2022-09-24 13:16:21
从最近几年的表现看，500万以下的房子，确实没咋涨价，这个总价区间内涨价的房子主要集中在三四环相对热点的板块，比如安贞、西坝河等区域，还有就是学区老破小，五环外能涨价的也都是些热门区域，比如回龙观常营等。
类似南三环，丰台朝阳等地方，以及郊区，这个总价区间，都没咋涨价，价格波动一般在5%上下，很稳定。可以理解为没涨价。
这么看的话，去投资这个总价区间的房子，很难有高预期。再说了，这个总价区间的房子，占了北京房子的一大半，竞品非常多……那这是不是就意味着这种低总价的房子，很难再涨价了？
这件事我把大致的逻辑讲一下，供大家参考。
北京这几年刚需盘不咋涨价，跟贷款政策稳定有直接关系，北京的刚需首套首贷，是不受任何政策限制的，500万以下的房子，买房群体基本上都是纯刚首套首贷；也不存在什么利好空间。
如果北京的刚需盘也受到了贷款限制，某一天放松贷款后，肯定会有明显的回暖；上一轮房价上涨主要集中在改善盘，就跟改善盘受贷款限制有关，抵押贷放松之后，就迎来了明显的上涨。
那刚需盘啥时候能涨价呢?答案很简单，改善盘涨幅更高的时候，刚需盘就要涨价了。
1.现行政策下，大家买个刚需盘，买完了就结束了，这个房子虽然也会有置换链条出现，但是带不动大盘往上涨。北京如果给改善盘放松贷款限制，一套刚需盘被卖掉后，能带动三到四套房的联动改善，改善盘又能加上杠杆，这时候高总价盘就会把大盘房价拉起来，低总价的刚需盘自然也会涨价。
2，从某种角度说，虽然北京的刚需群体很多，杠杆率也足够，但是房价这不也没涨起来么，如果单看刚需盘市场，绝不比某个二线城市规模小……所以大家常说某地有钱人多，资源多，如何如何的理由，都是没法支撑房价上涨的。
房价上涨就得靠杠杆……而且还是有需求时候加的杠杆。二三四线城市，没了需求之后，即使给高杠杆，市场也起不来。
3，北京土拍。热点地块：海淀永丰3块，价格两块8.2万一块8.5万；昌平生命科学园1块，价格6.2万，跟北清云际和建发珺合府一个价，大红门两块，价格都是9.5万，新宫1块，价格8.3万，造甲村1块，价格10.6万；
热点地块，主要还是地段足够好，虽然永丰那边位置上显得很偏，但是海淀的商品房比例低，缺好盘，加上永丰产业园发展不错，附近的几个盘，前期之前都卖得很火，所以永丰地块肯定是不愁卖的；
生命科学园那块地，也算是价格倒挂，相邻的珺合府和北清云际都卖得很好，这次拍的地也不会难卖。
4，需要说明的是，开发商之所以对好地块的土拍热情这么高，是因为好地块虽然楼盘定价不高，但是政府都给留出了利润空间，属于稳赚不赔的项目，北京这几年经过各种土拍政策调整，总算是让开发商舒服了点。这样，后期的楼盘质量也能得到保证。（前两年土拍政策调整期，有些项目开发商赚不到啥钱，楼盘质量就很难保证，某种程度上说，你能不能买到好房子，是跟政策有关的）
5，还有需要值得注意的：这轮土拍，比较冷门的地块，政府也都找了托底的开发商，保证项目不流拍，这也算是土拍的一个调整。相对冷门的地块，为了让开发商有拿地动力，有些项目政府把指导价都调高了，比如说，这项目本身就值5万的单价，给5万的指导价就可以了，但是政府会把这个价格调高，调整到6万左右……
这有什么好处呢？因为冷门地块相对难卖，卖房周期会比较长，开发商的各种成本会很高，所以为了保障开发商不赔钱愿意拿地，就把指导价调高，这样开发商可以去赌未来几年房价上涨。（过去的限竞房，即使遇到房价上涨，卖价是锁死的，而且利润空间比较小，开发商就很吃亏）
也就是说，政府在做各方面的平衡，一方面保证地块能拍出去，一方面要保证开发商尽量不亏钱。等到新盘库存特别大的时候，可以涨价去库存，开发商也不至于吃亏。
6，未来北京楼市如何走，从以上我讲的这些就能推出个大概，北京的土拍，多数的地热度都不高，这样经过两三年的库存积压，就很容易形成市场压力，缓解市场压力最好的办法就是那啥去库存，所以从当下情况看，未来几年，北京房价不涨的可能性特别低。
