2022-07-25 11:54:11
首先楼市上涨分成两种情况：
1.债务推高房价
2.实际购买力推高房价
第一种就是2020年的情况，货币大放水，钱通过消费贷，经营贷，抵押贷等等形式流到贷款者手里，于是大家拿着银行的钱去买房，这本质上是利用债务规模的扩大去推高房价。
这种情况的常见指标就是，银行放松信贷资格，降低贷款利率，有时候还会配合放松限购，比如2015年。如果出现以上情况，房价很容易应声上涨。鉴于我们现在内循环的国策，房住不炒是一定会贯彻执行的，所以债务这种情况在未来不太可能出现了。
南昌2021年3月24号出了一个试探政策，稍微放开一丢丢限购，当天就被江西省委约谈，住建部赶过去指导工作，政策一日游就被撤回了。
未来，除了短期热钱扎堆炒作的城市还有短期行情，炒房概念会渐渐淡出历史舞台，房价持续上涨完全由坚实的需求和购买力来支撑。大白话说，就是有人同时再叠加上有钱。
有钱自然会有人来，所以判断城市房价涨不涨，只要问一个问题，这两年，这里的人赚到
钱了吗？
大家想，最近两年什么产业最赚钱？
除了科技、金融以外，就是外贸、新能源产业、新国货、白酒、医美等等，这些产业主要对应着哪些城市，哪些城市就要涨。
比如我们国货崛起，主要是服装还是化妆品，很多新潮的国民品牌，波司登，太平鸟，花西子，完美日记等等，主要都位于长三角和珠三角。比如进出口，外贸产业链也主要分布在东南沿海城市，以及中部核心城市，富了一大批小老板。东莞，温州很多老板，20年把工厂改成造口罩等防疫用品的，每个月卖几百万只，赚了一大笔钱。还有医美，原来不少女性做整形喜欢去韩国，20年因为疫情，国际航班停运，国内有一个城市乘机崛起，那就是成都，由政府牵头，引进好的医生和技术设备，积极布局这个暴利的行业，成都在名声上越过北京上海，一举夺得“医美之都”的名号，现在全国打着飞的去成都整容的人非常多。
还有合肥，合肥房价涨起来不是偶然的，合肥从17年开始积极引进新能源和芯片制造行业，现在已经初具规模。源源不断的投资带来高薪人口，实实在在撑起了购买力。
以上这些产业的崛起对于城市发展来讲是巨大的机会，对于城市人口来说，是财富的快速集聚，最后转化成房子的购买力。
以上是实实在在的内循环，自己人挣钱，自己人买房。
所以判断一个城市楼市是不是真的有行情，最主要是看当地人挣钱了没。
除此之外呢，楼市一向有一个“小阳春”和“金九银十”的说法，就是说三四月和九十月，会有一波成交量的高峰。在这个时候，市场信息会真假难辨，开发商和中介会通过媒体，疯狂营销，在网上营造“大涨”氛围，这时候我们要冷静，学会区分真假行情。
最好的方法肯定是去看盘。
比如周末的下午，一般是看盘的高峰，去不同区域的5—10家二手房中介门店看看人流量，如果中介都在工位上坐着，基本可以判断为行情冷淡；如果中介都举着牌子在小区门口，说明看房客户比较多。
新盘也可以去看，但是注意，很多新盘都会请托来演戏，搞得热热闹闹的。所以有一个小窍门就是去售楼处旁边的停车场看一下，周末上班的人车都开走了，请的演员也不会开车过来演戏，那么车子多少基本就说明看盘人的数量。
如果小阳春和九十月都行情不好的城市，基本不用考虑当年买房了，因为最好的时间点成交量都有限，说明城市购买力不好，房价还有下跌的空间。
如果你的城市去年没有什么爆发的产业，人均GDP也没有增加，那么务必要实地多看看，防止被假象蒙蔽了。
