2022-09-06 14:18:01
京房会拥有十年以上楼市实操经验已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房搭上这座城市经济增长的红利得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20% 我们的选筹跑在大盘前面 关注公众号｜京房会 进入知识星球可进行提问
Q:提问:京总您好，前天加入星球会员连夜认真阅读了星球精华栏的文章醍醐灌顶我从2015年开始在全国投资房产赚了一点钱但也踩了很多坑如您文章所说失去了大部分机会我现在是自由职业有稳定的收入来源主业还是以投资房产为主看了您的文章后还打算布局房子北京房票贷票已经用尽计划去长三角和成渝地区看看想请教京总如何判断一个城市是否有潜力或者怎么判断是不是核心城市核心位置?叩谢!
A:回答:您好，感谢信任!判断城市首先要看这座城市的经济增长情况经济持续增长比较高的城市会带来大量的就业人口新增人口最初来到这些城市需要租房该城市的房产价值也会得到大幅增加新增人口流入必然会创造更多财富购买力的最终需求是改善住房条件这时候那些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升这里指的是原有的核心位置.
还有一种是指未来的核心位置如政府投资的产业导向性发展但不确定因素太多要慎重选择综合上述内容回看精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理包赚!祝富贵!
Q:提问:京总您好，非常认可您的专业能力，我有两个问题想向您请教。1，目前我在北京只有一套新北苑铂金墅的房产，是之前用两套较好板块的140平三居室置换得来的。现在看来涨幅和流动性似乎比不上持有两套优质三居。总体涨幅相差还不算大，主要是流动性不如持两套次新优质三居好。这种情况我是否应该考虑再把叠拼置换回来，仍持有两套三居室？中间花费成本多，从未来升值的角度考虑，我是否还值得做这种置换？2，如果不考虑置换，我想再增持一套房产，以升值为主要目的，总价控制在500-600之间。我想选择亦庄路东区的两居二手商品房，您觉得这是一个比较好的选择吗？
A:回答:您好，理论上第一种方案更优，但涉及到成本计算，选筹房源质量等整体方案评估，如果你对于自己的实操有很大信心可以考虑，如果没有十足把握建议优先方案二，祝一切顺利！
Q:提问:东四环融创一号院新房13.5万，总共4栋楼，性价比如何？与旁边霄云路8号13万和泛海兰海园11.5万二手房比较呢？兰海园楼龄虽然有十二年，但小区自然环境感觉更好
A:回答:您好独木难成林投资不买孤盘融创一号院没有商圈氛围朝阳公园泛海国际这几个盘除了产品本身稀缺以外商圈也很稀缺无法复制独一无二.祝一切顺利!
Q:提问:您好，刚需首次买房前来请您指导：个人情况：我本人在六里桥上班，爱人在望京soho上班。我俩资金情况：买房预算400左右。我俩看定房情况：我们前一段时间在通州果园、梨园，朝阳双桥看了二手房以及国誉未来悦新盘，对比之下对中意新盘，恰好国誉未来悦清退了一个南北通透两居室的一楼房子正好上车，我俩目前已草签合同。后来看到很多人都不建议在这买，不论是自住还是保值增值。
目前所犹豫纠结的地方：这个房子能够较好地满足下一步接家里老人过来居住的需求，但离我俩工作地都挺远，对自住方面产生疑虑，退了的话感觉也没啥合适的；
保值增值性基本没有，也拜读了您星球的文章；我们买了这个房基本丧失了孩子在西城上学的可能性（我是西城集体户）；我们没有必须现在买的情况，考虑是否可以再赞赞首付的路子，并且再看看多了解了解市场。还请您指导一下。
A:回答:您好感谢信任!国誉未来悦所在的板块九棵树比较一般主要购买的人群基本上全是通勤通州重点发展的是运河商务中心附近一带像万达商圈、武夷花园商圈、次级板块璐苑商圈未来在运河商务中心人口饱满后会享受到市场红利其他板块只能跟着通州大行情走通州属于长期利好但利好的并不是通州所有地段
九棵树只能在通州全面上涨的情况下才能带动目前的情况发生普涨的机会比较少您的情况比较适合投住分离找热点板块买一套纯投资品跟着大盘跑自己的收入在增加房子跟着大盘跑未来再做置换即可;越是第一套越要重视房子的收益性;如果第一套买错后面的成本很高包括机会成本、资金成本;如果想距离望京近一些可以看看常营板块六里桥方向可以看看草桥
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!
