2022-08-24 22:28:12
1-7月，全国商品房销售额下滑28——新房售价下滑7，成交量下滑23。那么，房价还会不会继续下跌？
按照上峰的想法，是希望用时间来化解高房价，但是，新房销售最好不要下滑。
这个时间是多久？至少是10年起步的。为什么？
因为2015年之前，我国的房价和收入比已经很高，但是，还能承受——主要是我们国家的特色是可以用6个钱包——双方父母首付+小夫妻还贷来买房。所以，尽管房价收入比高于发达国家，我们仍然热衷于买房——丈母娘必须要买房。
其次，我们在金融危机后，基建大干快上，把发达国家用10年建设公路、桥梁的钱，在2年内都花完了。我们的城市轨交四通八达，上海都快要通到苏州，打着高铁去上班很时髦。意味着，土地的升值速度远快过发达国家，也意味着，土地附着物的房子价格就一步到位涨到看齐发达国家。
如果说之前的房价有经济增速、土地增速支撑，那么2015年后的翻番就脱离基本面了。
以2015年为基准，按照一年GDP5%测算，100万的房子放到现在合理的房价应该是140万，那么现在是200万，高了60万。
而我们保持这个GDP增速5%，那么其实再过10年，房价也值200万。
所以，时间是高房价的朋友。上峰的房地产调控也深谙这个理，先把交易冻住再说，那么，作为有金融属性的房地产，没了成交量，价值自然下降。
房价很难下跌的第二因素是利率。
疫情后，我们的财政收入因为土地销售减少而减少，财政支出却因为民生保障加大，需要新募集债务去填补，可以预计的是，利率是越低越好。所以看到长债价格一直走高，收益率降低，再发新债未来偿还的利息就少。
美国前几年利率是0的时候，那真是天堂般的日子，因为参考物——利率是0，股债双牛。再过几十年，我们的利率变0不是危言耸听。当美国开国国父把债务设在14万亿的时候，谁能想到200年后，美国债务已经突破30万亿，债务上限修了又修。
房地产有金融品的属性，他的价值也取决于利率，如果利率低，那么一方面贷款买房的成本低，会刺激买房，另一方面，其他投资回报低，相对而言，房地产也就跌不下去了。
至于要卖二手房的人，除非是租不出去了，不然，租金收入总比存款没利息强。
最后，看一下各地的房地产刺激政策，先不说县领导亲自督战，比如福州是直接发钱，而上海相对不愁卖，所以是吸引人才为主。
但是，可以看到，不管怎么刺激买房，但是卖都是不松口的。上海的限售是7年，没有变过。让买不让卖，房子是不会崩的。
现在房地产的总方针是保项目，不保企业。各地的资产管理公司和民企结对子。
没人结对子的，那就是国进民退，国家收掉作为保障房。
经济学家对各国明年衰退的预计，英国排第一，高达60；美国在中间，但是这几个月上升很快；中国最低是20，基本没变动过。
外人都不觉得我们会衰退，我们自己何必杞人忧天？
