2022-11-09 18:43:29
二手房价格就像楼市的晴雨表，一定程度上预示着楼市的未来走向。
近日，中指院统计的数据显示，2022年10月，百城二手住宅均价环比下跌0.16%，已连续6个月环比下跌，跌幅较9月扩大0.03个百分点。
相比起来，十个大城市的二手房价格稍微坚挺，环比持平，同比上涨0.94%。不过。总的来看，十个大城市的二手房也普遍处于横盘状态，价格环比三涨七跌，上海环比涨幅居前，为0.64%，重庆环比跌幅最大，为0.59%；同比来看，十大城市二手房价格同比五涨五跌，杭州同比涨幅最大，为4.82%，深圳同比跌幅最大，为3.78%。
购房者观望情绪浓厚
10月，二手房价格环比下跌的城市有7个，包括深圳、杭州、南京、武汉、重庆、天津、成都，其中，重庆环比跌幅最大。
今年8月以来，重庆二手房价环比跌幅持续扩大，10月，跌幅已持续扩大至0.59%。分区域看，重庆主城各区房价均呈现普跌状态。从挂牌量来看，仅贝壳找房平台，重庆挂牌的二手房源就已经达到18万套。中指院表示，10月，重庆綦江出现首个二手房“带押过户”交易，根据重庆市规划与自然资源局消息，未来或在全市范围深入推行二手房“带押过户”政策，简化交易流程，降低交易成本，激发二手房市场交易活力。
2021年2月二手房参考价发布以来，深圳二手房成交量就逐步下降，10月，深圳二手房成交量依旧处低位徘徊，二手房价格持续下跌。中指研究院数据显示，10月，深圳二手住宅共成交约1700套，成交量环比结束“四连降”态势，不过，成交规模整体依旧保持在低位水平；同比则受去年同期低基数因素影响，实现年内首次转正。
价格方面，10月深圳二手住宅价格环比下跌0.22%，已连续19个月环比下跌，跌幅较9月收窄0.03个百分点。中指院表示，当前，深圳客户观望情绪依旧浓厚，楼市低迷态势短期内或难以改变。近期，第一财经走访深圳楼市发现，不少片区的房源价格下降幅度较大，房产中介称，“业主如果急着卖掉，就只能降价”。
杭州二手房成交量也持续下探，二手房价格出现回调。中指院数据显示，10月，杭州市区(含富阳、临安)二手住宅成交规模出现“四连降”，成交套数降至2100套左右；价格方面，10月杭州二手房价格环比下跌0.13%。整体来看，杭州“517”新政带动部分购房需求释放，使得6月二手房成交量达年内高点，约5100套，此后，杭州二手房市场持续降温。
南京二手房市场表现也低迷。中指院数据显示，10月南京二手房成交套数降至约5800套，环比降幅超10%；价格环比下跌0.43%，已连续8个月下跌，跌幅较9月扩大0.37个百分点。中指院表示，客户置业信心较弱，业主挂牌价格预期下调，二手房成交多为“以价换量”形式。
武汉二手房市场表现冷清，价格环比持续下跌。中指院数据显示，10月，武汉二手住宅价格继续下跌，环比跌幅收窄至0.47%，已经实现“八连跌”。分区域看，10月武汉各区二手住宅房价均下跌。中指院表示，持续反复的疫情对房地产市场正常经营活动产生较大抑制作用，进一步影响购房者入市信心，延缓了二手房市场的复苏节奏。
10月，天津利好政策不断出台，居民购房成本逐步降低。10月1日起，天津5年期以上首套住房公积金贷款利率调整为3.1%；14日，天津首套房商贷利率降至3.9%。楼市利好等因素影响，10月天津二手房市场保持一定活跃度。尽管如此，价格方面，10月天津二手住宅价格环比由涨转跌，跌幅为0.08%。
成都疫情影响逐步消退，二手房市场略有回暖。10月，成都疫情影响逐步消退，疫情期间积压的购房需求得以释放，二手房成交量回升至1.2万套，环比增长近7成。中指院表示，目前需求端观望情绪未能得到实际改善，预计待疫情积压的需求逐步释放后，后期二手房市场成交或将继续保持筑底状态。价格方面，10月成都二手住宅价格环比止涨转跌，跌幅为0.05%，部分区域如新都、温江、青白江等二手房价持续松动。
疫情积压的需求逐步释放
10月，二手房价格环比上涨的城市有3个，包括北京、上海、广州，其中，上海环比涨幅最大。
在全国楼市下行背景下，上海二手房市场整体表现则较为稳定，二手房价环比持续上涨。今年6月，上海全面复工复产，其二手房成交量迅速回升至1.5万套；7月成交量攀升至近2万套；8-10月，随着疫情期间积压的购房需求逐步释放完毕，上海二手房成交规模逐步回落至1.6万套。总体来看，上海二手房市场依旧保持一定活跃度。价格方面，中指院数据显示，10月上海二手住宅价格环比上涨0.64%，涨幅居十大城市首位，且环比涨幅较9月小幅扩大。
北京市场活跃度有所下降，二手房价持续平稳趋升。自6月以来，北京二手房成交规模呈持续增长态势，9月成交量同比实现年内转正。进入10月，北京二手房市场活跃度有所下降，成交量环比止增转降，但同比依旧保持增长态势。价格方面，10月北京二手住宅价格环比上涨0.19%，已连续26个月环比上涨，涨幅较9月有所扩大。中指院预计，未来随着前期楼市利好政策如二手房交易“连环单”串联改并联，首套住房公积金贷款利率下调、“卖一买一”置业新政的持续显效，11月北京二手房成交规模或将有所增加。
广州购房者的观望情绪浓厚，二手房市场表现冷清 。10月，广州二手住宅成交规模依然处在低位水平。中指院表示，这主要因为全国楼市呈现下行态势，居民大多选择持币观望，入市动力明显不足。另外，部分区域疫情出现反复，广州二手房的成交产生一定抑制作用。不过，10月广州二手住宅价格环比由跌转涨，涨幅为0.05%。分区域看，中心区域如黄埔、天河、越秀、荔湾、海珠二手房价格表现较为稳健，外围区域二手房价格下跌较为明显。
中指院表示，展望未来，预计各地政府将在坚守“房住不炒”定位下，继续从供需两端发力稳楼市。短期来看，需求端政策面将持续宽松，热点城市或将渐进式放松区域限购，优化“认房认贷”政策，同时结合自身实际情况调整首套房贷利率下限等；而更多三四线城市行政限制性政策则有望全面取消。供给端则持续积极推进“保交楼”，以期修复市场信心。整体来看，四季度预计各地“因城施策”举措将继续发力，在楼市环境渐趋宽松之下，部分热点一二线城市市场或呈缓慢恢复复苏态势，但值得注意的是，疫情仍将是影响市场恢复节奏的关键因素。