Q:提问:您好！本人最近刚落户北京，媳妇名下有一套70平左右的住宅在新源里星源汇，目前闲置未住人，装修较好不想出租，全家三口人跟岳父母一起住。最近准备在大兴义和庄未来云城购入一套三居新房，2024年底交房，准备给自己及自己父母住，偏刚需兼带投资，
关注点：一是临近京雄高铁大兴站以及黄村火车站地铁站，后续还有s6号线规划，本人后续可能去雄安上班，为高铁通勤做准备，即使不去雄安，坐高铁去西客站通勤上班也看似也方便。二是赌一下大兴新城规划，义和庄一带应该会发展潜力较大。请教：一是这个时刻买入大兴高铁站的新房是否明智？二是星源汇的住宅如何处理比较好？
A:回答:您好环京区域和北京几个边界区域就是卫星城市的概念这些区域流入的人口购买力很弱本地有没有核心产业支撑未来上涨空间也很小大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园、最后天宫院;西红门已经属于通勤居住板块了;大兴新城规划的再好最终还要看产业的落地情况
东边有亦庄什么产业会到西红门发展;比如互联网新媒体什么产业会到亦庄;比如中金;物以类聚同样的道理产业也分为一二三流;前段时间网上曝光的中金工资这只是被大家看到了极其一小部分亦庄随便一家高新企业拉出一个普通员工年薪过百是很正常的不过百的证明没有拼命干这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别
投资不是DB投资房产是搭乘这座城市、这个区域的经济增长得到确定的回报买入大兴高铁站不是很建议不确定性太多或者说大概率会亏损投资是机会成本效率优先原则搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报如果有条件当然选确定性更强的板块不如看看亦庄核心或者溢出板块如旧宫、瀛海;新源里如果没有更好的投资品或者资金需求留着即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利有问题可再向我提问
Q:提问:京总好！请教下，我未婚，和对象一起年底大概能出250左右首付，京户，首套首贷，公积金合起来有1w出头，一个人月供2w应该可以。目前买房子考虑有两个方向，一个是买个小户型，考虑芍药居 太阳宫那边，大概总价500多，另一个方向是丰台离地铁站比较近但是面积稍大一些的房子，主要还是考虑五年十年能跟上大盘涨幅，之后置换比较方便，请问有啥建议吗？以及丰台南边的地方有没有推荐的呀，谢谢
A:回答:您好首先建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》;宁愿买市中心小户型不买远郊大平层是当下选盘的逻辑也是投资房产的基本原则芍药居、太阳宫的保值性很稳健跟着大盘跑基本没什么问题丰台80%的盘会跑输大盘基本的涨幅都没有越往外下跌越严重
很多人不明白说北京的房子不应该是随便买吗?北京不缺有钱人是的北京是不缺购买力但真正有购买力的人群会选优质区域、优质商圈、优质楼盘不会到通勤的地方真正选择通勤板块的购买力并没有那么强换句话说距离购买力强的区域近一些跟着大盘基本上问题都不大流通性也很好那些远郊通勤板块每一次上涨都是费了九牛二虎之力随之就有下跌的现象发生一般这种区域我都是建议高峰期出货而不是买进祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，拜读了您星球的文章，结合家里具体情况向您请教：现有房产两处，分别是丰台保利百合2居一套，海淀工商大学老破小一套（学区）。目前保利百合出租中，以租养贷，孩子今年上学，一家三口和一老人挤在老破小。因为孩子刚上学，老破小学区刚占用，肯定不好出手，现在想改善居住环境，考虑把保利百合卖了换增光佳苑是否合适？考察了小学附近的几个小区（孩子上学和妈妈上班都在增光路附近），觉得增光佳苑相对新一点，能解决车位问题，价格合适（900万左右），不需要承担太大压力。但是从资产保值的角度来看，不确定换过来是否合适，家里这两处房产怎么处置最优？请指教。
A:回答:您好感谢信任!1、如果要换应该出掉工商大学老破小;保留保利百合;西局是丰台发展最好的一个区;保利百合是这个区域的标杆楼盘未来承接丽泽一带;对标改善客群;之前丽泽一带已经涨过几轮了但都是投资客买的市场上真正的购买力还未涌入市场一个新板块的完整生命周期可以分为四个阶段：炒概念阶段、炒地皮阶段、炒配套阶段和炒供需阶段.丽泽已经渡过了前两个阶段往后就是配套和供需;丽泽释放人口红利后随着市场会有新一轮的行情而丰台大部分区域和楼盘比较拉胯保利百合未来在市场上的竞争优势会比较明显;
2、现在转手学区价格上虽然没有优势但随着政策的不断变化等同于把不确定性的风险转移到买家身上价格自然会比带名额的低一些;如果为了改善居住环境;选筹的盘本身问题不大没什么不可卖出价格低买入的房产优质同样不会失去涨幅而又减少了不确定性对于您们来讲是利大于弊;
