2022-05-29 10:10:56
消息传了1个月有余，宝能大老板姚振华的“心头好”宝能城花园保留房源终于在法拍网站上了线。
5月27日，阿里法拍发布10套宝能城花园房源拍卖信息，套均建筑面积约152平方米，起拍价约1504万元，折合单价约9.85万元/平方米，与周边二手房成交参考价相近。不过此次上线的房源仅有10套住宅，并非传说中的400多套，价格也比此前市场传言的11万-12万元/平方米单价低很多。
阿里法拍该批房源上线后迅速引起热议，短短半天时间内，每套房源围观人数均超过千，B座1单元高层围观人数已超3000，但仍无人报名。市场更关注的是，这批房源值不值得买，税费多少？怎么算？
《每日经济新闻》记者今日分别采访了宝能城发集团和宝能集团相关人士，相关人士均表示不清楚。
484套房产将被拍卖
变卖以清偿债务
不动产登记信息查询结果告知单显示，该批宝能城花园的权利人为宝能城有限公司，是市场化商品房。以宝能城花园B座24B房为例，登记日期为2018年3月9日，登记价为80.5万元，无人居住使用，为空置状态，房屋现状为毛坯，为抵押查封状态。
那么，这批被姚老板视为“心头好”，市场备受关注的保留房源，是如何流入法拍房市场的？
此次拍卖信息和公告或可还原这一过程。
宝能城花园被拍房源分别在2018年到2021年，前后三次被抵押给平安银行深圳分行和前海世纪基金管理有限公司。
其中，2018年10月，宝能城有限公司作为抵押人，被主债权数额为65亿元；2021年7月29日，宝能城有限公司再次作为抵押人，被主债权数额为35亿元；到2021年7月31日，宝能城有限公司和深圳深业物流再次作为抵押人，抵押给前海世纪基金管理有限公司，被主债权数额为49亿元。
宝能城花园 来源：阿里法拍
距离最后一次抵押不到3个月，2021年10月19日，该批抵押房源就被深圳中级人民法院轮候查封，查封期限从2021年10月14日到2024年10月13日。
根据深圳市中级人民法院执行裁定书，该批房源的申请执行人为平安银行深圳分行，被执行人有5位，分别为姚振华、宝能地产股份有限公司、宝能城有限公司、宝能控股(中国)有限公司、宝能控股(中国)有限公司以及深圳六金投资有限公司。
执行裁定书显示，在诉讼过程中，根据平安银行深圳分行申请，深圳中院依法保全查封了本案抵押房产，即被执行人宝能城有限公司名下位于深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园共484套房产案号为(2021)粵03民初6223、6224号。
由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，平安银行深圳分行向省高级法院申请强制执行，后省高级法院为提高执行效率、减少执行成本，指定深圳市中级人民法院执行。
深圳中院认为，姚振华、宝能城有限公司等被执行人在指定期限内拒不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人申请处分被执行人的上述财产，符合有关法律规定，应予准许裁定如下：拍卖、变卖被执行人宝能城有限公司名下位于深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园共484套房产以清偿债务。
交易税费近千万？
实际上，在该批房源正式在法拍平台上线之前，平安资管等各方均已发布过相关消息，并开启问询通道。彼时，市场各方还有传出看房需要验资800万-1000万元的消息。
鼎泓易拍客户经理曾晓初5月27日在接受记者微信采访时表示，此前平安和宝能自身也在预热，平台预告信息中看房有接待通道，成交还送物业管理费，这类表述更像是现房推售。
宝能城花园法拍房源之所以备受关注原因有二，一是价格倒挂，目前法拍房起拍单价仅约9.85万元/平方米，而周边二手房成交价格最高已达15万元/平方米，巨大价差确实具有吸引力；二是宝能城花园产品设计的高得房率。有购房者在看到拍卖公告后表示，考虑得房率肯定值，考虑其他就要做好高位站岗的准备。
记者关注到，最让意向购房者关注的还是最终交易税费的计算。在标的物介绍中提及，拍卖成交时，成交价不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费等；与本次过户相关的双方需缴纳的一切税、费（包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等）、应补地价、土地使用费等均由买受人承担。
市场上关于税费讨论分为两种，一是已出证，是公司产权，原登记价格低，这样会产生60%土地增值税，看起来税费非常高；另一种可能，因为开发商名下物业，按照新房现售原则，只有契税，按照成交价首套1.5%，二套3%缴纳。
5月27日，“法拍深圳”工作人员在接受记者微信采访时表示，目前房子还在宝能城有限公司名下，当时开发商为了融资，做了分证处理。房子如果最后认定为是公司产权，则是二手房交易，就需要缴纳土地增值税。如果没有清算，土增可以按2%-3%征收，清算后就需要按30%-60%征收。
其以一套155平方米的房源按照二手房交易为例计算税费，不同成交价需要承担964万-1105万元税费，其中土地增值税占比则最大。假如最终以起拍价1505万元成交，买受人最终需要承担963.9万元税费，总成本为2469万元，税后单价折合15.9万元/平方米。
曾晓初提示，除需要注意交易税费外，还需要注意的是法拍房不同于二手房，二手房有比较宽松的房款支付时间，而法拍房则需要在参与竞拍前留意好款项的最后支付时间，提前确定好自己的按揭贷款能在规定时间内批复下来，否则会产生支付逾期，有可能面临保证金被罚没的风险
