2022-02-11 21:05:33
明明是介于股债之间的另类投资，近期公募REITs却走出了堪比股基的“气势”。截至2月10日收盘，今年以来，公募REITs平均涨幅15.66%，其中富国首创水务REIT、红土创新盐田港（000088）仓储物流REIT涨幅超过30%，超过了98%的股票和所有的偏股基金收益。
此前已有公募REITs发布公告，提示投资者关注基金溢价风险。2月10日复盘后，上述涨幅过高的公募REITs二级市场价格走跌，或意味着市场炒作情绪初步得到了缓解。业内专家提示，价格始终围绕价值波动，公募REITs过高的二级价格走势，不但长期持续性有待存疑，短期内还会“吞噬”分红收益。
炒作者“熄火了”？
随着基金公司发布基金停复牌及交易风险提示的公告，公募REITs炒作情绪得到些许遏制，此前增幅靠前的公募REITs二级市场价格纷纷回落，或意味着本次投资大军“鸣金收兵”，炒作情绪暂告一段落。
截至2月10日收盘，红土创新盐田港仓储物流REIT二级市场价格收跌2.06%，富国首创水务REIT二级市场价格收跌1.71%。中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等也有小幅微跌。
尽管如此，多只基础设施公募REITs二级市场交易价格仍表现亮眼。数据显示，截至2月10日，11只基础设施公募REITs产品开年以来全部实现正收益，平均涨幅15.66%，其中富国首创水务REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT涨幅超过30%。
业内人士分析，助推公募REITs大涨主要有三方面原因。其一，开年以来A股走势不佳，市场趋于避险，更倾向于投资相对稳定收益的产品，介于股债之间的公募REITs即受到青睐。其二，根据REITs产品2021年四季报来看，第四季度除一只REITs产品外，其他全部实现正收益，底层资产价值得到进一步凸显。其三，相关税收政策出台、沪深交易所针对REITs发布基金通平台等政策利好，也助推市场进一步关注公募REITs表现。
但值得注意的是，公募REITs短期高收益的可持续性值得存疑。
就公募REITs产品属性来看，其预期收益和预期风险水平低于股票型基金，且高于债券型基金和货币市场基金。根据统计，自2004年以来，偏股混合型基金指数的年化收益率不足15%，近10年以来的年化收益率不足12%；若用首批公募REITs的中位数收益率来测算，公募REITs的年化收益率超过30%，已远高于股票型基金的收益水平。
上述人士也提示，但无论二级市场如何表现，都始终围绕底层资产的内在价值波动。对于投资者来讲，价格终会向内在价值回归，更应敬畏市场，关注基础资产内在价值，切勿盲目追涨。
高价格或“吞噬”分红收益
就溢价率来看，数据显示，截至2月10日，富国首创水务REIT溢价率已达到92.95%；其次红土创新盐田港仓储物流REIT二级市场溢价率达到75.67%；建信中关村产业园REIT溢价率为59.75%。
由于溢价幅度过高，2月9日，富国首创水务REIT和红土盐田港REIT曾双双发布基金停复牌及交易风险提示的公告。此外，这并非公募REITs项目首次因为累计涨幅过高而发布交易风险提示。1月18日，富国首创水务REIT也曾发布交易风险提示的公告，称本基金在二级市场的收盘价为6.41元，相较于发行价3.70元累计涨幅较高。
需要指出的是，随着公募REITs二级市场交易价格上涨，投资者买入成本上涨，将带来净现金流分派率降低。
据红土盐田港REIT公告，红土盐田港REIT在2月7日收盘报收3.887元，相较于发行价2.300元出现较大幅度溢价，而2.300元同为该REIT首发上市时的基金净值。按照年化净现金流分派率计算方式，目前已显著下降。
具体来看，红土盐田港REIT在2021年7月1日至2021年12月31日期间预期的可供分配金额为3814.04万元，首次发行份额为8亿份，首发价格为2.3元/份。
该基金首次发行时的年化净现金流分派率预测值=预计年度可供分配现金流/基金发行价格，那么对于在红土盐田港REIT首发时买入的投资者来说，该基金的年化净现金流分派率为4.15%。但对于在二级市场买入的投资者来说，以2月10日收盘的价格4.042元/份为例，该投资者的年化净现金流分派率下降为2.36%。
这也意味着，投资者如果以分红作为收益来源，投资红土创新盐田港REIT的收益率已低至2.36%。如遇产品近期分红，投资者将面临分红收益减少的可能。
专家指出，我国境内公募REITs市场刚刚起步，目前市场产品供给量较小，交易价格也会受到流动性、投资者价值判断、市场情绪等许多不确定因素的影响，市场炒作风险较高，不排除价格存在较大波动的可能。但由于公募REITs的底层资产现金流可预测性强，现金流的产生机制明确、透明度高，因此资产价值较为稳定，单位价值波动性原则上有限。
“应警惕部分资产可能存在与其投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成的投资损失。建议投资者基于理性的价值判断，根据未来的分红预期合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs。”专家表示。
