2022-05-15 11:09:01
在“因城施策”下，多地开始优化商品房预售资金监管措施。中指研究院监测，截至5月12日，今年以来，南京、徐州、烟台、佛山等十余个城市出台了优化商品房预售资金监管的措施。
“当前房地产市场仍处于深度调整期，企业资金回笼压力较大，部分房企资金流动性受困，适当优化调整预售资金监管政策，可以给房企释放一部分现金流，缓解资金压力。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向《证券日报》记者表示，当然，合理的预售资金监管是保障项目顺利竣工的关键，政策仍明确各地资金监管要“保交付”，维护购房者合法权益。
变化主要聚焦在三方面
5月12日，河南省漯河市召开新闻发布会，介绍《漯河市进一步纾困解难促进经济稳定增长的若干措施》。
该《措施》提到，4月1日后新办理商品房预售许可的项目，将商品房预售重点监管资金比例由40%调整为30%；开发企业可凭公司保函、商业银行保函、保险公司保单的方式等额替代预售监管资金等。
5月10日，山西省住房和城乡建设厅、中国人民银行太原中心支行、中国银保监会山西监管局联合印发《山西省商品房预售资金监管办法》（以下简称《监管办法》）。
该《监管办法》明确，重点监管资金额度可根据项目单体工程建设进度进行动态调整。监管部门可以根据房地产开发企业动态考核、信用评价及资产负债情况，适当降低或提高其节点留存重点监管资金额度，但每个节点降低或提高的比例不得超过5%。
此外，大连、常州、长春等地也就优化商品房预售资金监管出台了相关政策或征求意见稿。与过去相关政策对比来看，当下10余个城市监管措施变化内容主要聚焦在三方面。
“一是从支取时间节点上优化商品房预售资金监管，部分城市增加或提前支取资金的节点；二是在金额上释放更多资金，通过降低商品房预售资金监管比例，提高各个节点提取资金的额度；三是使用金融机构开具保函的方式替代商品房预售监管资金。”陈文静称，除了以上几种方法外，部分城市也致力于提高审批效率，开通审批服务绿色通道，加速相关工作流程等。但值得注意的是，各地优化预售资金监管更多地针对信用评级好、开发资质高的房企，因企施策，提高资金使用效率。
为房企释放一部分现金流
多地纷纷开始优化商品房预售资金监管，实际上是政策自上而下的衔接。
今年2月，全国性商品房预售资金监督管理办法出台。新规明确，预售资金监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付使用条件等因素确定。在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房企提取使用。
两个多月后，4月29日，中共中央政治局会议提出“优化商品房预售资金监管”，这是中共中央政治局会议首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。
“去年下半年以来，部分房企出现债务违约，这部分企业的项目竣工交付风险增加，各地政府‘保交楼’力度提升，对企业预售资金监管明显趋严，部分地区出现过度监管的情况，进一步加大了企业的资金压力。”陈文静表示，有了明确指示后，多地根据自身情况进行优化调整，有利于稳定市场及企业预期。对于购房者来说，“保交付”政策下，置业情绪有望逐渐企稳。
对房企来说，“有利于促进回款效率的提升，释放一部分现金流。在保障项目如期建设的同时，有助于房企在融资艰难格局下缓解资金压力。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示，同时，一些城市优化政策和企业信用等级挂钩，这样有助于激励企业“保交楼保交付”，并保持较高的信用等级。
此外，在陈文静看来，该类政策的优化调整也会提高行业资金的流动性，保障上下游供应商的相关权益，有助于提振市场信心。后续其他城市逐步跟进政策后，对市场的效果有望进一步显现。
