2022-08-01 13:30:26
最近，我看到了很多关于房地产市场的信息报道。除了上海交易量的上升，其他三个一线城市都不乐观！新增一线城市和二线城市的整体交易量也处于“平均水平”。只有沉寂了一年的成都有所增加。此外，超过一半的新一线城市和二线城市的交易面积不到50万平方米。一线城市稳定，二线城市清淡，三四线城市不容乐观。归根结底，自2021下半年的拐点以来，整个房地产市场一直处于持续冷却状态。许多人猜测，整个市场应该在2022年回升！我没想到今年春天这么“冷”。
对于普通公众来说，市场降温是一件好事！毕竟，房价太高了。年轻人靠自己的努力买房似乎是不现实的！周围的大多数年轻人都能在家人的帮助下买得起房子！据易居研究院公开数据显示，2021平均销售价格为10218元/平方米，整体房价涨幅达到50%，仅为平均水平。全国65个城市平均房价17388元/平方米，4个一线城市平均房价65000元/平方公里；平均房价超过2万元/平方米的城市有20个；平均房价超过15000元/平方米的城市有34个；平均房价超过1万元的有103个县。中国指数研究院发布的数据显示，四个一线城市的平均购房门槛分别为617万、613万、580万和359万；四个二线城市的平均购买门槛在300万以上，五个城市在200万至300万之间；9个城市的购房门槛为100-200万；8个三线城市的购买门槛为105-313万。数百万美元听起来并不多，但很难赚到。全国100个城市房价收入比为12.9。深圳、上海、北京、三亚、厦门、新的一线城市和二线城市的房价收入比超过30。买一套小房子需要30年。人们希望房价能下降10%，20%，30%，甚至50%。也许2022年的房价会像人们想象的那样迎来一个“转折点”。
新房二手房库存量创造记录，住房供大于求，购买力被严重地透支：上海易居研究院发布最新一期全国百城住房报告显示，截止到2021年12月底，全国100个重点城市，新建商品房库存面积为5.2亿平方米，环比增长2.1%，库存面积创2016年去库存政策以来最高记录如此多的房产市场真的能消化得了吗？更关键的是广义库存量更是达到了37.7亿平方米。易居CEO丁祖昱，最重要的原因是供应透支，像重庆、郑州、天津、青岛、济南，其中重庆最为夸张，供应成交比住宅供应量多1亿多平方米，毫无疑问在销量不增反降的局面，市场必然会出现供大于求，任何一件商品在市面上出现更大需求意味着价格就会迎来改变。去库存最多的城市肇庆以及防城港，基本上需要10年时间才能完全地把库存消化完毕，可想而知这些城市对于房地产的经济依赖程度比预期想象还要高。
不仅新房，二手房也遭遇了阵阵寒风。据易居研究院发布的报告显示，全国60个重点城市二手房网上挂牌量已超过400万套，价格似乎保持不变。事实上，这是一个“隐藏的杀手”。天津、重庆、沈阳库存超过15万套，成都、南京库存超过12万套，银川、大连、徐州、中山、佛山、东莞等城市库存持续上升。市场的消化率似乎比过去低得多！过去，市场的购买力主要是投资和刚性需求，其中投资占多数。2016年，85%的人用房地产升值空间买房，2017年降至75%，2020年降至40%以下。2021下半年，主要是刚性需求和置换人群。整体购买力大大削弱。从另一个角度来看，刚性需求和替代者真的能支持市场吗 根据央行的公开报告，答案显然是不可能的。据央行公开数据显示，城镇居民住房拥有率达到96%，平均家庭规模为1.5户，拥有两套住房的家庭数量为31%，拥有三套以上住房的家庭为10.5%。显然，住房一直处于过剩状态。有人说，未来将有更多的居民迁往城市，城市化率将继续上升。据有关机构预测，到2050年，中国城镇化率将达到75%，还有28年，中国人口只会增加一亿多。目前的房地产市场是否不足以供应这些居民 据统计，目前国内住房市场已经能够满足30亿人的住房需求，因此住房仍然足够。
不仅如此，土地市场也首先反映了市场的变化：2021，地方拍卖决定了房价的走势，而第一个地方拍卖市场正如火如荼，频繁地拍卖地王的价格；在第二次土地拍卖中，22个城市共挂牌918宗，共有622宗交易和296宗未售出交易。土地交易额6339亿，平均地价率3.9%，平均未售率31%。大部分土地征用主要集中在国有企业和中央企业。据报道，第三次集中土地拍卖“魔镜”。据报道，第三批土地拍卖城市均降低了土地拍卖门槛，市场仍处于持续降温状态。例如，南京的土地拍卖率比第二次土地拍卖高出50%。苏州以底价交易了23块地，无锡的常州也很冷。最夸张的是，长春市12块土地中只有3块售出，拍卖率高达75%；沈阳27宗土地交易中有8宗已售出，拍卖率为70%。如果面粉的价格低，面包的价格会上涨吗 你是房价的风向标！毕竟，土地成本占开发成本的50%-60%以上。有人说，大量土地拍卖的原因是受2021政策的影响。毕竟，2021房地产市场调控的数量高达653，包括两道防线、三道防线、二手房参考指导价，以及购买、贷款、价格和销售限制等一系列政策。当然，房地产企业也知道，房地产市场不像过去那样容易“混业经营”。
孙宏斌在2021年中期总结会议上就提到，未来任何房地产企业都有可能。因为资金周转的原因导致雷暴。2022年房价该如何走？李嘉诚说近几年不管内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价会面临大洗牌，炒房客们需谨慎，买房用来自己住，尽管的买，如果买来炒的话还是算了，很多内地房地产企业过去几年负债扩张也该告一段落了。李嘉诚在说这段话之前，国内的房地产企业还在拼命地扩张，然后再短短的两年时间就变成这样恒大不行了，国内几个龙头企业也不行了。不少网友都表示，姜还是老的辣。
易居研究所预测，未来几年，房价的总体趋势不容乐观。2022年房价将迎来第一个拐点，跌幅为1%，为本世纪最大的“跌幅”；社科院发布了《中国住房发展报告2021-2022年》。全国商品房平均销售价格为-3%-3%，房地产销售面积为-1%-5%，房地产开发增速为2%-5%。2022年，房地产市场首先呈现降温状态，然后上升，最后趋于平稳，今年4月房地产相关指标将逐步恢复正常；中国指数研究预测，2022年商品房销售价格将结构性上涨2%-3.5%。更具结构性的是，未来土地结构将继续优化，人口最集中的地区房价可能上涨。然而，在未来，大城市将提供更多的经济适用房、公共租赁住房、公共财产住房和其他类型的房间，以解决新公民和年轻人的住房困难。
