2022-08-10 17:57:20
整体行情趋势
2022年7月，福州（五区+闽侯）新房住宅成交量持续回升。环比6月，无论是成交套数，还是成交面积，均有小幅度增长。从行情趋势来看，成交套数连续4个月上涨，成交面积连续3个月上涨，市场有走出低谷，逐渐复苏的态势；成交价方面，一直在23000元/平上下波动，总体保持稳定。
市场主基调以“宽松”为主，并再次释放积极信号，政策持续向地产倾斜：7月21日银保监会回应，要推进房地产项目快复工、早复工、早交付；7月28日中央政治局会议再次指出要稳定房地产市场，支撑刚性和改善性住房需求。
福州再次出台楼市新政，五城区符合条件的二孩家庭可购买第三套144平以下商品房；出租5年房屋不计入套数等，更大程度地满足置换房产的改善性需求。此外，市场利率维持低位，项目促销打折保成交等，也促进市场的进一步回暖。
反映在市场行情：从成交上看，7月福州五区＋闽侯的商品住宅（不包括安商房）成交套数为1707套，环比增加2.83%；成交面积为184864㎡，增加10096㎡，环比增加5.77%，成交量稳步提升，并创下2月以来新高。
市中心包括建发璟园、保利云上、建发缦云和万科城市之光等改善项目，凭借区位优势和产品亮点，取得较好的销售成绩；外围板块的保利阅江台、金地五四领峯和中铁城江督府等刚需项目，则凭借低价优势，逆势成功突围。
从成交面积段看，7月90㎡以下户型成交796套，占比46.63%；90㎡-130㎡户型成交570套，占比33.39%；130㎡以上户型成交341套，占比19.97%。
从成交价格段看，7月200万以下成交套数为862套，占比50.49%；200万-400万成交套数为559套，占比32.74%；400万以上成交套数为286套，占比16.75%。
从成交面积和成交价格来看，由于统计数据涵盖五区和闽侯，而闽侯成交数据又以小户型为主，导致整体小户型成交占比会偏高，但是侧面说明福州主城区房价过高，大量刚需在闽侯置业。整体来看，目前福州购房偏好分布如下：
主力是刚需，户型是90㎡以下和总价200万以下房源；
其次是首改，户型是90㎡-130㎡户型和总价200万-400万之间房源；
最后是大户型，130㎡以上和总价400万以上房源。
后两者的占比已经基本可以和刚需持平，扣除闽侯的大量数据，可以看出目前福州五区的主力购房人群是改善群体。
从供求关系看，7月福州五区+闽侯新房供给1764套，环比下跌5.7%；供给面积199576㎡，环比上涨3.4%。7月供求比为1.08，新增供需总体持平。
综上所述，宽松的市场环境，以及持续的楼市利好输出，政策效果已经逐步显现；同时在多年调控下，积压的需求正在逐步释放，以及大福州的一系列利好，成交量也有明显的复苏。
城区行情趋势
从行政区域来看：鼓楼34套、台江20套、晋安530套、仓山474套、马尾194套、闽侯455套。
从成交占比看，7月鼓楼住宅（不包括安商房）成交34套，占五区+闽侯成交比为1.99%。对比半年数据，鼓楼7月成交量出现大幅度下跌，主要是在售项目少，且均是尾盘状态，购房者选择余地也较小。
从价量关系看，7月鼓楼的成交均价37220元/㎡，环比微跌263元/㎡，但依然处于高位；成交面积3979㎡，环比下跌48.9%，并创下近一年来的新低纪录，整体呈现价稳量跌的态势。
从成交价格段看，200万以下成交套数为8套，200万-400万成交套数为5套，400万以上成交套数为21套，购买主力是改善客群。
从成交面积段看，90㎡以下户型，成交11套，占比32.35%；90-130㎡户型成交3套，占比8.82%；130㎡以上户型，成交20套，占比58.82%，改善大户型是热门首选。
开盘综述
7月，鼓楼没有项目领证，也没有项目开盘。
市场总结
鼓楼新房成交量少，一方面是在售项目少，比如保利首开天悦二期、鼓楼金茂府、群升左海悦、融侨花满庭等，它们有的是尾盘在售，有的可售商品房源较少，但是平均入手门槛要400万以上，对于购买力要求高；另一方面新盘供给偏少，购房者选择余地也小，导致供需匹配度不平衡，最终影响成交量。
从市场行情表现，即使受到本轮地产周期影响，但鼓楼成交均价波动较小，总体保持稳定，表现出较强的抗压性，主因是鼓楼作为城市核心区，配套齐全、生活便捷，且土地供不应求，改善置业热情很高，这也符合高价盘的市场反应。
结合2022年两次土拍供地情况，未来鼓楼市场供不应求的状态，依然很难缓解，好的项目始终不愁卖。
