2022-08-27 12:18:35
命运所馈赠的礼物，早已在暗中标明了价格。
——茨威格 《断头王后》
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到2022年，环京房价的已经“黄金梦”成了黄粱梦：
廊坊全面取消限购限售，户籍、社保（个税）这些限制条件统统取消；而三河、香河和大厂，多数银行将个人首套房贷款，下调至4.25%的最低水平……
尽管这样，仍然挡不住环京房价的下跌。燕郊房价已经从2017年的高点3.5万元跌落至1.5万元/平方米左右；固安楼市也从历史高价3万元/平方米跌至1万元/平方米左右；永清房价也从1.6万元/平方米跌回6000元水平。
和环京房价同时腰斩的，还有各地的海景房。惠州海景房从2016年的每平米1.2万元回落到5-6千元/平方米；海南凤凰岛，7万平方米的豪宅现在3万不到；山东海阳的精装海景房，从1.4万元/平方米的高位也跌回到5千元。
意外吗？当然不。投资这件事，一定要看底层逻辑，否则再热闹的场景，也不过是烟花。
三年前我们在房产相关研究中曾明确说过燕郊房子和海景房的投资价值严重存疑（详情见《香帅中国财富报告25讲（2019-2020）》第16讲）。
今天的一地鸡毛，不过是当年命运馈赠礼物的“价格”而已。
01
燕郊为什么不值得投资？
2015年夏天，通州被正式赋予“北京城市副中心”的定位。和通州相邻的燕郊，看上去离“中心”更近了。一时间燕郊楼市价格暴涨，各路人马蜂拥而至。不少北漂被相对便宜的价格和美好的愿景吸引，买了燕郊的大房子。
但住进新房后，他们发现理想丰满，现实骨感。通勤就是大问题，所谓“30分钟直达北京国贸”是个笑话，因为光堵车就要一个半小时。
排水等各种公共设施质量差同样令人伤神，一场大雨就会积很深的水，水淹事故车一大堆。燕郊大屋的美梦开始被被严峻的现实教育。
与此同时，为了打击炒房行为。2017年廊坊市发布限购政策：外地户籍居民在燕郊购房需要提供3年社保缴纳证明或完税证明。
限购政策成为压垮燕郊房价这个骆驼的稻草：2018年，燕郊房价下降到2万元/平方米，相比最高点已经“腰斩”。到2022年继续下行到1.8万，更麻烦的是，这个价格还“有价无市”。流动性奇差，脱手极其困难。
有人将房价下跌归咎于限购政策。问题是深圳北京上海甚至成都杭州都限购严格得多，为什么只有燕郊限购就房价腰斩呢？
根本原因，还是房产本身的价值支撑不起那么高昂的房价。
当时很多人认为，燕郊是北京的“睡城”，但真实世界里，“城市”不可能是围绕着“睡”这个单一功能来组织的。
城市是一套功能网络，其中最有价值的是网络节点，比如城市的中心地带、各种交通干线交汇处，这些节点可以将人与各种基础设施和功能机构紧密连接。
随着人类社会的进化，城市网络结构也日趋复杂，人们的时间成本日渐升高。
这意味着，“网络节点”的溢价也会上升：比如说，很多人把中心老城区和郊外新城区的竞争称作“地铁和电梯的竞赛”。
其实时间这一个变量就可以决定这场竞赛的输赢：现在一线城市的年轻人每小时的工资至少100元，金融和IT行业的还要更高。
每天在燕郊和北京之间往返，至少需要3个小时，相当于300元的时间成本；一年按250个工作日计算，就是75000元，夫妻两人的时间成本加起来就是15万元。如果再考虑每年10%的工资增速，10年下来接近240万元。这10年累积的时间成本，就已经覆盖了北京市中心和燕郊的房价差。
所以，就投资价值而言，即使是大城市，处于网络核心节点上房子才更有价值。比如城市中心，（特大城市）副中心，比如地铁等交通枢纽旁，比如名校密集，大厂密集，大机构密集的地段，等等。远离中心，人口稀疏，通勤成本高的地区的房子则没啥价值。
02
海景房为什么不值钱了？
2017年后，中国的二线城市，曼谷、清迈、吉隆坡，甚至马尔代夫这些海岛房产的广告特别多。
到了2019年，“海外-海岛-海景房”简直成了“高阶中产”的黄金标配。
实际上，中国金领们海外房产和海景房配置的意识是从2007-2008年左右开始流行的。
当时家里有两个朋友，一个在澳洲黄金海岸中心区位的“冲浪者天堂”买了大别墅，每平米价格大约折合4万元人民币，花园加泳池，感觉特别洋气。另一个则在三亚海棠湾，距离三亚市20多公里的地方，花200万买了个房，每平方米大概一万五千元，虽然也不错，但和“黄金海岸”比，气势上就差了一截。
但事实证明，气势足没用。
2017年，黄金海岸中心别墅的价格还在每平米4万元左右徘徊，而海棠湾的房子，则从每平方米一万五涨到了五万。
其要单纯比较两个海岸的条件和房产质量，澳洲黄金海岸明显要更胜一筹。可为啥会跑输中国三亚的海棠湾呢？
因为除了极个别特殊位置，99%以上房产价值的底层支撑是“经济增长”。海棠湾和黄金海岸房价的胜负手是中国和澳洲的经济增长：2007年到2017年的十年里，中国的GDP增长了200%，而澳大利亚只增长了60%。
不过，故事到这里并没有结束。从2019年开始，海棠湾的房价大幅回调，回调到了4万元左右。
而海棠湾的回调也不是特例。2019年，同期中国其他城市的房价平均取得4%增长的情况下，海南的房价普遍在回调，而且回调幅度相当大。
拥有最充足阳光、温暖气候的海南尚且如此，全国其他地方的海景房就更不用看了：比如被誉为“天下第一滩”的山东乳山市的银滩。2000年之后，乳山市自西向东在20多公里的海岸线上陆续建设了200多个海景房项目，和海景房供给增长形成鲜明对比是海景房房价：从2009到2019年，乳山海景房价格从3500元/平方米涨到了4000元/平方米；到2022年，二手房的价格又跌回了3400元/平方米左右的水平。
不只是乳山市，这些年沿着中国的海岸线，房地产开发商建起了各式各样的海景房。
海子一句“面朝大海，春暖花开”深入人心，海景房就像是完美人生的标配。
但生活和诗歌是有差距的，真正日常生活中，海景房的各种问题浮出碎片：距离市中心要1-2个小时车程，交通不便，生活配套不完善，潮湿，房子维护代价高；人口密度上不来，服务质量低，价格高，等等。
实际上，中国有长达1.8万多千米的漫长海岸线，“海景”既不稀缺，也不珍贵。“物以稀为贵”是经济学亘古不变的原理。即使条件再好的房子，一旦不再稀缺，其价值都会大打折扣。
从投资的角度来看，“海景”就像一个数字后面的“0”，没有良好的基础设施（包括交通、医院、学校等生活配套）和人口密度这个“1”，是没有太多价值的。而一旦有了这个“1”，海景、江景、湖景，就都能实现高溢价。
比如说，深圳南山区和香港的很多海景房，售价超过了每平米20万元；成都高新区里有几个“无敌江景”楼盘能卖到每平米8万~13万，虽然当地均价只有每平米1.1万。杭州、上海等很多城市都有这样的案例。
这就是我们说的，再好的海景、江景，也要经济增长、基础设施来加持。