增光佳苑楼盘品质虽好但板块属于中规中矩现在的均价10万出头个别房源10万以下这个盘17年最高点是10万出头从317后一直回调18年春节后涨过一波后又下调去年5月到今年五月处于阴跌的趋势;海淀的重点发展是以中关村为点向北辐射;所以南部西部发展比较落后这个盘保值属性还可未来行情来了能跟着跑问题不大;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问:您好，请问您对前段时间北京住建委刚出的针对60周岁以上老人优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。如果有700万左右预算给老人买房子，是购买这些项目好，还是购买比如亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。另外就这个预算来说的话，您还推荐哪些？
A:回答:您好未来北京因区施策是趋势这些区域缺乏楼市的基本支撑点;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈如果就业岗位不多最终的商圈会形成睡城;
这些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进。700的预算可以按照我们的会员文章认真淘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问
Q:提问:求教京总：二代人，有2房各自自住，老人已退休，年轻夫妇分别在昌平沙河和海淀魏公村工作。现有1套朝阳潘家园南里3居公房，1套丰台望东里2居，价值各600万左右。现因工作距离、未来孩子教育、老人改善等问题，打算置换。手头还有800万预算（视情动用），月供可接受2万左右。
西城学区已解决，不考虑学区，需求是两套自住、其中一套海淀较新三居、小区居民素质高，有保值或增值空间。目前有以下几个方案：一是卖丰台望园东里，保留潘家园南里，加200～300万预算，总价1100到1200，在海淀富海中心或增光佳苑或知春路、中关村等购置；二是卖潘家园南里，保留望园东里，加200到300万，总价1100～1200，在海淀增光佳苑或富海中心或知春路、中关村等购置；三是望园和潘家园均保留，再以800万为首付，贷款200～300万买一套海淀房。请问哪种方案最佳？或者是否有更好的方案建议？
A:回答:您好感谢信任!建议丰台望东里和潘家园南里全部出掉效率更优望园东里虽然在板块流通性不错但七里庄板块在丰台属于发展落后的区域这个盘从2017年到现在一直处于横盘不温不火的状态潘家园房价一直处于洼地的原因是这个区域的人文素质比较一般大部分居住的业主全是最早东城区拆迁的安置户整个区域很乱;导致房价水平很低也常年跑输大盘
两套全部出掉+手中的现金在热门板块选择居住体验好的即可从长期看北京的房价水平只会上涨不会下跌如果有条件应该尽快完成本地布局您们夫妻双方分别在沙河和魏公村工作清河可能更适合你们您提问说需要2套从效率原则2000的预算在清河选一套霸盘持续吃5年左右板块的红利保留一张房票房价上涨后再把上涨的部分贷出来建仓效率更优;当下的市场逻辑是好房子持续上涨并且上涨的很夸张差房子持续横盘最终回归的理想价格好房子在市场上是稀缺的应该持有这种稀缺盘比持有的数量更为重要
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓卖空杂盘只留霸盘》祝一切顺利有问题可再向我提问
Q:提问:京总好，由于最近感到房价上涨，但我自住的房子价格上涨明显低于其他地区，有换房打算。在头条读到您的文章，对于产业和住宅的关系分析很是认同，赶紧加入了京房会。我们在2016年首套首贷，最高贷款额买了丰台南宫（与房山长阳一路之隔）156平米的新房，目前能够售出的价格大概在500左右。与我同年，同事在清河290万购二手房，目前价格比我的房子价格还要高。深刻感受到房价分化，所以计划换房，目前南宫房子已经挂牌，并不好卖，但我下决心，即使降价也要尽快出手。
去年继承了一套西城的老旧央产房，目前也在挂牌出售。现在我们的想法是手里房子全部清仓后，现金大概500万左右。之前有商贷记录，再次购买均算二套，只能贷款140万左右。计划购买一套两居+一套一居，这样相对灵活一些。因为家里有3条狗，所以我们计划买一套一层带院子的房子，之前去回龙观看了一天的房，发现500多万两居带院子的房子品质不好，小区比较混乱。针对这个情况我们调整了计划，想请您指点一下，是否合适。
首先决定投住分离，我们可以在房山长阳租万科带院子的房子，继续享受远大新。问题一、我们想购买一套500万左右（350+150），二套250万左右（150+100），您看这样分割资金购买是否合理？还是应该集中资金购买？问题二、看了回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店几个地区，目前比较倾向回龙观、朝青、常营、亦庄。但有点担心回龙观已经涨2年了，是否比不上其他地区有潜力？
