2022-08-23 16:12:17
最近，某知名经济学家任泽平，发表的关于楼市的一段话火了。
他说，现在房子不能涨价，因为会增加实体经济成本。房子也不能降价，因为会增加金融系统风险。不涨不降也不可能，因为没有涨价预期，大家不会买房子，没有降价预期，大家不会生孩子！
文：时代之，首发于同名公号，提供策略、实盘。
很多人把这个称为“房地产的不可能三角”。我更愿意称为“三元悖论”。不可能三角是指的三者不可能同时成立，最多只能成立两个。而上边一段话，明显是悖论，涨、跌、不涨不跌，三者总有一个成立的，不可能三个都不成立。
那么，为什么会出现这种“三元悖论”呢，因为这段话是错的！房子真的不能跌吗，跌了就真的有金融风险吗？
很明显，并不如此。过去几十年，买房平均都是三成首付，加上已经偿还的部分，前两年公布的数据显示，房贷的平均杠杆大概在2倍，换句话说，总体上看，房价要腰斩之后，大部分房子才会跌入负资产，这个时候，金融风险几乎是百分百了。
过去几年，多次有银行压力测试的消息，每次都说是30%的下跌幅度，是不会有多大的风险的。所以，房价为什么不能跌？只要不超过30%，市场应该是可以承受的。就是跌成负资产，我感觉在国内，很多人可能也要还钱，毕竟过去那么多年，房子烂尾了，都还有人继续还房贷了，只有今年烂尾的多了点，才出了一波“集体停贷”的新闻，不过好像已经没后续了。
而房子能够维持稳定吗？这似乎是当前最想实现的结果，这样房地产不会硬着陆，至于居民生育成本，那么还可以通过收入增长来化解。所以，这点的关键，是让收入能够保持持续增长，通过时间来换空间，让收入的增长，自然降低房价收入比，从而达到化解泡沫的目的。
这个目标，进一步分解为保持经济的持续增长，让居民的收入增速应该不仅仅要高于ＧＤＰ增速，也要高于ＣＰＩ的增速。
但是，这也要付出一个代价，那就是房地产的成交额和成交量大幅下滑，日子最难过的，就是开发商了。开发商的现金，几乎只能依靠楼市销售额和继续融资。如今，三条红线之后，开发商融资的途径大幅受到限制，就几乎只能依靠卖房子来回笼现金了，在房地产的销售额大幅下跌的时候，开发商不断暴雷，也就可以理解了。
不过话说回来，我们的真的需要这么多开发商吗？全球５００强，加上香港的和记黄埔，我们最多有７家开发商进入榜单，而国外，则没有一家开发商进入５００强。所以，即便未来大部分开发商退出市场，也仅仅是回归常态而已。
