2022-05-10 21:36:46
无论楼市政策如何变，大家买房的方向没有变，永远都会朝着有价值的城市、区域和企业寻找合适的标的。只要房子是用来住的而不是用来炒的这个定位坚持不变，那么就注定全国楼市是分化的。
这自然也会给购房者的选择带来一定的难度。哪里的房子还能买？哪里的房子不能买？在此之前，相信很多人都明白一个道理，那就是随着人口流动而行。一二线城市人口流入大，机会多。一些三四线城市属于人口流出型城市，自然也就谈不上有多大的机会，其实不仅仅是指房地产的机会。
这些大家都形成共识了，无需赘言。但是随着一些政策的变化，会不会带来明显的效果呢？
近日，国家印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》指出，县城是我国城镇体系的重要组成部分，是城乡融合发展的关键支撑，对促进新型城镇化建设、构建新型工农城乡关系具有重要意义。其中要求，全面落实取消县城落户限制政策，确保新落户人口与县城居民享有同等公共服务，保障农民工等非户籍常住人口均等享有教育、医疗、住房保障等基本公共服务。
这无疑是天大的好事，对于很多进城农民来说是难得的机会，进城不难，但是各种公共服务政策始终没有跟上，此次引发的文件可以说为农民进城提供了政策保障和支持。
我们都知道，不少专家也说过，到底有多少农民进城？具体数我说不上来，有的说2亿、3亿，有的说5亿，多少先放一边，但肯定这个基数还是挺大的。而且这些人进城自然会希望能够安定下来，有强烈的买房需求，然后就是通过买房拉动装修、家具、家电等产业链上的行业发展。
理论上的确如此，这是不可否认的。于是需求井喷，县城房价又要大涨的声音再次响起。县城房价会大涨吗？按照以往经验来看，城市房价上涨与城镇化发展密不可分。而且，当前城镇化率还未达到最高，仍然处于较快发展的趋势中。
在这里，我们还是要看看这些县城到底有没有潜力吸引购房者。今非昔比，购房者真的会冲着县城的房子来吗？一定会有的，但一定没有那么大的量。
虽然落户限制全面放开还没有实现，但现实中，别说县城，其实很多三四线城市也早就基本上没有什么落户门槛了。大城市在吸引人才方面都已经做到触及底线了，县城哪里还有多大机会？
除非迫不得已就近落户县城，根据调查和现实统计，大多数人还是往高处走的。人口从小城市流向大城市的趋势还是很明显的。所以，县城根本体现不出优势。
另外，县城的房子到底缺不缺？实际上，一些县城的空置率是相当高的，这与人口流动有很大关系，跟县城的吸引力有直接关系。高存量自然需要更长时间来消化掉。但这个是矛盾的，越是如此，人们越不敢来。加上这两年棚改货币化政策逐渐退出，也失去了房价大涨的空间。
而且，现在乡村振兴大战略下，农村发展机会也越来越多，城镇对农村人口的吸引力也有所下降。
综上所述，对于大多数县城来说，要发展的当务之急不是房地产，而是其他。如何让大家愿意留下来，能持续不断创造收入。
当然，放开县城落户限制对于一些县城来说则迎来了前所未有的机遇。
过去，我们更强调大城市发展，通过发展大城市来促进产业机构转型升级和城市化率的提升。可是这个过程中，不可避免地出现了一些问题，比如交通拥堵、环境污染、房价过高、公共配套设施跟不上等大城市病问题。而且大城市发展形成了虹吸效应，导致周边中小城市没有得到长足发展，这就是恶性循环。
所以，如果跳出原有思维，发展以县城为载体的城镇化不仅可以有效疏解人口，促进区域间均衡发展，也能够配合大城市圈形成一个良性的产业链，促进上下游有机循环。这是好事，但挺难的。
在这个过程中，或许城市群、都市圈中的县城或城镇将迎来新的机会，不仅可以承接大城市的资源，缓解大城市的压力，一举多得，还能带动县城或城镇的发展。能值得买(300785)房的城市除了大城市，依附于都市圈中大城市周边的县城或城镇也是有更大潜力的。
