2022-09-24 13:17:25
“保楼市”还是“保汇率”？
自8月中以来，人民币开启了新一轮的贬值，仅仅30个交易日，离岸人民币兑美元从6.735的位置迅速跌至7.147，破了整数关口“7”！
对于汇率的贬值，主要有几方面因素：
外部方面，首先是为了压制高通胀问题，美联储连续第三次加息75个基点，也是近几十年来，美联储最为激进的一次加息，3月份以来，美联储已连续进行5次加息，累计加息300个基点。
资料显示：美国发布8月CPI数据显示，8月CPI录得8.3%，高于预期的8.1%，较上月的8.5%有所回落。
9月份美联储议息会议中，鲍威尔继续释放鹰派信号，强调要压通胀；加息点阵图显示加息节奏大幅提前，11月将继续加息75个基点、12月加息50个基点。
鹰派信号刺激美元指数迅速走高，美元指数一度站上113元，刷新了近20年来新高，在美元的持续走强下，人民币自然被动贬值。
内部方面，与美联储压制高通胀相反，我国“央妈”面临的主要是稳增长问题，如何去推动经济复苏；
因此，央行8月公布的1年期LPR较上月下降5个基点，与房贷密集相关的5年期以上LPR则下调15个基点。
而政治局会议也提到，“保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果，财政货币政策要有效弥补社会需求不足，货币政策要保持流动性合理充裕。”
一边宽松，一边收紧，中美两国货币政策的相反，导致中美利差倒挂加大，这也是人民币贬值的另一方面原因。
房地产方面，从最新的数据看，在国内暖风频吹下，房地产市场销售市场降幅收窄；
数据显示：1-8月，商品住宅销售面积7.44亿平方米，同比下降26.8%，降幅较上月有所收窄；商品住宅销售额7.53万亿，同比下降30.3%，降幅略有收窄。
虽然销售呈现弱修复，但拿地表现仍然低迷，降幅甚至有所扩大。
8月拿地面积和拿地价款分别累计同比-49.7%、-42.5%，增速相比前月分别下降1.6%、上升0.5%，当月同比分别-56.6%、-41.0%，增速相比前月分别下降9.3%、下降7.6%。
在销售实现实质性复苏，房企资金链得到明显改善之前，拿地作为房企加杠杆的第一步，改善难度较大，从远期角度的角度看，拿地不振对于未来的销售、投资也有一定的影响。
另外，今年8月中，央行非对称降息，其中，1年期LPR下调5个基点，5年期以上下调15个基点；
5年期以上LPR降至4.3%后，创下了LPR捆绑房贷利率后的最低值。
此前央行与银保监会通知：首套房贷利率下限不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。以此计算，首套房贷利率理论下限可达4.1%，将创下历史最低水平。
房贷利率历史最低是在2008年，曾达到4.158%（在5.94%的基础上打7折）。下调15个基点似乎能够满足稳增长和稳定房地产市场的基本要求。
政治局会议也提到：稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚改需求，保交楼、稳民生。
另外，专项用于“保交楼”2000亿元全国性纾困基金启动，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行在现有贷款额度中安排，再加上中央财政予以贴息。
资金最终严格限定用于各地已售，逾期难交付的住宅项目建设交付，并封闭运行、专款专用。
在降息、保交楼、放松限制的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。
简单理解房价与汇率的关系，房价的涨跌，长期看人口、中期看土地、短期看政策，这个政策主要是货币政策，货币宽松的环境对房价有支撑，但宽松的货币，也让汇率承压出现贬值。
在“保汇率和保房价”的选择上，从目前看更加倾向于前者，但并不意味为了“保房价”而去放弃“保汇率”；
即使不加息“央妈”工具箱里面也还有很多手段来对抗贬值。；
例如“央妈”出手降准，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行8%下调至6%。
这是央行今年以来第二次下调外汇存款准备金率。对比4月下调1％，此次下调2％，幅度翻倍，力度更猛。
下调金融机构外汇存款准备金率，意味着境内金融机构为外汇存款缴存的准备金减少，有助于增加市场上美元流动性，并提升金融机构外汇资金运用能力，有利于人民币汇率的稳定。
此外，“工具箱”里还有贸易顺差、抛售美债、增加人民币在国际结算中的比例等手段对抗贬值。
而目前的汇率也远没到危险的程度，据统计数据显示：
在15年至16年的美联储加息周期中，人民币兑美元贬值11.7%；18-19年的贸易摩擦中，贬值12.3%，而这轮美联储的加息周期，人民币兑美元贬值是8.5%左右。
因此，贬值还有一定的忍受空间，并非破“7”就处于危险的地步，
虽然在2017年、2018年、2019年、2020年，汇率贬值多次冲击7.0关口的时候，央妈都出手强势干预了汇率；
而此次央妈也出手“将准”了，并表示：中国经济长期向好趋势未变，但短期内双向波动是一种常态，不会出现“单边市”，汇率的点位是测不准的，不要去赌某个点。合理均衡、基本稳定是我们喜闻乐见的，也有实力支撑。”
市场人士表示，受美联储收紧货币政策的影响，非美元货币大都出现不同程度的贬值，但人民币贬值幅度相对较小，且人民币汇率指数总体稳定。
总体来看，人民币汇率总体维持双向波动的宽幅震荡走势，不存在持续贬值的基础。
“保汇率和保房价”的问题上，前者关系到稳增长、稳就业，后者关系到人民币国际化、一带一路、中国购买大宗商品的价格。
小孩才会做选择，成年人全都要，汇率、房价两个都要保，都要基本稳定，但在某个时段，两害相权取其轻，适当地偏重其中之一，是不可避免的，现在而言，楼市实体经济比汇率更重要一些。