问题三、一套的选择有：回龙观两居（新龙城、领秀慧谷AB、万润家园、龙博苑），清河一居（清缘东里、强佑清河新城），朝青一居（天鹅湾LOFT、华纺易城、青年汇佳园），朝青两居（国美第一城），常营两居（柏林爱乐、富力阳光），请问哪个版块潜力更大些？版块内的小区选择是否合适？问题四、二套想购买亦庄的中信悦海苑的一居室，看起来价格还比较低，是否合适？以上是我们自己琢磨的计划，想请您评判一下，提出合理的建议。因为换房的问题思考有一段时间了，所有问题比较多，请京总海涵，谢谢。
A:回答:您好感谢信任!1、投住分离正确;丰台南部房山没有投资属性或者说投资属性很弱;犯错概率大大增加避免错误的最好方法就是远离这种区域;到确定性更高的区域;只要选筹不太烂总能吃到红利;犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课但结果还是输的这就是战略上的选择错误用战术去弥补并不能解决实际问题;
2、建议集中资源选一套优质盘保留一张房票房子上涨后可继续建仓;如果把2张房票全部用完未来再想买会很麻烦其次资金有限无论是在哪个商圈大概率只能选到尾部的盘别人吃肉我们吃能喝汤集中资源选一套头部的盘把区域行情全部吃掉才是王道;而不是追求数量;
3、回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个区域还是有不同的回龙观、朝青、亦庄、属于区域内的龙头商圈常营、高米店属于次级溢出板块西红门属于大兴西线的领涨板块;从房产选筹的维度和当下的市场变化;您是投住分离应该优先选回龙观、朝青、亦庄;资金够面积够用毫不犹豫选这种区域;选次级板块的前置条件是家庭刚需有孩子或三代同堂自住为首要条件不得牺牲距离换取面积;
4;亦庄、回龙观、朝青这三个板块都可涨幅都比较稳健;从资产配置的角度市中应该有一套住宅;其次才考虑远郊;华纺、青年汇佳园很好国美属于朝青的上车盘流通性比较大但品质不如华纺、青年从长持的角度这两个盘自身的成长性更有优势;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问:京总好！本人16年购入燕西华府洋房，当时总价600万，房子后期上涨后跌回来，现在估计还不到购买价，房本满二年。听说丰台规划三期有地铁到附近，但最终站点不确定能到小区。想咨询，燕西华府是否值得长期持有？还是等上涨回本后卖掉？
因为二宝想上海淀实验小学，已有海淀户籍，看了附近的学区房，只能买一套小户型。因为燕西华府卖不掉，二套也只能买总价500左右的，想让京总分析一下，海实的学区房是否价格过高，买入是否会站岗？
买二套房除了上学需求，其实还有投资需求。希望保值增值，后面两套房一起卖掉，买一套合适自住的。京总能帮忙规划下，目前这种情况，是否买入二套？孩子已经有海淀户籍，我们也有房子住。只是想争取上更好的学校。
A:回答:您好感谢信任!1、青龙湖确实太远了优势是楼盘的品质比较高但少了通勤优势即便是开车到市区也需要很长时间现在卖的话要割很多肉不会有好的价格;2017年之后的房价涨跌规律在房价上升期，核心区品质次新+XQ领涨，然后传到溢出区域同样是品质次新，最后在传到偏僻位置同样是品质次新。
这是大行情出现时上涨的规律。核心区的品质次新一般都是这个区域房价的风向标，如果房价上涨，基本都是领涨，下跌横盘期抗跌性也最强。这些房子的特征是品牌开发商+品牌物业、楼领新，在整个区域属于稀缺性产品整体的居住体验都高于周边的小区，属于这个区域置换改善的目标盘，燕西华府虽然属于通勤盘但这个盘在这个商圈还是有一定的稀缺性的建议先留着看看今年的行情
2、海淀实验小学不算顶级学区GJ重点调控的是DJ学Q房所以不存在站岗的现象.
3、既然你们已经有海淀学籍暂时就不用太着急做置换因为每一次置换的成本比较高原则上是建议一次性到位建议等市场行情好的时候出掉华府的房子再做置换计划可以一次性到位买一个品质比较高的房子居住品质也能提上来兼顾保值升值;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利有问题再向我提问
Q:提问:京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？
加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？
A:回答:您好感谢信任!1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一全部统一有书面意见才会进行下一步这个时间很长2、老破小未来还有没有价值主要还是看这个区域的能量这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。
