2015-09-06 15:29:05
对中国人海外购房置业的情况，《财经国家周刊》记者调查发现，当前舆论存在着一定程度的误读和主观臆测。
从一些跨国不动产咨询顾问机构的统计分析数据来看，尽管中国人热衷海外购房，但中国尚不是海外置业比率最高的国家。
即便是在纽约、悉尼、伦敦这样有代表性的城市，中国人也不是一般人想像中的“最大买家”。
谁是最大买家
全球海外购房置业的最大买家是谁？房地产咨询顾问机构莱坊房地产经纪公司总部设在英国伦敦，在全球六大洲设有335个办事处，每年都会研究全球富人的财富转移情况。该公司亚太区研究部主管尼古拉斯？霍尔特告诉《财经国家周刊》记者，据2015年的最新统计，从全球超高净值人士（扣除自住房屋之外，净资产为3000万美元的人士）来说，德国和阿联酋两国在海外房产投资的份额在整个房产投资方案中最高，达到40%。
此外，新加坡、马来西亚和肯尼亚也有30%的富豪在海外购置了房产；美国、英国、新加坡和西班牙则有20%的富豪在海外购置了房产，而中国这一数字只有5%。
国内的同策咨询也做过类似的研究。同策咨询研究部的监测数据显示，截至2013年末，全国拥有1000万元资产以上的高净值人群有109万人，目前高净值人群投资海外的资产比例普遍较低，他们平均海外投资占到其总资产的比例约为16%。其中，半数以上的高净值人群海外资产配置比例不足5%。
那么，向李克强总理提问的英国《金融时报》记者所说的“现在中国公民已经是纽约、悉尼、伦敦等地最大的海外顾客群体了，当地房价随之被明显抬高”这一点是否成立？
尼古拉斯？霍尔特告诉《财经国家周刊》记者，伦敦最大的外国买家是新加坡人，而非中国居民。对于中国买家来说，最受欢迎的价格区间是50万100万英镑，约合465万931万元人民币。截至2014年8月，伦敦市中心这个价格区间18.7%的住宅物业是中国人购买的，同比增长11.9%。
“对于整个英国来说，中国人也排不到前3，在英国置业的主力应该是俄罗斯、中东和德国这些国家的居民。”在英国有大量业务的万国置地集团总裁史锐雪告诉《财经国家周刊》记者。
美国佛罗里达奥兰多房地产中介公司CEO宋俭告诉《财经国家周刊》记者，目前购买美国房产最多的还是加拿大居民，但是具体到不同州和不同城市，情况也不太一样，比如在佛罗里达州（楼盘），最大的海外置业群体是英国人和巴西人。
莱坊澳大利亚住宅研究及咨询部副董事迈克尔？切斯尔斯基则告诉《财经国家周刊》记者，澳大利亚外国投资审查委员会并没有针对中国居民做出统计，作为移民大国，2014年第四季度，澳大利亚新建物业的14.8%由外国买家购入，2015年该数据预计在15%徘徊，但如果综合商业和住宅投资计算，则是中国排在首位。
确实存在的“疯狂”
尽管中国还不能跻身最大海外置业军团，但近年来海外置业人数激增也是不争的事实。
“如果问我对中国人买房的印象，那就是太疯狂了。你们常说的中国城，其实在纽约有3座，我前不久去皇后区的朋友家，原本那条街上的别墅住的都是白人，现在有一半以上都是中国人了。”家住纽约布鲁克林区的科瑞妮？陈告诉《财经国家周刊》记者。
全美房地产经纪人协会（NAR）发布的数据显示，在购买美国房产的外国买家中，中国买家的比例一路攀升，已从2011年的9%、2013年的12%，上升至2014年的16%。
瑞士信贷银行发布的一份报告估计，中国人一年花费约50亿澳元在澳大利亚购买房产，这相当于该国新造房屋中有1/8被中国人买走。澳大利亚官方数据显示，2013至2014财年，中国买家在昆士兰州（楼盘）房地产业投入达到创纪录的4.62亿澳元（约合4亿美元），同比增长43%。
根据新加坡市建局的统计数字，过去3年（2012年至2014年），在新加坡的大多数房地产项目中约有30%为境外客户。其中，中国买家在境外买家中占比约30%，成为最大的外国买家。
中国国家统计局的数据显示，2015年2月70个大中城市中，房价同比出现下跌的有69个，新建住宅销售价格连续第10个月下滑。随之而来的正是海外置业的火爆。
仲量联行年初发布的报告显示，2014年中国海外房地产投资激增，超过165亿美元，与2013年相比，同比增长了46%；仅2014年上半年，中国私人海外房产投资额接近50亿美元，远超2011年及2012年全年规模；商业地产投资超过112亿美元，中国在海外商业地产上的投资首次超过国内。海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。
或许出于统计口径的原因，来自全美房地产经纪人协会的数字更加惹眼：2013年4月-2014年3月的一年间，国际买家在美国购房总额达922亿美元，同比增长35%。同期，中国人在美购房总额达220亿美元，相比前一年的123亿美元，同比飙升近80%。
“我们预计，2015年中国个人海外房产投资总额将是2014年的两倍，有望达到350亿美元。预计未来5-10年中，这个数字将会以平均每年150%-200%的速度增长。”史锐雪告诉《财经国家周刊》记者。
