2022-07-28 14:12:38
近年来，临沂房地产市场发展迅速，并多次成为全国房地产新闻的头条。在2019年第117期56个城市的冰山指数排名中，临沂房价环比上涨8.3%，居全国首位。对于临沂的租户和投资者来说，这是房地产市场的黄金时期。许多家庭出售商店、运营车辆和工厂，并将所有资金投资于房地产市场。各行各业的开发商也蜂拥而至。沂河两岸到处是推土机的轰鸣声。在售楼处，口音各异的购房者满满一袋购房款，成堆的现金代表了临沂房地产市场最辉煌的时刻。房价也从2016年的平均价格4600元/平方米上涨到2022年的9466元/平方米。
临沂房价上涨，有几个因素需要注意：一是利用棚屋改造，临沂楼市迅速启动。根据山东省第七次人口普查数据，截至2021，临沂市总人口为11018365人。2016年以来，临沂市城区不断扩大和延伸，人口流入量不断增加。仅2016年一年，就有47000户家庭参与了棚屋改造。由于棚改货币化，周边区县大量拆迁户涌入主城区购房。这导致了房地产市场的爆炸性增长和创纪录的房价。2016年12月均价为4663元，截至2021 12月，均价升至9292元/平方米，五年内上涨99.27%。特别是在北城新区，房价直接达到2万元/平方米，这是不可想象的。
二是产业转型，大量资金涌入房地产市场。自20世纪80年代以来，临沂批发市场一直很出名。这个鲁南重镇，素有“苏北第一批发城”之称，其产品销售辐射江苏、河南、河北、安徽、天津等省市。由于房地产市场的不断崛起，自2018年以来，许多从事批发、加工、运输、餐饮等行业的老板纷纷出售店铺、车辆、餐厅等，将全部资金投入房地产市场，甚至不惜高杠杆贷款买房。经过大量资金转移，临沂房价跃居全国楼市前列。
第三，周边区县流向市中心。当房价上涨最剧烈时，对资金的虹吸效应也会显现出来。周边区县的拆迁户，城市富裕家庭和有子女在临沂打工的家庭，甚至资金充裕的投资者，都来到临沂买房。从房价走势图可以看出，2018年至2019年，基本上是一轮长阳刺穿了全年的走势。房价从2018年1月的5254元/平方米上涨至2021 12月的9292元/平方米，涨幅为76.8%。临沂市是一个三区六县的城市，具有强大的购买力，令人印象深刻。
第四，临沂房地产市场的快速崛起并非偶然。作为山东省最丰富、最活跃的商业资本，早在2010年，临沂就有济南、青岛、日照等地的房地产投机者。早期，由于地质学家的预测，这对临沂的房地产市场产生了很大的影响。棚改货币化以来，全国知名开发企业纷纷入驻，投机者也纷纷来到临沂，囤积了大量北城新区优质房屋，推高了临沂楼市。到目前为止，济南和青岛的房价仍在下跌，但临沂的房价突然上涨且非常强劲，这助长了租户的投机行为。
没有这一轮调控，临沂房价还会继续上涨吗 “不炒房”的政策，再加上征收房产税的传言，炒房的租客正在出售自己的房产，多套房的家庭不敢投资房地产市场。二手房有价无市，这增加了购房者对房地产市场的担忧。那么，临沂的房价会因为调控而暴跌吗 投机者想要获利，而房地产市场缺乏“接受者”。自去年下半年以来，临沂房地产市场已经跌到了神坛。投机者嗅觉敏锐，迫切需要现金，这迫使当地投资者迫切需要卖掉他们的房子。临沂楼市开始由观望变为失望，出现了二手房无市场的现象。2018年后进入市场的投机者中，一些房屋未交付，另一些处于关闭状态，无法交易。与此同时，在上半年，有一处房地产很难找到。在下半年，没有人买它。很难获得二手房贷款。没有“接管房子的人”，房客们把自己当成了房东。
02、制造业复苏，更多资金流出房地产市场。临沂民间资本流动性较强。当房地产市场低迷时，更多资金流入制造业和流动性环节。据数据显示，2021新增注册市场主体32.8万个，增速居全省首位，总数达到130.8万个；全市新增规模以上工业企业860家，增加产值214.9%，对临沂市工业总产值的贡献率达到38.2%。民间投资增长17.2%，占总投资的76%。因此，除了投机者收回资金的需求外，许多早期投资房地产的当地商人也在出售房屋或抵押贷款，投资制造业等。
03、涨幅过大，临沂楼市存在回调需求。临沂房地产市场近年来的过度上涨有其特殊原因。首先，棚改前，他们对未来的房地产市场并不乐观，很多人去青岛、济南等地购房投资；第二，临沂有大量的棚改，短期内新房供不应求；第三，物流业受互联网影响过大，没有良好的投资渠道，房地产市场成为资金的蓄水池；第四，越来越多的房地产投机者顺应潮流，各区县也纷纷来到临沂投资购房。从市场需求到资金短缺，房地产市场存在调整需求。因此，这一轮调控对临沂房地产市场产生了很大影响。
总之，临沂楼市已经逐步回归理性。在“住房、住房和非投机”的政策下，许多房地产投机和投资资金将加速外流。不过，临沂周边区县的贫困家庭也将介入临沂楼市逢低买盘。如果临沂的制造业、物流业和互联网业迅速崛起，就业量增加，人口流入加速，房地产市场的需求将支撑当前的房价。临沂是鲁南重要的商业重镇。私人资本非常丰富。短期内可能下降，长期内仍将稳步上升。有周边区县的产业支持和人口流入，不会出现大幅下降。
