2022-09-21 16:18:35
疫情深刻改变并重塑了人类社会。三年来，全国多个城市因为疫情陆续按下暂停键，经济和社会生活的突然不得不“静默”让人们体会到生存不易、百业维艰的甘苦。但同样的话语如祥林嫂般反复地呢喃，又会陷入另一种陈辞俗套。万物皆有涨落，疫情只是加速周期演化的推手，而绝非决定性力量。以房地产为例，在楼市迷雾中，仍然有少数几个城市展现出与众不同的生机活力，贵州省会贵阳市就是其中的典型案例。贵阳市新近遭遇与武汉、上海相似的城市全面静默状况，这次的严重疫情能否阻挡贵阳楼市的强劲韧性和后发优势呢？
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贵阳楼市：逆市中的强劲韧性
2022年，全国房地产的萧条局面历史罕见，各项指标刷新了多年楼市最差记录。成交量腰斩、房价跌回数年前的城市比比皆是。判断市场强弱不能用牛市的眼光和标准。在系统性下跌潮前，房地产交易波动较小，下跌幅度弱于全国平均水平的城市，已经算逆市中了不起的明星。今年前7个月，贵阳楼市交出了一份令人满意的答卷。
2022年1-7月贵阳市经济数据
据贵阳市统计局发布的今年前7个月经济运行情况数据，在全国受疫情困扰，经济放缓、楼市低迷时，贵阳市表现出难得的后发赶超式增长。主要经济指标，如规模以上工业增加值，固定资产投资增速高于全省平均水平，并大幅领先于全国同期增速。工业投资、高技术产业投资更是呈现爆发式增长，反映产业资本对贵阳的高度看好。
1-7月，贵阳商品房销售面积521.9万㎡，同比下降10.4%；而同期，贵阳省商品房销售下跌21.7%，全国下跌23.1%。贵阳商品房销售跌幅远远小于全省和全国平均值。
固定资产投资方面，1-7月，贵阳市固定资产投资同比增长19.5%，比1-6月提高8.5个百分点。其中：房地产开发投资增长9.4%。建安工程投资增长29.3%，比1-6月提高10.9个百分点。基础设施投资增长6.9%，比上半年提高8.5个百分点。
7月份，受大范围停贷潮和断尾项目影响，全国房地产投资、销售均出现大幅下跌。6月楼市销售回缓行情提前夭折。与此同时，7月份贵阳房地产和建安工程投资继续保持快速增长的势头，隐隐显现房地产投资长期增速反转迹象。
2022年1-6月贵阳全市范围商品住房均价9471元/㎡，同比下跌-2.9%。但是价格环比数据已经走出了前几个月的负增长，开始连续上涨。
据贵州正合数据显示，2022年上半年，贵阳主城七区商品住宅备案成交均价10483元/㎡，较2021年全年备案成交均价小幅上涨0.2%；实际成交价10282元/㎡，较2021年全年实际成交价小幅下降2.3%。2022上半年贵阳主城区楼市成交均价同样稳定。
今年前7个月，贵阳商品房成交量价相比全国的惨烈跌势，回调幅度只能算小打小闹。考虑到贵阳只是普通的国内二线省会城市，今年贵阳的楼市成绩比全国众多实力级别更强的城市还优秀，贵阳的市场表现显得更加难能可贵。
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贵阳房地产二十一年历史行情走势回顾
房地产是个资金密集型的长周期行业，市场行情运行具有强大的惯性，一旦趋势确立，很难在短期内完结。贵阳楼市今年的稳定表现及未来走势的端倪，是偶尔的超常发挥还是长期实力的正常反映，通过贵阳本世纪前二十一年的楼市成交数据就可知其究竟。
2016年前，贵阳房价在中国房地产大牛市里显然是不值一提的，贵阳房价的真正质变是从2017年起。2017-2019年，贵阳商品住宅价格三年大跃进，从2016年5000多的均价，到2019年猛涨至接近万元。2020年和2021年，贵阳房价连续两年小幅回调，这是贵阳房价大幅上涨，购买力透支后的正常调整，与疫情关系并不太大。
2001-2021年贵阳市商品住宅成交均价（元/㎡）
在房地产调整期，成交量是比房价更重要的指标。房价可以控盘，成交量却骗不了人。贵阳市在疫情后的2020年和2021年，商品住宅销售面积反而两年大幅增长。2021年更是创出1194万㎡的历史记录。与2019年贵阳楼市高房价低成交量相比，这两年贵阳楼市价平量增的成交数据可能更真实地反映贵阳人的购房需求。
2001-2021年贵阳市商品住宅销售面积（万㎡）
贵阳比起其他一二线城市，房地产崛起时间比较滞后。2019年和2021年分别是全市商品住房的价格和销售高峰。同时期，全国很多城市房地产已经在走下坡路。相比去年的成交量记录，今年贵阳即使住宅销售量有10%左右下跌，成交规模仍然是历史高位，远谈不上地产熊市。贵阳房价自从2019年摸到价格天花板后，这几年都处于价值回归中，以价换量是楼市运行主旋律。但这样的市场足以羡煞国内很多城市。在今年的低迷市道中，相当多城市宽松救市手段用尽，购房需求就像半干毛巾，很难拧出水来。
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经济与人口的支持，贵阳房地产的未来发展具有充沛的本源动力
中国房地产最近一年多经历了历史性转折，楼市运行逻辑发生根本性变化。关于房地产趋势，有个流行金句：“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。”
在当前市场，银行钱多得发愁，各城土地大量流拍的现实里，只有人口才是房地产唯一决定性力量。在这点上，贵阳楼市就占据了长期红火的后发优势。
2021年，全国城市常住人口变化中，贵阳净增11万常住人口，位居全国城市前列。与贵阳一同上榜，名次相邻的城市，经济实力都远超贵阳。
贵阳不仅在吸引外来人口上很有魅力，自身居民也敢生会生。2021年，贵阳市人口出生率12.17‰，仅次于拉萨列全国城市第二，是内地城市的生育率冠军。在中国即将人口负增长的前景下，拥有较高生育率和年轻人口结构的城市，无疑具有光明的未来。众多新增居民的衣食住行将给贵阳带来源源不断的经济增长动力，房地产自然会有持续稳定的上升行情。
城市的活力在于人口，而能否留住人的关键取决于产业。贵州地处云贵高原，山高崎岖、交通不便，这是长期困扰贵州经济发展的瓶颈。风水轮流转，贵州拥有丰富的水电资源和凉爽宜人的气候条件。低廉的电费成本和低温制冷环境是大数据存储的重要条件。以前的劣势成为今天超常规发展的王牌，贵州紧紧抓住了天赐良机。以大数据为核心的高技术产业近几年在贵州实现爆发式增长，而贵阳又是贵州省高技术产业的龙头。
今年上半年，全国经济增速创出数年来新低，社会投资渠道难觅。而上半年，贵阳市高技术产业投资出现翻倍的增速，远超全省和全国水平。高技术产业的超常规增长，是贵州经济实现弯道超车千载难逢的机遇。贵阳市产业升级步伐如此之快，为城市经济规模和居民收入快速增长提供了坚实保障。
当房地产发展要素从资金、土地转向人口和产业后，以前毫不起眼的小角色贵阳市一跃而成为舞台上的耀眼明星。有了充沛的人口增量和高技术产业的支撑，贵阳市的房地产发展前景不能用眼前的表象来描绘。
