2022-09-24 12:06:02
在一些发达国家，自2019冠状病毒病危机以来，房价大幅上涨。在美国，2019年第四季度到2022年第二季度，这一数字增长了37%。在德国和英国，房价增幅也很大，同期分别为23.8%和18.6%。意大利7.4%和西班牙10.8%的增长更为克制，法国增幅14.1%和日本增幅15%介于两者之间。点个关注我们接着往下说。
为了做到准确量化数据，达拉斯联邦储备银行每个季度发布一份房价繁荣指数。这是根据观察价格与反事实价格之间的差值计算的，反事实价格是为了反映内在价值，其基础是每个国家的人口演变等基本因素。美联储表示，如果该指数连续5个季度为正，市场就可以被描述为繁荣。那么从当前基本面来看，当前的发达国家这样的房价上涨是合理的，还是更像是房地产泡沫的象征?
经合组织的四个主要国家的房地产市场目前显示出泡沫的风险:美国、德国、法国和英国。这种风险在德国似乎尤为明显，德国pmi已连续第33个季度处于正区间。
繁荣指数自2021年底美国和西班牙，以及2022年德国和法国以来，该指数有下降的趋势。过去，繁荣指数的下降一直是房价可能下跌的一个指标。上世纪90年代初的情况就是如此，达拉斯联邦储备银行指数从1989年开始在大多数国家出现逆转，而房价则在1990-1991年出现了收缩。一个更重要的例子是2008年的金融危机，因为从2005年开始，泡沫检测指标在大多数国家变为负值，而房地产泡沫在2007-2008年才破裂。
再回过头来看，发达国家这一指标似乎确实提供了住宅估值过高的前兆信号。
如果该指数在未来几个季度继续下跌，可以预期房价将出现回调。截至目前，尽管新住房贷款利率上升，贷款发放条件收紧，但房价仍在持续上涨，主要经合组织国家2022年第二季度平均环比上涨3.1%。因此，发达国家目前房屋价格上涨还能持续多久呢？中国的房价后市变化又会是如何变化？
