2022-09-14 19:25:20
从经济学的角度来分析问题，那基本上都是从理论性上来分析，这种分析带着许许多多的假设条件。但是很多假设条件在现在这个阶段是不成立的，就例如假如房价100万，房租一年1万，到底是买房划算还是租房划算？经济学上的理论分析，那对应的实际情况就是错误的。
如果所有的条件都是静止状态，不发生改变。例如房价100万，以及房租一年1万，现在和未来价格都不变动。那么在此情况下，其实这个分析就非常简单，所谓的租金回报率只有1%。而此时如果将100万存入银行，最少还可以得到3%的利息回报。那么此时谁还会去购买房子再出租呢？
如果需要自用房子，随时可以用100万买到房子，那此时每个人的最佳选择就是租用一套房子，然后拿100万去银行存款，这样每年还可以最少得到2%的净回报。但是这种理想的经济状态会发生吗？其实在一些成熟的市场国家，房价常年不涨或者低涨幅的国家也是不会发生的。因为此时这些国家的房租可能是一年1万，但是如果存入银行利息也可能只有一年1万，不会出现无风险套利的机会。
对于一些经济在持续增长的新兴国家，包括像我们持续增长的我国。其实房价以及房租价格现在还没有进入一个稳定状态，未来的变化性非常大。有可能在不少地区，房价中长期仍然会继续上涨，但有些地方房价会持续下跌。房租情况也是如此，所以这个租金回报率是处于一个持续的变动。
如果是投资买房，其实就是看长远两个指标，一个是房价增长所获得的资本金收益，一个就是房租增长所获得的租金性收益。这两者之间，既有冲突也有关联。有时候房价涨得快了，租金收益就下降了。有时候房价跌得快了，租金收益相对就上涨了。所以此时，如果去投资买房一定要想清楚自己的目标是想获得什么？
如果觉得本地的房价长期还会上涨，此时就不要去算租金收益率，因为房价上涨后的资本收益会远远补偿这几年缺失的租金收益。如果觉得本地的房价已经进入稳定状态，如果选择购房进行出租，那自然要同自己的理财收益率进行比较。租金收益率如果能同自己能够实现的理财收益率持平，那么就可以购买，如果低于那么就不能购买。
未来我国的各个城市房价在拉大分化程度，有些城市房价长期看好，仍然会持续上涨。但是多数城市可能要原地踏步，消化之前被高估的高房价。但是还有一些经济不发达的小城市，以及县城有可能房价还要下跌，寻求一个支撑位。
不要从经济的角度，去分析买房、租房以及理财的合理性，更重要的是站在目前这个阶段，从实际出发进行分析。