同策咨询的研究显示：假设2020年前高净值人群年均增速为前五年的平均增速，则每年高净值人群年均增长5%左右，2020年高净值人群规模将达到155万左右。预计2020年，中国高净值人群海外置业总规模约7.44万亿元人民币，海外置业每年年均增长需求约3000亿元。
“投资”意图凸显
2015年4月16日，《财经国家周刊》记者在2015年春季房展会上发现，最热闹的展厅是海外军团所在的7号厅。本届展会共计600余个地产项目参与，其中海外项目高达340席，占据了房展会的半壁江山。
采访中，记者遇到一位家住北京（楼盘）西城区的市民。她在北京有两套房产，一套闲置房产被用来出租，由于位置好，这套80多平方米的小三居市场价值达到500万元，但租金每月只有6000多元。海外置业顾问为她算了一笔账：由于北京房屋租售比严重失衡，这套房产至少要出租70年才能等于目前的市场价，但是如果将房产卖掉，再投资到美国楼市，租金收益至少是目前的3到4倍。
2013年，《金融博览？财富》杂志联合数字100市场研究公司对中国公民海外置业的目的展开了一系列在线调查。调查数据显示，超过4成的受访者到海外置业主要是为了子女的教育。
但在本届房展会上，记者发现，纯粹以投资为目的的人数大为增加，嘉美东方的置业顾问告诉记者，以美国为例，购买商品住宅毛收益率一般在6%，即使扣除物业费、房产税等费用后，也比国内一些大城市2%的租金回报率要高。
澳大利亚的情况更具吸引力。购买美国房产首付需要50%，但是澳大利亚的很多项目只需要10%的首付，而且贷款利率也和美国相似，只有4个百分点左右，二三十万澳元的首付款，吸引了大量纯投资需求的客户。相对应的是，本届房展会上，仅澳大利亚就来了35家参展单位。
“上周六我们做了一场加拿大房产的推介会，现场成交了15个客户，全部是购买一居室两居室的小户型，他们的目的很简单，就是投资。从去年开始，尤其是今年一季度以来，以纯投资为目的咨询越来越多，增长比例已经超过因自住和留学而进行的海外置业，预计以后也会以投资为主。”史锐雪告诉记者。
偏好学区房
华人重视教育，在国内，好学校附近的学区房总是被炒出天价。而当中国人选择海外置业时，也将这样的“优良传统”继续发扬光大。区域内有好的公立高中、好的公立或者私立大学的地区，被认为是美国的学区房，受到中国买家的热捧。
《2014汇加顾问？胡润中国投资移民白皮书》显示，洛杉矶、旧金山和温哥华是富豪最青睐的海外置业城市，近一半高净值人群选择学区房。学区房的魅力可见一斑。
位于美国加州洛杉矶郡的圣马力诺，就是加州数一数二的学区房所在地，因此备受中国买家的青睐。根据2010年美国人口普查，圣马利诺市人口亚裔占了53.5%，“由于大量中国人涌入，现在圣马力诺一套有百年历史的老房子，都能卖到200万美元（约合1239万元人民币），而且全球金融危机时都没怎么降价。”一位专注美国市场的投资顾问告诉记者。
另一个备受中国买家青睐的“学区”是位于南加州的阿卡迪亚，因为学区房的概念，阿卡迪亚房价已经超出2007年高峰期的39%。单是2013年，只有5.6万人口的阿卡迪亚就有90多栋房子以250万美元（约合1548万元人民币）以上的价格成交。
当地人的“羡慕嫉妒恨”
随着中国居民的海外置业热潮，“中国买家购买力强劲，被指抬高美国旧金山房价”、“伦敦再现楼市泡沫，英媒称中国买家推高房价”之类的报道频见报端。
与此同时，多国也出台了限制外国人置业的政策条文。2014年11月6日，英国移民新政正式实施，投资额由原先100万英镑涨至200万英镑，且200万英镑并不包含房地产投资，以鼓励投资者将资金投入实体经营的项目。
2015年2月25日，澳大利亚联邦政府公布计划：对海外买家严格征收申请费，用来监测非法购买澳房产及防止海外买家扰乱市场价格。这是继新加坡、加拿大等之后，又一收紧外国人购买房地产的国家。
“说中国人炒高世界房价，其实有点危言耸听，需求增加房价自然会上涨，近年来中东国家、俄罗斯都是海外置业大户，所有国内房地产市场不明朗的国家，都在往美、英、澳、加等国投资，我不认为中国人在恶意炒房，而是进行一个长线投资。”史锐雪对记者表示。
不过，对中国买家，政府、开发商和当地居民的态度不尽相同。
澳大利亚财政部联邦议会秘书史蒂文？乔博说，房价上涨的罪魁祸首是政府政策导向和房屋短缺现状，并非外国投资者。
新西兰总理约翰？基表示，中国买家投资房地产问题并不大。新西兰新经济研究所首席经济师伊奎布估算，海外买家最多只占当地房地产市场8%，不算主力，就算对海外投资者限制也不会根本上解决房价通胀问题。
总体来说，吸引外国居民在本国置业，可以吸引更多的资金，并刺激实体经济，因此政府大多还是持欢迎态度。
“现在国外开发商都很重视中国市场，以前不少海外开发商都是把当地滞销的项目拿过来卖，现在则是将热门的楼盘推荐给我们，而且是全球同时发售，我们还经常优先挑一些户型方正，朝向好的房子，提供给中国买家。”史锐雪表示。
不过，用科瑞妮？陈的话说，本地居民看中国人是“羡慕嫉妒恨”，既对某些中国富豪一掷千金的置业行为羡慕不已，也有对新移民带来的房价上涨、工作机会减少等情况的担忧和不满。
