2022-05-23 20:56:17
国家统计局公布了《2022年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，情况不乐观。
在70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个；新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有39个和56个，比上月分别增加10个和9个。
无论是同比还是环比，商品住宅销售价格下降的城市都在增加。
在这次国家统计局的权威统计中，4月长沙新房房价环比上涨0.3%。而且，这已经是长沙新房连续上涨的第17个月。至此，长沙新房近一年的同比涨幅已经达到了5.5%，仅次于北京、杭州、重庆、银川，位列全国第五位。
而且，虽然4月份长沙二手房方面环比下跌0.5%，但近一年的同比涨幅也已经达到了1.9%，排在全国第七位，
在销售价格下降的城市增加的趋势下，长沙成为了异数。
对于长沙楼市，环环之前曾经多次分析过。
长沙之所以能多年来保持平均单价1万元出头的房价，被称为房价“洼地”，一个很重要的原因是，长沙公共预算只有20%左右来自于土地财政，这在同类城市里十分少见。也就是说，长沙是一个对土地财政依赖度比较低的城市，长沙也因此形成了以低房价吸引人口，以产业推动经济发展的良性循环。
为了维持低房价，在上一轮地产周期中，在严厉的调控政策之下，当许多城市在“一城一策”的幌子下偷偷放松了调控，长沙反而逆势收紧调控，于2018年6月开启了被媒体称之为“反炒房”的攻坚战，在2019年政府工作报告中，长沙宣告了“反炒房”攻坚战取得阶段性胜利。
这也使得长沙的楼市调控政策之严，远超周边的二线城市，基本与一线城市同频共振，而且其在限售上的力度还一度超过了一线城市。
那么，长沙一贯坚持严控楼市，为什么当销售价格下降的城市个数增加，长沙房价依旧维持了时日不短的上涨趋势的时候，却出台了为楼市松绑的政策呢？
首先，从长沙市场来看，虽然房价在持续上涨，但楼市去化速度不容乐观。
长沙公寓有些项目前一段打出了四千多元的价格促销，《每日经济新闻》曾经就这个话题做过报道，“公寓降价常态化”已经成为长沙业内公认的事实，长沙政府也出台了多项政策解决公寓的去化问题。
但在公寓之外，截至4月底，长沙内五区新房库存量约661万平方米，为近三年同期最高值，去化周期已连续9个月上涨。
另一方面，在长沙新房连续17个月主要归功于高端改善需求的增加，包括龙湖、万科、长沙悦府等改善红盘的入市在很大程度上拉动了成交单价上行。但从整个市场来看，则呈现出价涨量跌的特点——4月内五区累计成交住宅48万方，环比下跌29%，同比下滑52%，是近三年同期最低值。
楼市成交成色不足，库存走高，这是长沙松绑楼市的直接诱因。
所以，长沙最新出台的《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，也呈现出鲜明的去库存特点。
长沙新政不仅为改善群体发放了购房资格，而且将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年的规定则锁定了二手房的流动性，有利于新房市场购房需求的释放，对于租购同权的规定，则能促进租赁市场平稳健康发展。
审视长沙新政，既是对“房住不炒”大基调的坚定贯彻，又打通了新房、二手房和租赁住房，有利于盘活存量房，也能加快新房的去化速度。
而从楼市整体的大环境和周边城市的楼市政策视角来看，长沙出台提振楼市的政策也势在必行。
5月20号，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。前一段央行才刚刚调低了20BP的房贷利率下限，5年期LPR又罕见调降15BP。这意味着，在有限的降息空间里，央行又给房地产提供了有力支撑。
此外，各个城市也在持续出台花样翻新的楼市政策。今年以来，调控政策出台次数高达290次，刷新了历史同期纪录。仅在5月，截至20号，超过56座城市发布了稳楼市政策60多条。
再来看临近长沙的其他省会城市，武汉、南京、郑州和合肥都相继推出了各自的楼市松绑政策。
而在和周边省会城市实力的对比中， 2021年，长沙GDP为13270.7亿元，在27个内地省会城市里排名第八，超过了昆明、合肥和郑州，但不如武汉。
就人口增量而言，2021年长沙新增了17.85万常住人口，在全国名列第六，但武汉人口增量高达120.12万人，不仅排在长沙前面，而且人口规模一举反超郑州，重新夺回中部人口第一城的称号。
城市间的经济实力的竞争和人才争夺大战如火如荼，一着不慎，满盘皆输，而周边城市都已开启了调控之路，气氛可以说已经烘托到这里了。
因此，长沙出台为楼市松绑的新政既是出于自身实际情况的考虑，也是在楼市松绑大势下的顺势而为。
