2022-08-16 18:03:04
百家湖宅地虽然稀缺，但每隔几年还能挤一块出来。这不，拿地刚刚一个月的招商百家湖G51地块，已经开始组建销售团队。
而南边的九龙湖，宅地已经断供近5年。新房的缺位，使得九龙湖的二手房价格相当坚挺。
当市场环境不好，二手房价格普降的时候，房价稳定，成了一个板块的最高修养。
01
九龙湖
一个“情绪稳定”的成熟板块
比百家湖宜居，比上秦淮成熟，在江宁主城的范围内，九龙湖可以称得上是“一个情绪稳定的成年人”。
最直接的表现是在房价。买房君在2020年记录的11个小区的二手房数据，跟现在对比，均价都呈上涨之势。
万科两个小区的价格仍处于九龙湖的食物链顶端，值得关注的是，新城玖珑湖和保利中央公园也追了上来，均价突破4万/㎡。看这价格，两大小区咬得还是挺紧的，颇有当年“血战兰台街”的焦灼。
简单给大家讲讲九龙湖“血战兰台街”的故事。
2013年，兰台街的南北两侧，分布着保利中央公园和新城玖珑湖两大楼盘，两盘定位、价格、户型都差不多，而且都是精装。为了抢夺客源，两盘除了推出各种优惠，还派“小蜜蜂”去兰台街上截客，甚至连司机也成了拉客渠道。
当年兰台街抢客大战的精彩程度，不亚于河西南的星八客。
再往前一些的2010年，如今傲视群雄万科两盘，当年也是经历了打折的“卑微”时期。全款优惠、按时签约优惠、老带新优惠等已是常规操作，甚至还有缴纳诚意金但没选到房的“致歉优惠”，跟当下的楼盘降价促销手段相比，有过之而无不及。
现在，可算是苦尽甘来了。
经过十几年的发展，地铁、学校等配套逐渐落地，让九龙湖有了“笑看楼市风云变幻、我自稳如泰山”的淡然。
中介告诉买房君，保利、新城二手房总价跟巅峰时期相比，可能会有几万到十几万不等的降幅，反映到单价上并不明显，总体来说比较稳定。
甚者还能逆势上涨。根据链家的成交数据，保利中央公园东苑单价排名前两位的房源，都是在今年7月成交的。
02
学区未定、房价先行
江宁也要炒作学区？
九龙湖现在的房价，跟城北的燕子矶差不多，燕子矶的房价是从南师附中落地开始猛涨的，而九龙湖也有一个南师附中。
现在九龙湖房价的相对稳定，以及未来的房价走势，可能也要跟南师附中挂钩。
目前九龙湖的南师附中是民办学校，去年底，关于江宁南师附中“民转公”的小道消息流传开来。作为江宁数一数二的私立学校，南师附中一旦转公，周边小区就成了学区房，这无疑是天降利好。
中介甚至放言：“只要划了学区，新城、保利房价5万打底。”
消息在今年6月得到了官方回复。据西祠房产报道，江宁区教育局一名工作人员表示：“你们断章取义了，曲解了这个意思，我们现在根据上级要求，正在推进规范民办义务教育的发展工作，不是我们讲的狭隘的‘民转公’这个工作。规范民办义务教育的发展有相关很多工作，不仅仅有‘民转公’，也有可能有不同的方式去解决。”
而南师附中江宁分校招生部的工作人员则否认该消息：“经过核实了，没有这个事情，这是谣言。”
但早已有小区闻风而动，比如距离南师附中最近的龙湖文馨苑，2006的小区（开发商不是龙湖），是南师附中的教师福利房，两年前只能卖2.8-2.9万/㎡，今年普遍卖到3.7万/㎡。
小户型更加抢手，最高成交价已经逼近4万/㎡。
而同样是老小区的康博花园，均价也已挂到4万+/㎡。
中介直言：“很多业主就是听到南师附中民转公的消息涨价的，即便后面不转，它也是离南师附中最近的小区，无论是租还是卖，都有市场。”
甚至，有些不差钱的家长听说这边要转公办，提前来买一套，“反正划了就会涨，不划也不会亏。”
03
南京二手房价格普降
为什么这里如此坚挺？
家长们“不划也不亏”的底气，来自九龙湖二手房市场的稳定表现。在南京二手房普遍降价的情况下，九龙湖为何能如此稳定？
首先，稳定的客群，自住居多，投资浓度被大量稀释。
九龙湖新房从打折的1万多卖到后来的3万8，客群早已不是当初的刚需。目前买房的主要有三类人：附近工作的人（产业园、学校、医院）、陪读家长、百家湖置换客群。
其次，板块发展已近成熟，新房稀缺。
早已成熟的百家湖，隔几年还能挤出一块宅地出来。而九龙湖自2017年10月G57地块（弘阳悦禧苑）出让之后，至今再无宅地露面。并且，板块除了在大型商业这块有所欠缺外，地铁、医院等配套均已到位，也有湖景，舒适程度不亚于百家湖。
用中介的话来说：“九龙湖各方面都比较稳定了，没什么硬伤，不像别的板块，配套都在规划、画大饼，都不知道什么时候兑现。”
第三，次新房同样稀缺。在九龙湖想要买次新房，保利中央公园和新城玖珑湖可以放在选择第一梯队，两个小区交付时间段在2016-2019年。万科翡翠公园也是次新房（2017-2018年），但价格更高。
房龄超过10年小区，在九龙湖都算老小区了。
“在这边买房的还是年轻人居多，以自住为主，投资比较少，所以价格不会降得太离谱。房东着急卖房的价格空间大一点，比如新城玖珑湖89㎡小三房，之前成交大概在365万，现在在350万左右。”中介补充。
所以，九龙湖房价也不是完全不受市场环境影响，只是相对来说影响没有那么大。
房住不炒喊了那么多年，买房人从未像现在这样迷恋“稳定”。在当下的市场情况下，房价稳定，成了一个板块的最高修养。
