图网
十年净赚800万够不够？
南沙别墅竟这么赚钱？
近日，楼市君接到粉丝爆料，他亲戚10年前将三套市区房卖了，转而持有南沙别墅。
但十年后，南沙别墅从200多万升值至1000多万，净赚约800万，却买不回市区三套房子。
这到底是赚是赔？
无论从什么角度来看，十年升值5倍，这宗交易都只赚不亏。
问题就在于，如果一直持有市区三套房子，收益会不会更高，我们不妨来算一下账。
该粉丝表示，三套房中地段最好的楼盘在天字码头，10年前天字码头的房子已经是老破小了。
数据显示，2010年，天字码头二手老破小房价约18900元/平左右；
2020年，天字码头最高价项目天字广场售价约56679元/平。
10年上涨约3倍。
数据来源：安居客
市区盘竟然没有跑赢南沙别墅？这个结果让人大跌眼镜！
死守市区老破小，接下来还可行吗？
意料之外，情理之中
南沙别墅凭何跑赢市区老破小？
说实话，南沙别墅跑赢广州市区让楼市君大吃一惊。
但仔细一想，却又在情理之中。
1、老破小涨不动了？它们已将最后一丝余热放出！
楼市君已经不止一次强调二手房楼龄的重要性。
在中介口中，二手房楼龄基本只与70年产权有关。
而事实上，产权根本不是问题，楼龄长带来的小区老化、甚至人口老化才是阻碍升值的根本原因。
老旧二手盘，楼市君实拍图
小区老化还能通过物管改善，但人口老化却是无法解决的问题。
当一个小区中，50-60岁的住户占比越高，说明该小区的年轻群体逐步搬出，新血液补充不足，养老成为该小区基调。
没人接盘，就不会升值。
这些都是项目升值能力后劲不继的表现，同时也是市区老破小的通病。
2、有稀缺性加持的别墅，涨幅大情理之中。
十年前，还可以建容积率极低的独栋别墅，此后限墅令层层加码，别墅逐步消失在大众眼前。
稀缺性的加持下，像宏城花园、珠江别墅一类的独栋别墅，行情已独立于楼市走势。
数据来源：房天下
此消彼长之下，南沙别墅跑赢市区老破小，实属情理之中。
但值得注意的是，现在再想要通过购买南沙别墅跑赢大盘，甚至跑赢市区老破小，操作难度极大，几无可复制性。
最根本的原因在于，不是所有别墅都具备稀缺性，不同时期需要有不同的买房策略。
大赚800万套路能否照搬？
买入南沙可以，别墅请悠着点！
看到投资别墅10年5倍收益，大赚800万，是否很多人想复制此套路？
但楼市君负责任地告诉你，现在投资别墅收益难度极大。
首先，在限墅令的约束下，现在的别墅与10年前大相径庭。
目前别墅项目基本以高低配为主，且面积压缩得极小，100平，120平小面积叠墅层出不穷。
南沙二手别墅级产品300万即可入手，图片来源：链家
别墅开始变味，失去了固定的支撑群体，本就不高的流动性，再呈断崖式下降。
别墅出售周期极长，图片来源：链家
卖掉一套高层，可能两三个月就能出手，而一套各方面都还不错的别墅产品，出手时间则会长达半年至一年。
没有流通，就没有投资的价值。
综上所述，虽然有人能通过南沙别墅十年大赚800万，但也不代表任何时期都有同样的机会。
最后，再来说下区域发展的问题。
现在舆论环境对待南沙的普遍态度是：规划多、红利强、潜力大，但发展时长不确定，8-10年也有可能。
主要原因在于南沙人太少，南沙不缺利好，就缺人。
周末的灵山岛尖，空无一人，楼市君摄
2019年，南沙常住人口仅79万，在广州十一区中排名倒数第二。
2010年，南沙区常住人口更是不足26万人。
有胆量在一个“空城”中买房的人，绝对是勇士。
当下在人才政策的吸引下，南沙已经展示出一个城市副中心的气魄。
短期的金融注入（金融中心）、中期的政策扶持（城市副中心）与长期的人口红利都已具备。
