2022-07-30 22:06:13
2020年4月，央行公布了一份关于城镇家庭的统计报告。数据显示，截至2019年12月，我国城镇家庭户均资产为317.9万元，资产主要以实体资产构成，其中房产占比超七成。与此同时，我国城镇家庭住房普及率超过96%，户均持有1.5套房，持有两套房的家庭占比31%，持有三套及以上房产的家庭占比10.5%。结合第七次人口普查数据，不断算出持有两套房的家庭数量约为1.08亿，持有三套及以上住房家庭数量约为0.38亿。
上述数据说明两个问题，其一是当前楼市真正的住房需求已经不足，并且住房已经出现了明显过剩的情况。其二是随着过去房价不断上涨，许多人都将房产作为主要投资对象，助推了房价进一步大涨。由于楼市不健康、不成熟的发展下，导致了一系列问题出现，比如百姓消费能力持续降低、高房价与城市发展不协调、实体经济边缘化、部分地方对于土地依赖程度过高等。
正因如此，2016年底我国正式提出了“房住不炒”的理念，与此同时开始了持续的调控，根据国家统计局公布的数据显示，自2018年起，我国房价大涨趋势就已经停止，取而代之的是涨幅不断收缩，意味着房产的投资属性在不断降低。随着时间进入2021年下半年，房价更是出现了罕见的持续性下跌，年末平均房价回落至9500元/㎡，相较最高点降低了15%，70个典型城市中，七成城市新房价格下跌，二手房价格回落的城市占比更是高达九成。
房地产专家冯仑曾表示，对于炒房客投资者来说，考虑到房贷、折旧率、持房成本等多方面因素，一旦房价涨幅低于9%，就毫无盈利空间了。也就是说，当前的楼市对于投资房产的群体来说，基本上已经没有盈利空间，大概率会出现亏损。可能有个别城市涨幅超过9%，但对于炒房客投资者来说，需要房价涨幅稳定超过9%才能盈利，由此可见当前住房已经失去了投资属性。
随着住房金融属性的消除，越来越多的炒房客投资者都在抛售房产，公开资料显示，当前已经有11个中心城市，二手房挂牌量超过了10万套，并且其中大多数都是高能级城市：杭州挂牌量超过17万套，重庆超过16万套，天津为15.2万套，成都为14.8万套，沈阳为13.5万套，武汉为12.6万套，南京、苏州超过11万套，西安、广州、哈尔滨超过10万套。为什么说一定是炒房客抛售的房产呢？原因很简单，这些城市近两年房价并没有出现大跌，并且大多数时候还在上涨，因此不可能是刚需群体在抛售。
根据相关机构统计的消息显示，上述城市的二手房挂牌量仍在快速增加。正如独立经济学家马光远总结的那样：当前的楼市已经出现了自98年房改以来大家第一次形成的共识，那就是房地产要走下坡路了，房地产的“黄金时代”已经过去，未来房价下跌会成为常态，2022年将成为中国房地产的新生元年。随着4月“抛售潮”的来临，内行预测未来房价或将“超出想象”，主要有三个原因：
1、“房住不炒”已经成为长期调控政策，未来房价走势逐渐明朗
根据中原地产公布的数据显示，2021年我国楼市调控次数高达651次，同比2020年增长33%，调控次数全面刷新历史纪录。与此同时，去年更是迎来一系列的“硬核”调控，有金融层面的“三道红线”，限制房企的负债，还有“限贷令”收紧流入楼市的资金注水口；有针对二手房市场的“二手房指导价”；还有针对土地市场的“两集中”，有效抑制了房价泡沫的形成。
与此同时，正如专家强调的那样，一旦我国房地产市场突破“两个18”，即商品房销售金额超过18万亿元，销售面积超过18亿平米，意味着楼市发展已经达到顶点，即将“触顶反弹”，理由是无论怎么计算都不会有更好的数据出现了。根据易居研究院公布的数据显示，2021年我国商品房销售额为18.7万亿元，销售面积为18.3亿平米。说明已经突破了“两个18”。
2、楼市真正购房需求显现，在供过于求的大趋势下，市场会继续偏向“买方市场”
上文已经提到过，当前我国真正的住房需求已经不足4%，但反观住房供应，已经出现了明显的过剩情况。克而瑞研究中心披露数据显示，截至2022年2月28日，商品住宅库存量TOP20城市中，青岛、沈阳、武汉位居“商品住宅库存量”的前三名，都超过了2000万平方米。其中青岛超过了2500平方米。狭义库存方面，第一名是贵阳，商品住宅的广义库存超过了1.8亿平方米，有8座城市的广义库存超过了1亿平方米。
与此同时，去化周期最长的三个城市分别是防城港、连江、大连。其中防城港的商品住宅去化周期达到了90个月左右，连江超过80个月，大连、烟台、河源超过了50个月。由此可见，当前的楼市已经出现了明显的供应过剩的问题，在供过于求的大趋势下，市场会继续偏向“买方市场”，原因很简单，房子本质上也是一种商品，在供不应求的情况下价格会上涨，在供过于求的趋势下，价格会下跌。
3、房产税即将落地
一直以来，房产税都被喻为楼市调控的“大招”，经过十多年的准备，如今终于已经到了实质性推进阶段——10月23日的重要会议上，已经明确了房产税将在部分试点城市落地。房产税能够有效调控房价吗？答案是肯定的，无论是根据已经出台房产税的国家的经验，还是国内黄奇帆、任泽平、马光远等经济专家的观点来看，房产税都能够起到明显调控房价的效果。
因此，对于刚需来说，未来房价会逐渐偏向理性发展，因此没有必要像过去房价大涨时期背负过高的负债买房了，在经济条件允许的情况下，可以选择流入集中流入的热点城市，在经济不允许的情况下，就算今年买不起也可以明年再买。对于投资房产的群体来说，当前房子已经不具备任何的投资属性，因此不建议继续投资房产，以免未来出现亏损甚至面临“无人接盘”的问题而烂在手中。
