2022-08-20 19:36:45
粤港澳大湾区指的是由珠三角9市和香港、澳门2个特别行政区形成的城市群 。是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。国家出台利好政策全速规划建设世界第一大湾区，那么则必加速及加强发展粤港澳大湾区的各个方面，所以在各个领域带动出的机会非常多！
楼市的终局，是什么？
房价的终局，是什么？
这是近来自媒体上流行的“作文题目”，很多人都在写。
其实楼市和房价，都没有终局，因为我们都等不到地球的毁灭，所以一切都是过程，而没有终局。
媒体喜欢使用“终局”，是为了流量，这样可以让题目更有“张力”和“吸引力”。
今天是周末，除了昨夜今晨的汇率波动，没有什么重要的消息。而这波人民币的汇率贬值，我也在两天前的语音课里预测过、分析过，所以决定谈谈“房地产终局”这个伪话题。
首先给出我的结论：
1、经济是有周期的，房地产也是有周期的。现在房地产的“周期时钟”正运行在冬季，它早晚会走出这个阶段。方式简单而粗暴——大幅降低供应量。
2、2021年的楼市大变局，在2022年开启了城市的“收缩时期”，很多四、五城市的基础设施、公共服务出现断崖式下滑，最终导致年轻人加速逃离，由此带来全国房价的新一轮大分化。
3、部分大城市的楼市正在回暖，有望再度进入牛市。未来，大城市一块地砖面积，可以换小城市一套房的现象，将越来越普遍。
一定会有人反驳我：人口红利终结了，城镇化率运行到高位了，楼市不会有未来了。
人口红利终结，这没错。
下面两张图，或者说两组数据，都是我的团队率先整理出来的，很多媒体都引用过。
2019年是疫情之前最后一个“正常年份”，它的数据比较客观，我们不妨看一下：
这一年，中央和地方政府的两个主要账本——一般预算和基金性预算，一共收入了27.5万亿元。
其中卖地收入7.25万亿，房地产类税收（包括契税、土地增值税、房产税等）1.93万亿。这两者合计为9.18万亿，占政府收入的三分之一。
要知道，这还没有包含房企的所得税、增值税，房地产从业人员的个人所得税，以及二手房交易中的个人所得税。这几项收入相加，估计也在1.2万亿以上。
这样，财政收入中直接来自房地产行业（不算建筑业）年收入，应该在10.4万亿左右，占财政总收入的大约37%到38%。
至于房地产高度活跃的城市，对土地财政的依赖度就更高。
比如杭州，每年卖地收入相当于一般预算收入的1.4倍，佛山达到了1.3倍，南京、武汉、广州则在1.2倍左右。我们可以认为，这些城市财政对房地产行业的依赖度超过了140%、130%或者120%。
超过或接近100%的城市，有西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春、济南、福州等。
这意味着，一旦没有了卖地收入，这些城市的财政能力将打至少5折，甚至4折。
到那时，公务员、老师降薪，就是大概率事件；城市基础设施的投入，也将锐减。
过去这些年中国能以“发展中国家”的地位，坐拥发达国家才有的基础设施，主要靠土地财政的贡献。
当然，土地财政只是一个手段，财富来源是老百姓。
也就是说，全国均价可能出现连续几年不涨的情况。
那5年，房价为何不涨？
一个重要的原因是，亚洲金融风暴之后，经济出现了通缩。
那几年的CPI同比涨幅分别为：
1998年 -0.8%
1999年 -1.4%
2000年 +0.4%
2001年 +0.7%
2002年 -0.8%
从现在开始的几年，未必在CPI上出现通缩，但可能在资产价格上出现通缩。
【1998年到2002年，楼市赚钱效应非常不显著，以至于很多人不考虑买房。但正是在那个阶段买房的人，后来赚得盆满钵满。】
最后的结论是：
1年之内，一线城市、强二线城市（以及核心都市圈三四线城市的价值片区）楼市将回暖，出现结构性上涨；普通三四五线城市，可能陷入长期低迷。这一轮房地产市场的整体疗伤，或许需要3年，甚至更长时间。
不同城市的之间的价值分化，会加剧。大多数县城、三四线城市，正加速进入收缩期，城市基础设施跟大城市的差距迅速拉大；尚未建成的新区、开发区、高铁新城，可能永远无法建成了。
房价上涨的速度，跟供应量、需求量、印钞速度、行政限制措施和税率5大因素密切相关。政府为了保证稳定的财政收入、以及避免贫富差距拉大，会调配好这5大因素，保证大家愿意买房子、政府有稳定财源，但又不会投机过度。
从短期看，持有现金是安全的；从中长期看，持有现金一定是不划算的。政策一定会致力于打破“大家更愿意持有现金”的这种状态。
大城市核心区的楼市“终局”，一定是涨。中小城市、人口流失的城市，楼市“终局”大概率是滞涨，跑输真实通胀；但这也比炒股、炒币血本无归要好。
土地面积不到全国1%，人口数量不到全国5%，却神奇地创造了全国13%的GDP，这就是国家战略粤港澳大湾区—————未来的全球第一大湾区！
