2022-08-11 16:15:42
最近，很多帖子都在讨论广州房价跌了，哪里比较热，哪里的涨跌就特别引人注目，例如黄埔。
说白了，黄埔不好的话，你干嘛又要去买呢，不买你关注它涨跌干啥，天天看黄埔无非还是想买嘛。
就连下面这个全国大V也在说广州跌了3000块，除了会博眼球，还能指导个啥。
这种全国大V大多是让你去买一些偏远的一手房，如果你问他，具体的楼盘、价格、户型，他也说不上来。
为什么他们不敢说具体的楼盘呢，因为很容易打脸，你不在这里长期待，你是很难知道它具体变化的，即便我们自己换到其他城市，也要请教当地的专家。
你在哪里买房，就关注本地的一些专业人士即可，向他们付费请教，是你最快能买对房的捷径。
好了，我们今天讨论广州房价到底是涨了还是跌了呢？
01、供应增加，拉低均价
我们还是以上面那个为例子。
他的截图是5月25日，天河房价6.5万，8月9日，天河房价6.2万，然后就是断章取义三个月跌了3000元。
我也会收集这些，比如，我在2月26日就已经截图保留广州房价数据，不过只是部分的，我们也可以拿来对比一下。
如果时间以2月为准的话，截止到今天，天河、越秀的房价回落1000元，荔湾和海珠却比2月上涨了1000元。
如果我们再细致对比，珠江新城、金融城、琶洲万胜围现在的价格是不是涨了呢，而荔湾白云是不是跌了。
再来看看番禺和黄埔，万博、雅居乐、汉溪长隆不是还涨了1000-2000元吗，但实际上，是不是听到欧泊降价啦，价格回到2020年之类的。
黄埔看上去变化不大，但实际上，今天上半年也是跌了，风口浪尖上的东荟城不就是吗。
但和两年前比，老黄埔和科学城也还是涨了1-2万。
涨跌是相对的，是对比出来的。
你的担心是多余的，你的焦虑是别人制造的。
你今天跟昨天比是跌了，但是你今年跟去年比是不是涨了，天天讨论短期涨跌的都是小孩子行为。
房价本来就是非线性的，不可能一路扶摇直上。
具体我们说一下到底是什么原因导致房价的变化的呢？
1、挂盘价并不等于成交价。
举个例子，上半年中海花城湾的挂盘价一直都是20万，不同户型有差异，以三四房来看，成交价在17-22万。
三房的挂盘少了，没有成交了，最近成交的都是两房，大概单价15万，那你就说这个小区跌了7万吗。
这一两年天河很多项目都是10万+，跟上半年比是回落了，跟两年前比还翻倍了，你说是跌了还是涨了。
2、之所以短期有价格的下降，有一个很重要的原因就是挂盘量多了。
市中心的好房子卖了一波，剩下放出来的都是一般的，或者老破小、楼梯房出来了一大堆，也会拉低挂盘均价，如果这些差的房子长期没有卖出去，还会继续拉低均价。
今年广州挂盘量比去年多了2万套，一是成交量没有去年大，积压得较多，二是大部分是郊区的房子，以及一些老破小楼梯房之类的。
现在的市场本来就是分化的市场，好的房子依然很贵，差的越来越便宜。
你看兰亭盛荟有降价吗，安静的南向三房是不是都比上半年贵了不少。
3、统计数据的差异，每个时间段统计的范围可能会有一些差异。
比如金融城把公寓算进去了，现在把牛奶厂单独算黄村板块了，又或者鱼珠剔除了三溪的价格。
买房如果简单地看均价，是不合理的，你在不同的时间去对比，那就更不合理了。
在我的价值排序里，就是看一些值得买的小区的价格的变化，那些不值得的，我们也不会关注，既然不关注，它的下跌也是在预料之中。
你为什么那么关注涨跌，并不是你的问题，是现在大多自媒体为了流量带的一些节奏。
唱跌比较符合大众的口味，唱涨你就是思想觉悟有问题。
给你说个例子，你就有印象了，上半年富颐被限价，就有大V说，这个是你最值得买的新盘，倒挂五千到一万，谁不买谁傻。
后面放开限价都涨不上去了，中鼎也不好卖了，旧改太多了，鱼珠地标也黄了，就改口说未来黄埔供应量太大，买黄埔自住，不要有投资的打算。
好像别人买还是不买，都由你一个人说了算，现在万科有佣金了，又改口要给你返佣了。
这样摇摆的立场，最终还是逃不过利益。
2、成本和利润
计算利润不能只看涨跌，还要看你的持有成本、机会成本、时间成本以及变现价格。
去年4.9万买的富颐，他是全款去买的，即便今年卖5.5他也没有利润，因为他付出资金成本太高。
如果你是贷款买的城光，价格不到5万，它今年卖5.5万，你也没有捡到便宜，因为你去年房贷利率高。
以上说的是一手房，再说一下二手房。
去年你虽然高位高利率买的是珠江新城金融城琶洲，但是今年的涨幅早就覆盖了你这几年的利息。
虽然你和别人是同样的价格买的，同样的价格卖的，你的成本利润和别人的成本利润都是不同的。
他去年买的时候利率高，没讨到便宜，但他收楼早，少出点租金。
你今年买利率是低了，除了收楼的不确定性之外，你不还得多付几年租金吗。
如果10年后，你和他的房价都是10万，你还会后悔4.9买的还是5.5买的吗。
关于卖出，任何时候卖出都不一定会按市场价卖出，90%的人卖房都不会按市场价卖出，这就是挂盘价和实际成交价的区别。
行情好的时候卖，说不定卖完了行情还又向上走了半年，你后悔卖便宜了，行情不好的时候卖，你一定要比市场价便宜才卖得出，犹豫再等等，反而价格跌得更厉害。
只有极少数人在市场高位的时候卖出，而这些极少数人也只是运气好而已。
03、选筹和时机
再说一下选筹，不管你是去年因为限价买了便宜货，还是因为今年利率低买了房，如果选筹不好，卖的时机不对，一样也赚不到钱。
记住，选筹大过时机。
选筹的核心就是买好房子，这个是极简的，不会错。
而时机里包含价格、利率、成本、额度、对手、周期等等，太过复杂，普通人更难把握。
房子的流通性不像股票基金，本来就是一个长期的事情，为什么我们知道它要跌还会买呢，无非就是长期看好嘛，把它当成一个长期投资来执行。
新手谈论涨跌，而老手谈论安全。
新手在意的是利润，而老手在意的是成本。
最后借用一位大咖的话，场外赚钱的能力和房产赚钱的能力是相当的。
先提升自己的赚钱能力，尽量不要在下个行情来之前倒下。
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