2022-05-09 21:34:04
刚刚过去的“五一”假期，全国商品住宅销售量大幅下降，不过天津楼市却表现抢眼。
在持续了4个月的低位运行后，天津楼市的画风突变。
据克而瑞数据，4月份天津单楼盘项目平均周度到访量达81组（3月为57组）。而“五一”假期全市来访量30654组，认购量1886套，加推去化率22%，单盘平均到访125组，平均认购约8套，认购转化率为6%。相比今年的清明假期，天津楼市在各项指标上都明显提升。
值得注意的是，4月28日深夜，天津市住建委发布《关于限价商品住房申请和销售有关事项的通知（征求意见稿）》，明确自今年7月1日起，全市停止受理限价商品住房资格申请；自今年10月1日起，全市停止限价商品住房销售。这则重磅消息更是在楼市回暖预期之上再添一把火，政策威力也在“五一”假期开始发酵。
那么，在“五一”假期天津认购量较好的一批楼盘中，哪些项目性价比更高？哪些项目未来升值潜力更大？每经品房小程序从11个维度对部分热门楼盘进行解析。
据克而瑞统计，4月30日-5月4日期间，天津开盘加推去化率达22%。其中，首创禧悦翠庭认购数量排名第一，超过50套。目前各购房平台上显示，该项目开盘均价为17000元/平方米。每经品房小程序显示，该项目的估值参考价为19606元/平方米。
从区位上来看，每经品房小程序显示，未来五年津南区房价有望跑赢全国平均涨幅并高于全国89%的区县。而位于津南区的首创禧悦翠庭，周边人口结构方面属于老年人比例偏高的区域，居住密度处于区域内中等。
教育和医疗配套方面，首创禧悦翠庭周围一公里内有3所幼儿园、3所小学，有大小医疗机构3个，其中包括天津海河医院、天津永定河医院等，在津南区优于87%的住宅项目。此外，项目周边的购物便利程度优于区域内92%的住宅小区；在通勤车速方面，早晚高峰的平均车速接近津南区前10%的水平。
基于交通、医疗、商业等方面的优势，每经品房小程序测算，首创禧悦翠庭的价格在未来几年将保持稳定增长，而该小区房价涨幅也有望高于津南区近八成的小区。
另一上榜项目上东金茂悦，开盘均价23000元/平方米。每经品房小程序显示，该项目的估值参考价为25511元/平方米。
上东金茂悦位于天津市东丽区津滨大道，交通优势明显。每经品房小程序显示，该项目周边主干道早晚高峰平均车速优于东丽区80%的住宅项目，驾车出行极为便利。但公共交通配套方面相对较差，周边有公交车站8个，尚无地铁站点。
此外，因处于新规划的建设板块，上东金茂悦周边医疗配置方面略有不足，仅有1家医院和一座卫生服务站；从教育资源方面，有2所幼儿园和1所小学；同时购物中心也暂时缺失，影响了该项目当前的估价。
由于东丽区特别是津滨大道板块目前是天津城市更新的重要承接地，未来发展潜力较大，每经品房小程序测算，上东金茂悦未来几年房价上涨幅度会超过首创禧悦翠庭。
再看同样在认购榜排名靠前、位于天津蓟州区的观澜雅苑，销售均价为13000元/平方米。每经品房小程序显示，该项目的估值参考价为12512元/平方米。
蓟州区位于天津最北部，东临遵化市、西接河北省三河市，由于远离市区，周边配套相对有所不足。每经品房小程序显示，观澜雅苑在区域内属于商务密度、医疗等配置稍高的小区，但教育以及交通等方面仍有不足。
具体来看，该区域内老年人口居多、学生儿童比例较小；周边共有大小医疗机构6个，处于蓟州区内中等偏下的水平；而周边仅有1个购物场所，距离小区1.7公里，购物舒适度相对一般。
教育配置是观澜雅苑的短板，周边仅有1所幼儿园，没有小学。公共交通同样不占优势，周边有6个公交车站，处于蓟州区后15%的水平。
从消费水平来看，周边餐饮消费客单价37元，相当于三四线城市之间的水平，属于消费档次较低的区域。
因此，多维度综合来看，每经品房小程序显示，观澜雅苑未来几年房价涨幅将跑输蓟州区平均涨幅，大约处于区域内后20%的水平。
