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房价恶意跌价后,楼市如何寻底?

文 / 夏天 2022-09-22 17:15:44 来源:亚汇网

   中国楼市的滑跪,来得有点早,且凶猛。

  

   半价抛房惊现一线城市

  

   曾经,房价腰斩是环京楼市独有的黑标签,现在,这个标签甚至开始袭击一线城市了。

  

   近日,广州一位投资客半价连抛四套房之事,揭开了广州楼市的真相。

  

   广州增城区的保利中航城,2018年开发商出售时的最高价曾冲到3万/平。不过,现在早已今非昔比了。

  

   8月23日,保利中航城的业主黄先生以123万的总价挂牌出售一套该项目的96平的复式三居房子,并最终以113万成价,折合单价仅1.17万/平。

  

   与此同时,黄先生以1.28万/平的单价抛掉了他在同一个小区的另一套房子,不过朝向会更好一些。

  

   此外,黄先生还以100万元出头的价格,半价抛掉了附近小区的两套房子。也就是说,在8月23日前后,黄先生先后半价抛掉了广州的四套房。

  

   在黄先生半价抛房时,江湖传言中还发生了一个有趣的插曲:多位同小区业主聚集到黄先生的房里对其进行围堵,以讨要说法。理由是“他的这一行为拉低了小区的价格,干扰了小区的成交价格,与业主们投资升值的出发点不符。”

  

   黄先生的割肉甩卖,在当下的广州楼市并不是个案,恰恰是缩影。

  

   目前的广州楼市二手房市场,屡屡惊现跌穿二手房指导价的甩卖现象。

  

   近日广州黄陂的保利林语山庄,一套173.36平的房源,政府指导价为575万,而业主的割肉挂牌价竟然只有400万。政府指导价的单价为33192元/平,而业主的挂牌单价只有23073/平,相当于业主的挂牌单价竟然比政府指导价还低了约三分之一。

  

   广州黄埔区“二手网红盘”金碧领秀国际,目前一套110平的房源,业主挂牌价比政府指导价低了28万。

  

   切记,刚开始调控时,政府指导价可是市场价的五六折呀。

  

   不夸张地说,当下的广州楼市已经开始滑跪。

  

   A广州楼市卖不动了。

  

   广州链家研究院发布的数据显示8月广州二手房成交量为9892套较7月下降12%。

  

   B楼市天花板的珠江新城也趴下了。

  

   广州楼市的天花板就是珠江新城了,但是该地也没力气了。

  

   据广州当地相关机构统计,珠江新城8月的二手房成交量下降至29套,今年最高峰时的5月为89套,相较于最高峰,8月成交量暴降67%。

  

   C楼市库存量逐渐高企。

  

   一方面,链家app上显示广州的二手房挂牌量已经超过12万套。021年8月至2022年8月期间的12个月,广州二手房的月均成交量约为7507套。以此为基数作为对比,目前广州二手房的去化周期约19.5个月。作为对比,去年10月下旬,广州二手房挂牌量还刚刚超过9万套。

  

   另一方面,据克而瑞广佛区域统计,截至8月,广州新房的库存量为111960套,去化周期为16.3个月。

  

   如果把视野进一步放宽来观察,广州楼市的困局也是当下一线城市楼市的间接缩影。

  

   8月深圳全市二手商品房成交量为2363套,仅为楼市正常时正常月度成交量5000套的一半不及;上海8月二手房成交量为1.8万套,不及正常量2万套;北京8月二手房成交量为13920套,未达到正常量的15000套。

  

   二线楼市也突然扶不起来了

  

   强二线楼市的龙头杭州,今年以来房价猛降。比如杭州最热的未来科技城板块,目前的二手房抛房正发生着践踏现象。

  

   以杭州未来科技城的网红盘青枫墅园为例,去年高峰时成交价一度在5万/平以上。9月22日,壹书生发现,链家APP上该楼盘一套89平的精装修房源,业主以270万挂牌出售中,单价仅3万/平,满五,更可怕的是,该楼盘的挂牌出售时间已超过一年。也就是说,该房源已大幅降价,仍无人购买。

  

   链家APP显示,目前在链家挂牌出售的青枫墅园二手房,合计有62套在售,而最近的三个月,该小区只成交了1套。如果以此简单计算,一年的小区成交量为4套,62套的在售量,需要15.5年的消化时间。

  

   同样在未来科技城,上半年在楼市圈内比较出圈的一件事是“一个名叫阳光城未来悦MAX的楼盘,上半年有一套89平的房源,业主挂牌出售后对其进行了连续14次价格下调,仍然无人问津,最后导致业主不得不下架待售房源。”

  

   在强二线城市中,杭州楼市的遇冷并不独行。

  

   成都8月二手房成交量为15185套,环比7月下降约12.19%。

  

   苏州8月二手房成交量为5611套,环比7月下降了约9.57%。

  

   南京8月二手房成交量达7258套环比7月下降7.6%。

  

   重庆8月二手房住宅成交量为10230套,环比7月下降13%。

  

   在强二线以下的楼市,更是苦不堪言。21日的一则政府通知便可“一滴水见世界”。

  

   21日,湖南衡东县住建局发布的一份名为《关于促进房地产业和建筑业平稳健康发展的若干政策措施(试行)》中明令规定:“严禁恶意跌价,防止商品房销售价格大幅波动。”

  

   当房价跌价已跌成“恶意”,那么说明楼市已经塌了。

  

   中国楼市怎么走?

  

   对于中国楼市的未来走向,简单说点自己当下的理解与判断,仅作参考。

  

   A从全国楼市的角度来说,中国楼市已开始薛绷。

  

   B这场薛绷,注定会发生,这是中国楼市里层的逻辑决定的。但本不应来得这么早,之所以被提前了,主要由下述相关原因助推帮忙所致。

  

   1收入端:人民至上的抗疫,成功地让老百姓的钱包那个啥了。

  

   2需求端:2016年930后的涨价去库存,完全透支了中国人的购房需求,导致现在的需求断层。

  

   3供应端:此起彼伏的烂尾风波,让人催生了“付了钱后,却不一定能收到房”的恐惧。

  

   4宏观端:过去40年,中国改革开放的成功根基是我们与邪恶国的关系正常化。而目前的激烈嘴战,有些东西就开始变了。

  

   C弱二线以下的城市楼市,除了真正的都市圈卫星城,未来楼市的主角就是“恶意跌价”。

  

   D如果疫情防控措施不发生相关的变化,中国楼市没有底,只有半山腰。

  

   E强二线楼市回暖的标志是投资需求涌进来。北上深楼市回暖的标志是通过调整认房认贷政策、二手房指导价或其他措施放开改善需求。如果没有做到上述情况,一线和强二线楼市也难以真正回暖,房价也很难上行,不管是成交量还是房价,僵持会成为这些楼市的主题。

  

   F作为一名普通人,过冬的最好办法是多备些防冻衣服。为了防冻过冬,该止损时,必须当断则断。

  

   G过去楼市上行期的几乎所有逻辑,比如“板块轮动”、“悲观者正确,乐观者前行”、“房价只涨不跌”、“负债是福”等,都成为目前楼市投资者过冬时的巨大陷阱。

  

   一场暴风雨已经来了,或许尚未开始。

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