2023-09-03 10:18:46
2023年9月1日，是中国房地产市场值得铭记的一个日子。这一天，经过多番酝酿的“认房不认贷”政策终于在北京、上海这两个楼市限制最严格的一线城市得到确认，而就在距离北京120公里的地方，四个直辖市之一天津也宣布在城六区以外的10个区放开限购。
随着“史诗级”救市行动的展开，一场信心和预期的博弈也在拉开序幕。从去年下半年已经放开“认房不认贷”的两个强二线城市天津、杭州来看，楼市在执行“认房不认贷”政策后，楼市回暖持续的时间短则2月，长也不到半年。而此次，多位接受采访的业内专家认为，在四个一线城市出台超预期放松政策后， “金九银十”已经呼之欲出。
中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者指出，房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，特别是经济转型期，购房者信心不足，很多房企暴雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。整体看，当下房地产市场需要购房者恢复信心，而市场要企稳肯定必须从一二线城市开始。未来，房地产市场依然期待更多的有利政策出台。
天津、杭州“救市”成功了吗？
在本轮一线城市全面放开“认房不认贷”之前，天津和杭州是为数不多的早已实行这一政策的二线城市。
2022年9月17日，天津市住房城乡建设委等7部门发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》，对于已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，可按首套房贷款政策执行；2022年11月，浙江省市场利率定价自律机制召开会议，对杭州市差别化住房信贷政策进行了调整，在杭州市限购区无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。
从这两座城市楼市随后半年左右的动向来看，这一政策对天津二手房的短期拉动较为明显。诸葛找房数据显示，2022年9月天津出台政策后，一个月内二手房房价从20207元/平方米上升到20487元/平方米，在11月有所回调后，从12月连续上涨了4个月，在2023年2月到达近期最高点20703元/平方米。随后又开始回落，到7月单价已经低于“认房不认贷”政策出台前。而一手房方面，则走出了近乎相反的趋势，房价先出现下降，在2023年3月筑底回升。不过，根据易居研究院跟踪的百城库存数据，天津的存销比从2022年10月开始下降，到2023年5月已经下降了36.6%，近几月才又有所上升。
据《华夏时报》记者了解，这一情况与天津核心区域学区房刚需在上半年集中释放有关。2022年11月，记者在和平区鞍山道附近走访时，一家中介的工作人员告诉本报记者，自从出台“认房不认贷”政策后，近期有很多北京客户想来看学区房，只是没办法亲身实地考察而已。只要防疫政策放开，肯定成交量就会有一波猛涨。
天津红桥区的小冯也在2022年12月成功完成换房。她家的旧房从2022年6月开始挂牌，前几个月有意向者的看房者寥寥，中间主动降价两次，终于在年底市场回暖时卖了出去。她告诉《华夏时报》记者，去年12月去过户时，房产交易中心人很多，每个窗口都在排队，工作人员很忙。不过没过多久，感觉市场又归于平淡了。
而杭州的数据变化幅度相对较小。二手房房价虽然在2023年2月达到41999元/平方米达到“认房不认贷”后的顶峰，但仍然不及2022年10月的单价。随后一路下行，近期已经跌到40101元/平方米。一手房的价格、库存趋势与之类似。
一线城市执行后，会有不同吗？
不得不看到的是，对上述两个地区楼市走势产生影响的除了本地房地产供需状况外，还有宏观经济环境的变化。自从2022年12月疫情防控政策整体出现后，消费在2023年初出现了报复性反弹，但随后经济又开始面临一系列增长压力，尤其是收入和就业预期不稳定对预期的影响。因此，天津、杭州的市场回暖持续时间并不算长。
不过，相比上述两个城市结清贷款才算首套，近期在全国遍地开花的“认房不认贷”条件更为放宽：只要在当地无房，无论是否还完贷款，都可以按照首套执行。8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局明确发布文件，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。在广州、深圳8月30日宣布实施之后，北京、上海也在9月1日同步跟随，四大一线城市已经全部落实，全国多个省份纷纷跟上。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，四大一线城市全面落实“认房不认贷”，并且表述内容完全一致，意味着此次房地产政策调整应该是自上而下的举动，与自身商品房运行态势关系不大。另外，从本质上讲，过去房地产过热时期过分严格的政策需要退出，这是政策纠偏和回归正常。
“这轮整体宽松力度是超越预期的。”合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者表示，北京、上海这一轮放开“认房不认贷”后，市场回暖至少可以维持2—3个月，预计“金九银十”一线城市楼市小阳春肯定会到来。房地产链条上下游本身就影响15%—20%的GDP，这一市场的放开对就业、收入都有拉动作用。
张大伟分析认为，当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松政策已经出无可出。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化，但当前购房是收入稳定问题叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。
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