2022-08-17 21:20:54
当下是对房地产开发商最悲哀的时刻
一则传闻的微信截图，也可以左右一家最优质的千亿民营房企的股价和市值。
8月10日，龙湖集团股价午后出现暴跌，至收盘跌16.4%，日内市值蒸发逾200亿元人民币。
市场上对龙湖的暴跌也有些摸不着头脑。仅是在一周前，有市场传闻称，龙湖的商票出现了逾期。
龙湖集团很快对此予以否认。龙湖管理层在8月10日的投资者会议上表示，这是谣言，龙湖已关注到相关源头，已经准备追诉。
龙湖管理层表示，从去年起就没有开出过商票，现在商票余额7亿，年底前逐步兑付到位。
上海票据交易所也紧急出来澄清，龙湖并无商票逾期
然而开发商的暴雷就如同传染病一样，一点点的风吹草动，投资者立马风紧扯呼
8月11日由于龙湖管理层的坚定态度，龙湖开盘上涨11%，然而收盘回落上涨5.7%，相比前一天16%的跌幅仅收回三分之一的失地
未知对于投资者来说，等同于打折
很多人认为房地产已经完了，从供应端，也就是房企端看，可以说大部分民企都完了
大部分国企也靠着融资续命
最后真正去杠杆成功，把负债消化完的剩斗士房企一方面感慨劫后余生，一方面临着企业未来怎么经营的问题
PART 2
房企经营模式的转变
2004年，王石提出了高周转的经营模式
那时王石曾生动地用“5986”来描述万科的高周转模式。即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成，产品必须6成是住宅。
而当时普遍的开盘时间在12-18个月
那时的大背景或者主要矛盾是人民日益增长的居住需求和现阶段住房严重不足的矛盾
高周转有一个很大的好处，就是资金周转效率非常快，项目的开发效率也快
以前10个亿一年干2个项目，现在可以干5个甚至10个项目，再加上疯狂的高杠杆，新建住房的速度呈几何式增长，
负债过高，郭嘉也默认了，一切以满足人民居住需求和经济发展为大局
而2022年的现在，和2004年已经有了很大的不同，人民日益增长的居住需求和现阶段住房严重不足的矛盾已经基本解决，
2020年我国城镇人均居住面积36平，除极少数城市外，居民的刚需需求已经基本满足
对郭嘉而言，已经不需要那么快的住宅新建，而高周转高杠杆带来了一系列的风险因素，如质量问题，自有资金少易烂尾等
而今年的停工停贷风波让郭嘉彻底想清楚，要把高周转高杠杆完全干趴下
如何干趴下？
资金高周转是高杠杆的基础，没有投资6个月，8个月后的快速现金流回正，10个月后的利润快速到账，
房企并不会傻乎乎的去借高利贷，甚至开发贷都不愿意借，
以前是因为钱回得快赚的快，借的钱多可以干更多的项目赚更多的钱
没有这个基础，高杠杆自然消失
如何解决资金高周转
只需要房企投进去的钱短时间回不去，哪怕卖的快，钱也得在账上趴着不准提 —— 预售资金100%监管
这也是各级政府目前正在实施的动作
以后的开发模式也基本清晰了
高周转+高杠杆变成了低杠杆+慢周转
我们做了一个假设测算：
计容：10万方，高层25层
房地比：2.5（楼板价8000，售价20000，车位12万/个），总货值205832万，土地成本82400万
建安成本67369万，可售单方6700（含1200精装成本）
月均流速：1万方，两费：5%，开发贷期限：12个月，利率6.5%
如上图所示，当预售资金监管比例在100%时，房企的资金回正周期在32个月
而以前，这个回正周期只有8个月
另外还有一个必须接受的事实是自有资金回报率会从110%降到8%
房地产彻底从暴利行业转变成了一个“住宅微利代建行业”
这样会产生一个不太利于楼市稳定的趋势
我们进入下一趴
PART 3
楼市供求的微妙变化
为什么前几年土拍那么劲爆，近一年基本全部底价或者流拍，也是因为资金都意识到了房地产没有高收益，没有投资潜力了，纷纷叛逃
房地产开发的资金池下降的速度非常快，远比住宅需求下降的快，资本比老百姓更聪明。
我们看下最近几年的土地成交金额大概就能明白
2017-2021年至年均住宅土地成交金额是5万亿左右
而2022年至今的土地成交金额仅有1.68万亿，而这里面至少有一半是地方政府平台公司托底成交，左手导右手，
这些平台公司基本不会开发，不能算实质成交，也就是最多只有0.8万亿的土地成交
算上剩余4个多月的时间，2022年全年大概在1.3-1.4万亿的土地成交金额，相比往年是打了3折
这也意味着未来一年的住宅供应面积也会打3折
这个是资金池子的变小
第二个是资金周转效率的变慢
前面提到进入慢周转后，资金回正时间由8个月变成了32个月，多了4倍，
也就是说以前一个50强开发商的资金一年可以开发100个项目，现在只能开发25个项目
供应速度再打2.5折
0.3*0.25=7.5%
当然在实操过程中，很多国企很可以把预售资金套出来的，实际的周转效率会比理论值高一些，但整体新房供应打1-2折会是中短期的必然现象
可是需求能跟着打1-2折吗？
很多三四线城市会，在经济下行的大背景结合住房基本都有的情况下，新建住房可有可无了
但一线和部分强二线的需求依然很强，它们无法接受供应急剧下跌的情况
我们看一下今年53个一二线和强三线城市的需求变化
7月份成交面积和5月份基本一致，环比6月有一定回落
22年至今的成交面积同比去年跌幅在50%左右
也就是说热点城市的需求并不如供应跌的那么快
而且需求的腰斩更多的是因为前期透支和经济悲观情绪影响导致的
之前的文章分析过，需求长期是走下坡路，但不是跳悬崖式的下降
如果供应和需求一直按这个比例下降的话，不出一年，重点一二线城市就会出现供不应求
当然还有已经上市的库存需要计算，大部分一二线城市的狭义库存（已经拿预售证未成功出售）如果按过去一年的流速算，一般在12-18个月，
而广义库存也就是土地开发成新建住宅，在市场没有明显回暖信号之前开发上市的比例是非常低的
而按照历史经验，一个城市的狭义库存一旦进入6个月去化周期以内，就会出现房价上涨
这就是以往房地产周期出现的原因
楼市过热需求旺盛，同时供应端疯狂拿地，房价地价齐涨 —— 大量地块新上市供应剧增，需求透支后开始下滑，供过于求，房价地价齐跌 —— 土地成交骤减，需求下滑一段时间开始恢复，供不应求，楼市恢复
而这次的楼市低迷期，需求端爆的是小雷，供应端（房企）爆的是巨雷
而且彻底改变了开发模式使得供应存在长期下滑的趋势
一线和部分强二线会出现供不应求
你倾向哪种可能？
如果郭嘉挽救经济成功
哪些城市会率先反应，我们统计了今年1-7月同比成交下滑最小的城市，这些城市抗跌能力最强，反弹的几率最大
上图是成交量跌幅低于50%的前十名的城市
而在6、7 月份的环比变化中有明显亮点的城市有
成都、西安、上海、深圳、苏州、北京
也是这波反弹我们最看好的6个城市。
