2022-05-29 10:14:15
济南住建局、济南住房公积金中心连发4条通知，从缩减限购范围、缩短限售时间、提高首套房公积金贷款额度、增加养老和多孩家庭购房套数、降低外地家庭购房社保和个税门槛、降低首付比例、调整首套房认定标准等多方面支持合理住房需求。
无独有偶，4月26日-5月10日，沈阳连发6条通知，从降低住房转让增值税免征年限，外地人购房无需缴纳社保或个税，支持养老抚育住房需求，降低二套房首付比例等方面优化政策调控。
相较其他大部分城市，济南和沈阳的调控频次更高，凸显政策调控的迫切性。这亦反映出近期楼市新政覆盖面广、针对性强的共性特征。“房住不炒”和支持合理住房需求的政策基调下，各地因城施策发布需求端支持政策。
对省会城市的调控内容和代表性省会的调控效果进行梳理，有助于加深对本轮调控认识，并为后续可能的政策优化提供参考。
21世纪经济报道记者不完全统计发现，3月至今，至少有18个省会城市推出楼市支持政策，包括郑州、南昌、哈尔滨、福州、兰州、昆明、银川、贵阳、沈阳、南宁、长春、长沙、海口、成都、杭州、武汉、太原、济南等。
各省会城市的楼市新政主要涉及哪些内容？重点城市政策调控效果如何？后续政策是否还有加码可能？
多个省会放松限购限售
3月1日之前，各地的需求端支持政策多以购房补贴、降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度等为主，发布城市主要为市场基本面更差的三四线城市。
3月1日，郑州发布18条楼市新政，覆盖支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持等多个方向，其中养老家庭可多购一套房，首套房认定标准从“认房又认贷”调整为“认房不认贷”的规定，一定程度上突破了原有的限购、限贷政策框架，业内认为具有风向标意义。
“类似政策对全国其他城市也有启发，基于信贷流动性增加、资金成本降低，未来二套房的政策会更加宽松。”郑州新政甫一出台，易居研究院智库中心研究总监严跃进如是评价。
在郑州新政发布之后，越来越多的省会城市加入需求端政策优化之列，政策内容也进一步延伸和拓展开来。
“认房不认贷”成为很多省会城市支持改善性住房需求的重要方式。郑州、兰州、银川、贵阳、长春、太原、济南等7城均有相应政策推出。
其中，长春对此的规定更加细致，对于拥有一套住房且结清购房贷款的家庭，不仅银行执行首套房贷利率，公积金管理中心对于第二次申请住房公积金个人住房贷款的，贷款利率也执行同期首次公积金贷款利率。
支持养老家庭或多孩家庭多购一套房也成为近期省会城市调控的新风尚。在郑州之后，兰州、沈阳、杭州、武汉、济南等5城都有类似政策推出。其中，济南规定父母养老投靠家庭新购一套房，需满足父母取得居住证6个月以上的条件，遏制投资和炒房需求。
除了允许父母投靠子女家庭，二孩、三孩家庭可新购1套房外，武汉还明确子女来武汉投靠父母的武汉户籍家庭可新购一套房，目前该政策在其他城市较少见。
业内人士表示，支持养老抚育购房需求不仅能满足相应群体的改善住房需求，还能拓展市场真实购买力。但从实际来看，由于所涉群体占比较小，对城市整体市场影响有限。
限购、限售是强有力的规制性政策，也是收紧房地产调控的核心手段，近期多个省会城市的限购、限售均有不同程度松动。
相较而言，调整限购的省会城市更多，除了前文提到定向为老人、多孩等家庭增加1套购房资格外，福州、银川、沈阳、长沙、成都、杭州、武汉、济南、太原等9个省会城市均不同程度调整限购政策。
例如，福州规定非五城区家庭无需提供社保或个税证明即可在五城区购房；成都近郊区县住房不再纳入中心城区购房时家庭名下总套数；杭州购买二手房落户未满5年无社保缴纳年限要求，外地户籍社保或个税要求缩短至12个月；长沙规定作为家庭存量房用作租赁住房不计入家庭住房总套数。
相对而言，沈阳、银川和太原调整限购的力度更大，沈阳明确外地户籍家庭在沈购房无需社保或个税要求；银川提出购房数量和购房主体不受户籍限制；太原进一步放宽新市民、青年人购买首套房的限制，购首套房无需提供相关证明。
哈尔滨、银川和济南对限售有所调整。哈尔滨取消限售政策，银川提出市内签订的商品房买卖合同转让期限不做限制，济南则将限售年限从房产证满两年缩短为网签满2年。
某品牌房企区域运营经理在接受21世纪经济报道记者采访时表示，对于刚需家庭而言，最大的购房成本来自首付比例和贷款压力，因而降低首付比例对刚需而言是强利好。
降低首付比例，或提高贷款额度尤其是公积金贷款额度，也成为越来越多省会城市的选择。南昌、兰州、昆明、银川、贵阳、沈阳、南宁、长春、海口、太原、济南等11城均有相关政策推出。其中，兰州、银川、贵阳、长春、太原这5个城市的首套房首付比例最低可至20%。
另外，各地还针对当地市场进行个性化政策调整，如沈阳、杭州将住房交易增值税免征年限从5年调整至2年，长春继续对人才和进城农民等发放购房补贴，海口降低人才购房的社保或个税门槛，杭州三孩家庭参与新房摇号参照“无房家庭”优先摇号等等。
