2022-04-30 22:30:49
楼市松绑的消息，就跟这反复无常的疫情一样，真的听麻了。
从4月底开始，大湾区楼市松绑，正式进入“城传城”现象。佛山、东莞、中山、惠州，都不同程度的放松了限购。
随着周边越来越多的城市，加入松绑行列，作为一线城市的广深，是不是也在蓄势待发？
即将进入5月，广州又是否会跟上这波松绑“节奏”呢？
佛山：库存高企，疫情下楼市举步维艰
4月26日，佛山打响大湾区放松限购第一枪。
克而瑞数据显示，2022年第一季度，佛山一手住宅网签成交16828套，同比下降41.09%，环比下降26.92%；二手住宅成交11300套，同比下降39.96%，环比下降11.22%。
截止到3月末，按照已经批租出去的土地计算住宅库存量（广义库存），佛山库存量高达8000万㎡以上，库存总量排名全国第18位。
二手房挂牌量，也创下了历史新高，截至4月30日，佛山链家显示真实在售二手房有8.2万套。而在去年10月份，这个数字才刚刚突破7万。
房子卖不动，土地也难卖。
据中原地产数据显示，2022年第一季度，佛山土地供应面积为93.01万 ㎡，同比下降8%，成交面积49.6万㎡，同比下降31%，成交金额73.8亿元，同比下降29%。
不过，佛山的松绑政策，还是比较温和的，只是将满5年的住宅，不再纳入限购。
这个政策可以释放出部分改善型群体的购买力，但对楼市的帮助比较有限。
因为佛山的限购区主要集中在临广板块，非限购区的范围，比限购区要大的多，卖不动的地方，还是会卖不动。
另外，疫情反复，也让不少“广佛候鸟”重新审视跨城生活所带来的不便，这也让许多潜在的广州客打起了退堂鼓。
中山：楼市成交惨淡，GDP失速
和佛山一样，中山一季度的商品房成交数据也很惨淡。
克而瑞数据显示，中山1-3月一手住宅网签量仅有6007套，对比去年同期（1.6万套）呈现断崖式下降。
另外，中山一季度的GDP，也出现出增速失速的情况，GDP总量在大湾区城市中，排行倒数第二。
2021年，中山全年的GDP总量为3566.17亿元，其中房地产投资额为520.42亿元，占比达到14.59%。
房地产行业，是中山的经济支柱之一，中山必须要稳楼市。
但是，大专及以上学历，无社保可购房，其实作用不大。按照中山此前的政策，外地户籍只需要连续缴纳半年社保或个税，就可以购买一套新房。
新政只是将这部分购房需求，提前半年释放出来而已。
东莞：房价处于高位，成交下跌60%
东莞也不好过。
东莞市住建局发布数据显示，2022年一季度，东莞新建商品住宅网签5165套，同比大幅减少57%；网签面积为56.96万平方米，同比大幅减少60%。
这个数据比同等级的佛山，还要惨淡。
今年第一季度，东莞经济增速为2.2%，而2021年同期增速为20.4%，经济增速下行压力明显。
作为支柱行业的房地产，对于经济无疑具有重大影响。
其实，今年以来，东莞一直在积极的采取措施稳楼市：从地块出让取消新房限售价，到放松限购，在供给端和需求端双发力。
但是东莞大部分购房者是抱着投资心态买房的，他们将东莞作为跳板，之后抛售房产，买回房价更加坚挺的深圳。
投资客带动房价上涨后，谁愿意去接盘？东莞本地人要么自己有很多房子，不愿意接盘，要么就没有能力接盘。
数据显示，截至2022年3月底，东莞新建商品住宅库存33365套，398.27万 ㎡，按照过去12个月的平均消化速度（面积）测算，消化周期为11.2个月，与2021年12月底相比又增加了2.1个月。（ 来源：东莞市住建局）
行内人士表示，2018年-2020年东莞一手楼市连续三年供不应求，而当前的市场，开始趋向供过于求。
目前东莞一手房均价接近3万/ ㎡，核心区域如南城街道，3月份成交均价达到4.77万/ ㎡。
东莞房价已经处于一个高位，虽然放松了很多调控，但是房价想要上涨，难度还是很高的。
惠州：一手房成交量创近7年新低
惠州同样惨淡。
惠州合纵联行数据显示，惠州今年一季度全市住宅成交共计10339套，与2021年一季度相比，同比下跌70%，是近7年成交量的新低。
本次取消限购的惠湾区域，之前的限购力度本来就比较弱，对市场的整体利好也有限。
综上，虽然佛山、中山、东莞、惠州扎堆放松限购，但整体措施都比较温和，可以促进一定的成交量，但要房价上涨还是有难度。
参考此前出台强力政策的郑州，新政实施一个月，市场仍然低迷。
要知道，政策有多宽松，现实就有多严峻！
对广州政策方向的几点猜想
4月29日的高层重磅会议，已经明确，支持各地从当地实际出发完善房地产政策。
也就是说，地方在调控上有了更大的自主权。那么广州会跟进吗？这个问题大家也问麻了。
跟，可以提振当前的经济形势，但是又怕一旦松绑，楼市会在再次疯狂。
此前房产君曾采访几个业内专家，大部分认为广州的政策还有宽松空间，但力度不会太大。
👉 惨！广州今年前4月，成交惨不忍睹
那么如果广州跟进，会从哪些方面调整呢？
1、下调房贷利率、降低非限购区首付
4月28日，广东省政府发布《广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案的通知》，关于促进房地产市场平稳健康发展提到：
因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。
无论是降首付、还是下调房贷利率，广州目前均有调整空间，具体解读可戳这里：重磅！省府发文：因城施策，确定最低首付比例、房贷利率
2、降低人才购房门槛
目前除了广州市人才绿卡，南沙、番禺、白云、花都四区也专门制定了各区的人才购房政策。
其中，南沙人才卡的条件最严格，分为以下几种：
●南沙高端领军人才中持A、B、C证的人员
●广州市认定的高层次人才
●领取广州人才绿卡的人才
●持来华工作许可证A证的外国人才
●海外高层次留学人才
●高管人才、骨干人才
●获得副高以上专业技术职称的人才
●获得高级技术职业资格（高级技师）的人才
而根据广州市统计局公布的数据，2021年南沙户籍人口全市垫底51.75万人，常住人口90.04万人，也只比从化多。
另一方面，广州市统计局发表的《基于人口结构特征的消费品市场发展政策建议研究》提到：
广州的城市人口仍有较大的发展空间，城市人口容量未达到饱和。未来，应着力落实落细人才引进政策。
从这两方面来说，如果广州要放松调控政策，很有可能从人才购房政策出发，而南沙落实的可能性比较大。
3、以房促生
日前，广州市卫生健康委员会，发布的关于公开征求《广州市人口与计划生育服务规定（征求意见稿）》 提到：
符合法律、法规规定生育三孩的家庭购买家庭首套自住住房，首次申请住房公积金贷款，且符合公积金贷款条件的家庭，可贷款额度适当调整提高。
目前，广州公积金贷款个人最高额度为60万，夫妻双方为100万。而上海、北京夫妻双方公积金贷款最高额度可到120万。
