2022-05-29 23:02:15
西安市发布了《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》（下称《通知》），就首套住房、二手房、首付比例及公积金等政策进行了松绑。
西安市住房和城乡建设局表示，《通知》的出台，主要目的是支持刚性和改善性住房需求，深入落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，综台运用行政、金融等房地产调控政策工具，促进房地产业良性循环和健康发展。
具体来看，《通知》表示将保障合理住房需求，一是从西安市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年；二是非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。
就该条政策而言，针对从西安市外迁入本市户籍的居民家庭购买首套住房的情况，原购房条件为“落户满1年且在本市连续缴纳12个月的社保或个税”；《通知》调整为：“须在购房前落户满1年”。不过，市外迁入本市户籍的居民家庭购买第2套住房的，仍须落户满3年。
值得注意的是，西安市的房地产新政中首次纳入了《居住证》条件，而针对非本市户籍居民家庭原购房条件为："提供连续5年及以上社保或个税证明”。
西安市住房和城乡建设局表示，本次政策新增了《居住证》为购房材料，在具体购房资格审核时，《居住证》应在有效期内。同时，为确保政策顺利衔接，《通知》下发后己连续缴纳5年及以上社保或个税的非本市户籍居民家庭，可继续按原政策对待。
记者了解到，西安市长期以来面临二手房堰塞湖问题、二手房存量巨大；同时，新房、二手房价格倒挂严重。去年，在全国针对二手房限价的大潮下，西安也发布了限价规定，但此举使二手房交易市场进一步降至冰点，去年12月，西安市发布了《关于调整限价商品房上市交易有关条款的通知》，对限价房上市约束进行了一定程度的放松。
在最新出台的《通知》中，也强调要促进二手住房流通。具体而言，住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易;已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。
记者注意到，西安市商品住房的原限售政策为：“商品房买卖合同网签备案满5年，且己办理《不动产权证书》”。本次《通知》调整为：“商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》满2年”。二手住房的原限售政策为：“《不动产权证书》取得满5年”。本次《通知》调整为：“《不动产权证书》取得满2年”。
《通知》表示，将强化住房金融支持。一方面，全市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，具体由陕西省市场利率定价自律机制研究确定。
另一方面，调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。
同步调整的还有住房公积金贷款最高额度，通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。
《通知》表示，将优化各类人群购房政策。其中，在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行；本市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待；
二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向证券时报e公司记者表示，西安对于本地人和外地人的购房政策都有放松，有助于新落户人口和外来人口的购房需求释放，体现了对合理住房消费需求的重视和肯定，有助于后续市场交易的进一步活跃。
此外，限售政策客观上也使购房者的房源交易便利性增加，利好此类群体后续通过房源交易获得新的购房资格和购房能力，进而激活换房和改善型购房需求。
针对西安房地产新政中刚需范围扩大的情况，严跃进认为，目前，全国各地针对二孩、三孩家庭都落实了新的购房刺激和鼓励政策，此类政策将有助于带动相关住房市场的交易活跃。另外，各地对于一些大龄单身群体施加了过于严厉的限购政策，西安的政策值得关注与借鉴。