政策发布后各地市场表现分化
从今年政府工作报告提出要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，到4月底中央政治局会议明确要支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，再到近日国常会再提因城施策支持刚性和改善性住房需求，中央多次释放积极的政策信号。
今年，各地需求端支持政策频繁推出，5月调控已超90次，3月以来至少有18个省会城市发布26次政策，但各类需求端政策调控满足了多少合理住房需求，还要从市场上寻找答案。
整体来看，据国家统计局数据，4月70城房价并未出现回升迹象，一二三线城市房价环比总体呈降势、同比继续走低。在成交方面，1-4月商品住宅销售面积同比下降25.4%，成交量降幅扩大，4月末商品住宅待售面积同比增长14.8%。
从全国房地产市场来看，政策调控效果并未明显显现。但是，城市市场分化明显，省会城市政策传导至市场端的反应也因城而异。
暂以3月以来首个发布政策的城市郑州、首个取消限售的城市哈尔滨、密集发布支持政策的沈阳，以及热点城市杭州和成都这5个城市为例，观察其政策发布后的市场情况，在5城中杭州的调控效果最为显著。
“新政过去一周，杭州房地产市场出现回温迹象，促进作用明显。”杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示。上官剑表示，截至5月24日，新政后客户带看量增长81%，挂牌房源量增长72%，供需有效增加，成交量增幅小幅放量。
上官剑认为，对于此刻的杭州楼市而言，至少是一个利好的开始，从最初的刚需入场，到后期的带动改善置换，同步可以有序调动整个二手房的流动性，也将推动新房的交易，利于房地产市场生态的良性循环的修复。
对比起来，成都5月16日发布的政策相对温和，新政后二手房市场成交虽然也有所增加，但整体市场变化不大。克而瑞数据显示，5月16日-22日，成都二手房成交29.4万平方米，环比上升19%，处年内较高位置。但从对当地购房者、房屋经纪人和房企人士的采访来看，当地市场整体平稳。
受疫情和郑州“7·20”特大暴雨灾害影响，3、4月郑州市场仍在底部运行，政策效果有限，近日受房贷利率下调利好影响市场略有回暖。
据国家统计局、郑州住房保障和房地产管理局数据，政策发布后，3、4月郑州新房、二手房价格并未止跌，成交有所改善，但与去年同期比仍有较大差距。4月，郑州新房和二手房价格环比分别下降0.3%和0.5%；新房和二手房分别成交6898套和6011套，同比分别下降67%和18%。
近日，郑州首套房贷利率和二套房贷利率最低已分别降至4.25%和5.05%，看房和成交有所改善，市场底部修复中。
虽然政策密集推出，但沈阳房地产市场仍未恢复。5月初，沈阳品牌房企营销口人士向记者表示，沈阳楼市成交仍不景气，市场复苏仍需周期。沈阳中原研发部数据显示，5月16-22日沈阳楼市成交量和价格均有所回落，截至5月22日，沈阳商品住宅库存量1633万平方米，去化周期约19个月。
相较而言，5城中哈尔滨的政策力度最大，限售政策是遏制投资和炒房需求的关键性手段之一，3月25日哈尔滨宣布拟废止限售，5月23日正式发文。
易居哈尔滨副总经理、哈尔滨房地产经纪与职业经理人行业协会常务理事陶汉向记者表示，废止限售后哈尔滨新上市大量二手房源，首套房贷利率最低可至4.25%，但二手房成交仍表现不佳，而且进一步增加了新房去化难度。
陶汉表示，疫情是影响近期哈尔滨市场的最主要原因。哈尔滨竣科房产数据研究中心报告显示，4月哈尔滨各大售楼处持续关停，成交显著下降，4月商品房成交9.67万平方米，环比减少超67%。
需求端政策发布后5城市场反馈各不相同，市场变化一方面与政策力度有关，同样为热点省会城市，杭州新政后市场变化更明显主要是杭州政策力度更大。上官剑说，杭州二手房库存较高，市场需求较弱，新政大幅降低购房门槛，能够短期内释放大量需求，弥补之前“85新政”后刚需购买不足的问题。
但另一方面政策效果也与城市基本面相关，如杭州、成都产业相对强势，人口持续流入，购买力旺盛，而哈尔滨人口持续流出，增加市场去化难度。
除此之外，还受意外因素影响，如哈尔滨受疫情影响长时间不能在线下看房，成交难度增加，郑州受郑州“7·20”特大暴雨灾害影响至今市场仍在恢复中。当前，宏观经济下行压力、房地产行业底部修复和预期不振、疫情不确定性、个人就业和收入不稳定等因素也影响政策效果释放。
整体来看，中指研究院指数事业部分析师孟新增向记者分析，今年各地供需两端政策优化调整持续加大，本轮调控有助于促进合理购房需求释放。但当前多城市房地产市场仍面临较大的调整压力，需求端方面政策的改善有助于加快市场恢复节奏，未来预计会有更多的城市加大政策调整力度及加快出台节奏，特别是身处调整周期的城市。
