2022-09-20 21:43:43
9 月，开学月，一件大事终于落地了。
近日，北京宣布全市各区开始执行教师交流轮岗！
上海黄浦区宣布将有 100 名教师进行交流轮岗。
深圳南山区宣布新增 10 位校长进行轮岗交流。
不仅如此，继北上深之后，常州、南京、徐州、烟台等城市也已经推出教师轮岗制度。
7 大城市，宣布教师轮岗正式落地。
从去年开始的沸沸扬扬，到今年的正式落地，学区房的一记重锤，终于砸下来了！
大家最关心的问题无非几个：
1、这轮落地，到底效果如何？
2、对现在房价的杀伤力有多大？
3、准备买和已经持有的怎么办？
关于各个城市教师轮岗的细节我就不展开说了，每个城市都有差异。
我们更应该思考的是，这轮教师轮岗的效果预期，能达成吗？
很多人认为教师轮岗效果不大，因为北京已经做过试点，曾经把海淀、东城的老师流转到延庆或者密云远郊区县。
但实际的效果不好。
原因是影响了老师的生活和工作质量，跨区远距离通勤让不少成家的老师难以兼顾家庭和工作，而且教学质量本就取决于老师和学生的共同作用。
有了好老师，但学生质量水平一般，长期以往，教学质量也不高。
所以下的结论就是，教师轮岗效果不好。
我想说，这是拍脑袋下的结论吗？
难道轮岗的意义是让菜小变成名校？这显然和初衷不符啊。
其实政策的目的是：实现教育的共同富裕。
教育资源不公平，那就是要均衡教育资源，把教育资源最突出的片区拿来开刀，问题不是让不好的变成好，而是把绑在名校上的房子溢价打下来。
这才是公平，我们为什么要执行义务教育，那就是给予每个公民享受教育的权利。
但随着天价学区房的出现，教育不再是那么纯粹，而是 " 价高者得 "。
商品可以明码标价，但教育不行，教育是一个国家立国的根本，也是一个国家根本的事业。
这份事业，是不能被资本裹挟的，这才是教育改革的初衷。
为什么要执行双减政策，为什么要打击课外补习班，核心也是为了教育公平。
大量的课外补习机构一定程度上是依附在公办教育下的寄生虫，一方面会侵蚀公办优质教育资源，一方面破坏教育公平。
最后就是有钱人能接受精英教育，而没钱就凑活着学，能不能学出来靠运气。
教育这件事，绝对不能产业化，因为教育核心是公共资源，而公共资源是全民公平使用。
理解了这件事情之后，我们再去谈所谓的教师轮岗有没有用。
毫无疑问，短期看，是有效果的，因为天价学区房已经跳水了。
过去 1 年多的时间，北京和深圳的分区试点，都让这两个一线城市的天价学区房价格跌了 20-30%。
北京西城区金融街、德胜、月坛学区房可以说是北京学区房的天花板，也出现明显的价格松动。
一位去年 6 月冲刺购买了德胜学区 " 老牌牛小 " 育翔小学对口学区房，高峰期可以卖 19-20 万 /㎡，如今要和旁边 12 万 /㎡的小区上一样的小学，一场豪赌以损失几百万告终。
原本名校溢价的 7 万 /㎡，瞬间化为乌有。
海淀万柳学区房降价 400 万的消息直接上了热搜第一名，新外大街小区一套 60 平米、建成于 1990 年的小两居，去年 6 月成交单价 16 万 /㎡，今年 6 月降到 14 万 /㎡。
深圳也一样，百花片区的顶级学区房价格，也比最高的时候下降了 30% 左右。
这些天价学区房价格的跳水，完全不难理解。
因为预期不在，确定性不在了。
本来一套房子的价格 = 土地 + 房产。
而一套学区房价格 = 土地 + 房产 + 学区。
疯狂时期，学区在一套房子的价格占比能去到 30-40%，一套 1000 万的房子，3-400 万是来自学校的溢价，这是很可怕的。
现在所谓的教师轮岗，打击的就是捆绑在学区上的价格，让住房回归住房。
有效果吗，当然有。
一个是顶级的天价学区房价格跳水，第二个是成交开始回落。
从深圳六大名校半年度的二手过户量来看，百花、深中、宝中成交明显下滑，2021 年下半年六大名校片区二手住宅过户 367 套，2022 上半年为 355 套。
虽然减少不算多，但也是市场预期被击碎的表现。
而且越往后推进，我相信效果会越明显。
所以教师轮岗的效果其实已经出来了，一个是要家长冷静，一个是要房价冷静。
其实很多人对执行教师轮岗制度有误解，认为没办法从根本改变名校存在的目的。
但我们要反过来思考，一个政策的伟大，不是非得达成功利的目的。
教育改革的核心是教育公平，但教育公平不是绝对的公平化，而是让大家拥有公平感。
这才是最重要的。
我们目前普通家庭孩子改变命运的方式仍然是靠高考，但这几年寒门难出贵子，县城再无清华的声音很多。
几代人在拼命买下千万级别的学区房，课后花上万块给孩子上培训课，那家境贫寒的孩子，靠什么去卷。
所以这几年的教育改革，既打击课外补习，又强调要大学区制度、教师轮岗，为的就是打破市场统一的认知，进行利益再分配的问题。
站在更高角度理解这 2 年的教育改革，一切就豁然开朗了。
最后一个问题，是针对想买学区房以及已经拥有学区房的这一批人，应该如何处理？
1、顺应政策的变化，不要去豪赌了。
名校不是单纯靠老师轮岗来取缔的，但是学区房改革确实让不确定性更大了，而房价上涨的动力是确定性的。
一旦不确定了，预期被打破了，房价就难涨。
这和当前房价低迷是一样的逻辑。
当房价不能继续上涨了，大家还敢买房吗？
一样的道理，当学区房不确定能读名校，多少家庭敢参与这一场豪赌？
我的建议就是别当一名赌徒，压的筹码太大了。
2、不豪赌，不代表刚需家庭不能买
客观看待，虽然老师轮岗了，但不至于是对一个学校质量的致命打击。
一个好学校往往有 3 个要素：校长、老师和生源。
而生源的重要性占比是最高的，前面两个是变量，但生源是定量，总不能轮岗学生吧。
现在全国中小学生的入学政策基本是：就近入学，这是不会变的，所以有学区需求的家长，可以尽可能挨着生源地好的片区和版块去买。
不用碰顶级学区房，但是可以和豪宅房子做邻居。
其次就是去名校扎堆的片区去买，虽然上的学校不确定了，但只要片区总体教育水平质量高，分到哪个学校也不至于太差。
3、用完学区，尽量出手
现在已经持有天价学区房的家长，如果已经将学位绑定并使用了，那就可以出手了。
就好比一张电影票，都看完电影了，你留着电影票根干嘛，做纪念吗？
电影票可以，但学区房不行。
从这 1-2 年的局势来看，教育改革是大势所趋，我也说了，没必要和趋势过不去。
你是自用型刚需，买了也就买了，用了就卖掉吧，把学区看做是一笔买卖，既用了票，转手把票根买了，能不亏就不错了，别想着大涨了。
4、纯投资，避开学区房
以前学区房是硬通货，不管楼市行情好坏，总有家长有需求，总能逆势而涨。
但现在除了政策的不确定性之外，还有不断走低的新生儿人口，这意味着大多数没有人口增量的城市，学区房的溢价岌岌可危。
这时候，就没必要盯着学区房去做投资了。
投资一个城市，最核心除了看人口流入之外，还得聚焦在有产业布局的地方，这才是投资该关注的要素。
